房屋租赁合同解除权探析

曹冰清

华东政法大学，上海　200042

房屋租赁合同解除权探析

曹冰清

华东政法大学，上海200042

摘要：租赁合同一旦有效成立，即具有法律约束力；租赁双方都应严格遵守，不得擅自变更合同内容，违约一方须承担法律责任。但客观状况约束着履约者的履约行为，若情况使然，合同无法继续进行，为保护自身利益，解除合同成为必然选择。租赁合同的解除权由谁行使、如何行使、行使条件如何，解除后的法律效力如何是本文所探讨的问题。考虑到当事人意思自治原则、合同交易安全的维护以及社会资源的优化配置，租赁合同解除权的价值不可小觑。

关键词：房屋租赁；合同解除；任意解除权

一、房屋租赁合同解除权概述

合同解除作为一种法律制度，产生合同效力消灭的后果。通常行使解除权的时间在自合同生效之后、履行完毕前，解除权可以依双方当事人约定，也可由一方当事人行使。合同的解除事由有合意、约定、法定之分，故解除情形依解除事由不同，有以下分类：1、合意解除，即双方在合同中未预见可能产生解除的情形，双方可协商行使解除权；2、约定解除，即在合同中就预先定好条件，一旦解除条件成就即可行权；3、法定解除，即必须按照法律规定行使解除权。我国《合同法》九十三、九十四条规定了约定解除和法定解除情形，为当事人行使合同解除权提供法律依据。

二、房屋租赁合同解除权的行使主体

《合同法》九十四条规定了法定解除的五项情形，但在法条表述中，仅表述为“当事人可以解除合同”，并未指明该当事人为守约方还是违约方。

普遍看法认为，约定解除权的主体更为简单，合同当事人之约定不得违反法律的强制性规定或禁止性规定，即可在双方合同中予以明确。但在法定解除的规定情形中，争议主要以谁可成为解除权行使的主体展开，有主张守约方为天然行权人，也有为违约方发声的支持者。有些违约为当事人蓄意为之，但在一些情况下违约方并非蓄意，为减少自身损失不得已向法院提起合同解除之诉，法院的处理方式不尽相同。通过对关联案例的分析，笔者尝试归纳了法院的处理模式：

表　法院对房屋租赁合同的处理方式

此表可以看出，对于违约情况，救济手段首选合同的继续履行，违约方因违反约定不享有解除权，法院据此精神，作出继续履行或裁定驳回起诉的判决。从合同解除设立的初衷来看，将解除权仅赋予守约方，是保护守约方的合法利益。但解除权从性质上来说是一种形成权，无须相对方配合即可发生效力，现行合同法只赋予守约一方合同解除权，有悖平等、公平、效率原则：首先，合同是平等主体之间设立的法律关系，双方当事人地位平等，享有同等的权利义务，仅凭违约方存在违约行为而罔顾其违约原因、剥夺其解除权，极易导致守约方借此权利压制对方意志，谓之不平等；其次，守约方享有解除权的条件是违约方的违约行为致使合同目的无法实现等严重程度，不考虑实际履行时现实环境复杂性导致的被动违约，笼统规定只要符合规定的违约行为即可解除合同，谓之不公平；最后，解除权作为守约方的权利，其可以选择及时行使权利，亦可随时放弃而改选其他救济方式。若守约方凭借手持的合同解除权，在合理期限内不行权，那么解除权会因过了时效而消灭。对于合同来说，解除未发生，合同持续有效。对于合同当事人来说，违约的行为没有及时处理，即使诉至法院，法院也因“不告不理”无法处理。于情于理，于合同涉及的各方都是有害而无益的，不符合效率。

笔者认为，房屋租赁合同的现实环境十分复杂，在合同签订到合同履行完毕这段时间里，蓄意违约和被动违约情形均应纳入考虑范围，解除权该特殊权利不应仅赋予守约一方，作为平衡，应综合考虑违约的具体原因及违约的效果等多种因素，有条件地为违约方设置有限的解除权。

三、房屋租赁合同解除权的行使

(一)房屋租赁合同的任意解除

任意解除权，指享有权利方无需任何理由，可以根据实际情况，在合同成立后履行完毕前解除合同而使合同关系趋向消灭的权利。《合同法》第二百三十二条对租赁期限不明的合同解除作如下逻辑判断：如果当事人没有约定租赁期限，或者该期限的约定不明，参考合同法六十一条后还是无法确定期限的，那么判断该租赁为不定期租赁。在不定期租赁合同里，双方当事人可以随时解除合同，但是须在合理期限之前通知租房方。因此对于不定期的房屋租赁合同而言，租赁双方均享有任意解除权。本文所谓不定期的房屋租赁合同，结合合同法第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，可分为以下三种：租期在半年以上但是没有书面订立合同的，视为不定期租赁合同；当事人没有约定租期或者租期约定不明的，视为不定期租赁合同；合同规定了租赁期且租赁期满、承租人没有返还房屋反而继续使用的，视为不定期租赁合同。

