房地产金融政策研究

2016-06-27 08:06秦露洁田丹
2016年19期
关键词:房价住房供给

秦露洁+田丹

一、近十年房地产金融政策简析

(一)国十六条时代(1993)。1、政策背景。1992年邓小平南巡讲话后,中国出现新一轮的通货膨胀。到1993年上半年,经济运行出现“四高两乱”现象——高投资、高货币投放、高物价、高进口和金融秩序混乱、生产资料市场秩序混乱,尤其是在金融领域的“三乱”现象——乱集资、乱拆借、乱设金融机构。中国房地产市场第一次出现热潮,由于当时的环境影响,房地产泡沫严重,开发过热。在当前情况下1993年夏朱镕基总理开始实施以抑制通货膨胀为主要目的的紧缩政策,俗称“国十六条”。这也是我国第一次对房地产市场进行调控。

2、房地产方面的金融政策:(1)加强房地产市场宏观管理,促进房地产业的健康发展;(2)加快金融改革步伐,强化中央银行的金融宏观调控能力。

3、政策影响。由于紧缩的财政政策大力实施,通货膨胀得到抑制,经济开始转冷。随之而来,泡沫破裂,房地产市场进入低谷期。房屋价格迅速回落,但并不是断崖式,而是3年的软着陆。但依旧是我国房地产市场的一个巨大打击,尤其是海南等地的房地产市场。

(二)“23号”文件时代(1998)。1、政策背景。1997年第四季度中国经济突然下滑,使全年增长8.8%,落后与上一年的9.7%近一个百分点。中国经济刚从高通胀走出,却出现了将进入通货紧缩的信号。东南亚经济危机,外贸进入负增长,并且出现资本外流。在当前情况下1998年7月,朱镕基总理开始实施以刺激消费,拉动内需为主要目的的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》,俗称“23号”文件。

2、房地产方面的金融政策。(1)稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。加快住房建设,促使住宅业成为新的经济增长点,不断满足城镇居民日益增长的住房需求;(2)停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;(3)建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系;(4)发展住房金融。

3、政策影响。由于扩张的财政政策大力实施,经济开始回暖。随之而来,房地产市场进入新的发展时期。同时由于缺乏有关方面的规范,出现了住房供给结构不合理,房地产市场秩序混乱的现象,为今后的高房价埋下了种子。

(三)121号文件时代与18号文件时代(2003)。1、政策背景。2003年经济形势大好,出现了经济过热的现象。由于确立房地产为国民经济支柱产业,房地产行业表现明显出现了投资过快。同时的土地使用权全面施行招标、挂牌、拍卖,更是给房地产市场添了一把火,房地产市场进入过热状态。由于大量的房产借贷,房产信贷不完善的中国银行金融体系面临巨大的挑战。为应对当前局势,2003年出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(俗称121号文件)和《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(俗称18号文件)。

2、房地产方面的金融政策。121号文件:(1)加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向;(2)加强个人住房贷款管理,重点支持中低收入家庭购买住房的需要。18号文件:(1)完善供应政策,调整供应结构;(2)改革住房制度,健全市场体系;(3)发展住房信贷,强化管理服务;(4)改进规划管理,调控土地供应。

3、政策影响。18号文件带来了新一轮的房地产市场宏观调控,但也没有提出任何实质性的措施。但是在关于经济适用房方面却从23号文件的供应主体变为了保障性的政策性商品住房。未能改变房地产过热的现状,同时加剧了金融信贷风险。

(四)国八条时代(2005-2007)。1、政策背景。由于上一个政策的大力落实,房地产投资过快得到控制,房地产开发进入增速减慢的状态。但是市场的投机性购房增加,供小于求,加上房地产开发成本增加。2005年房价依旧快速增长,深圳,北京等城市房价涨幅惊人。

2、房地产方面的金融政策。(1)高度重视稳定住房价格工作;(2)大力调整和改善住房供应结构,严格控制被动性住房需求(拆迁)。

3、政策影响。政策效果对房地产开发投资产生了作用,但对房价几乎没有产生影响,房价依旧上扬。此后的国六条又是进一步缩小了政府惠房政策范围,经济适用房成为低收入群体的政策。加剧了房价上涨。

(五)调控反复时代(2008-2010)。1、政策背景。2008年爆发美国次贷危机,为了救市,财政大力拨款,最终导致2009年房价疯狂上涨。为了应对2009年的疯狂上涨,2010年全年中央政府不断调控,但成效微弱,全国房价依旧保持上涨趋势。

2、房地产方