任意解除权作为特殊的解除权，给予当事人最大意思自治的空间，但任意解除权利不得滥用。对不定期租赁合同任意解除权，王利明教授认为应体从如下三个方面进行限制：解除权须附条件、解除权须在合理期限内通知对方以及解除权兼顾诚实信用原则：(1)附条件。因法律充分尊重当事人的意思表示，当出租人和承租人均享有任意解除权时，当事人可根据利益的随时变化，向相对方提出解除合同的要求，若不对任意解除权设限，会导致其滥用，损害相对方的合法利益，损害租赁物的使用价值，不符合物尽其用的原则。(2)解除权须在合理期限之内通知对方。该精神在《合同法》第232条规定得以体现。作为租赁人，随时冒着出租人任意行使解除权的风险，对于租赁物的利益没有保障，因此合理期限的通知实为必要。此外，合同法虽肯定了解约人的通知义务，对于“合理期限”并未做具体规定。(3)解除须秉承诚实信用原则。在纷繁复杂的民事活动中，当事人应做到诚实守信，履行义务务必通过善意方式，滥用权力或者规避法律规定义务的行为不可取。何况任意解除权带来的是更大更广的合同自主权，该规则在一定程度上会违背合同必守原则。正是基于这种冲突，诚实信用原则更要突出发挥其指导作用。

因《合同法》分则“租赁合同”一章并未规定租赁合同的解除权行使方式，按照交易习惯，如行使房屋租赁合同的任意解除权，以“解除的意思表示通知到对方”为必要。至于通知的形式，有口头与书面通知之分。《德国民法典》以“口头形式不宜作为通知的形式，因为口头通知缺乏证明力”为考量，规定了“必须用书面形式向对方通知对方，表达终止租赁关系的意思。”笔者看来，口头亦或书面，是当事人行使解除权的自由。书面更为规范，不必赘述；口头形式在交易习惯中方便快捷，在效率上更甚一筹。至于口头方式不利于举证证明的问题，不足以作为限制解除权行使限制的理由，况且采用口头形式并不会对承租人的利益造成不利影响。

(二)房屋租赁合同的法定解除

《合同法》第九十四条列举了五种情形，满足之一即可行使合同解除权。针对房屋租赁合同，法律还特别规定了出租人和承租人享有解除权的情形：(一)承租人未经出租人同意的转租，出租方有理由解除合同；(二)承租人经出租人催告后在合理期间不支付租金，出租方有理由解除合同；(三)若租赁物部分毁损或者全部毁损，承租人有权提起解除；(四)承租人的安全和健康遭受质量不合格的租赁物的威胁时，承租人有权提起解除。以上四种特殊的解除权，实质是将《合同法》九十四条具体化，符合法律规定的特定条件才可产生，同属于法定解除权。

在多数租赁合同纠纷案件中，由于被告在合理期限内不支付租金，构成根本违约，原告无法实现合同目的，据此提出合同解除。此时原告的解除权属于法定，即按法律行使合同解除。同时，现有的房屋租赁合同多在补充协议中对租赁合同的解除进行了约定。在此种情况下，原告基于法律规定享有解除权还是基于双方合同约定享有解除权？笔者看法和崔建远教授一致，认为：法定解除在具体适用时，多为一方当事人对合同约定的违反，结果造成如合同目的不能实现等严重后果；约定解除不同，约定解除在适用时不一定以违约作为条件。因此可以把约定解除看作法定解除的一种补充，假使约定的解除条件无法涵盖全部解除条件的情况，在未涵盖的领域内，可以适用法定解除。[1]

我国在立法模式上采用通知解除的模式。享有法定解除权的当事人要解除合同，只需通知对方自己要解除的意思。对方如对解除的效力有异议，可请求法院或者仲裁机构来确认。在约定解除和法定解除的情形下，惯用通知解除作为合同解除的标准。

四、解除后发生的效力

依据合同法九十七条规定，适用到房屋租赁合同上，合同解除后当事人的权利义务发生如下变化：(1)承租人对租赁房屋的返还。合同解除后承租人应当恢复原状，负有把租赁物返还给出租人的义务。(2)承租人欠付租金的支付义务。(3)承租人对因使用原因造成的房屋损害进行修缮的义务。(4)损害赔偿责任。(5)未履行的部分终止履行。[2]

返还租赁房屋时，返还的房屋除了应符合约定的状况，房屋内的附属物品也应返还。如果没有经出租人的同意，承租人对租赁房屋

进行了装修或增设了他物，增设物和装修费用问题如何解决？A公司诉B公司租赁合同添附物案的审判结果可以作为参考。在此案中，两家公司租赁合同的解除是A公司一方违约导致的。A公司的装修得到出租方B公司的同意继而作了改善，因此出租方不得以“未经其同意增设他物”为由提起诉讼。该添附出于使用价值和经济价值的考虑，不宜拆除，故归B公司所有。如果因承租人的改善、增设行为，出租人受有利益的，为了实现交易公平，平衡利益，B公司作为受益人，应当适当补偿A公司。

五、总结

实践中，对于解除权的主体规定较为模糊，在不定期租赁合同中赋予当事人任意解除合同的权利等等规定，致使承租人的住房利益无法得以保障。因此，解除权的主体不应只限于守约方一方，违约方在特殊事由下理应平等享有解除权；对于不定期的房屋租赁合同而言，出租房也不得滥用合同解除权，应本着诚实信用原则，考虑承租方的利益，履行提前告知义务，从而实现交易安全，实现资源的优化、合理配置，达到租赁物的效益最大化。

[参考文献]

[1]崔建远，吴光荣.我国合同法上解除权的行使规则[J].法律适用，2009(11)：14-18.

[2]徐林豹.房屋租赁合同解除研析——以出租方违约解除为例[J].河南教育学院学报：哲学社会科学版，2011，30(2)：78-82.

中图分类号：D923.6

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2016)18-0116-02

作者简介：曹冰清(1992-)，女，浙江台州人，华东政法大学，2014级民商法硕士研究生在读，研究方向：合同法。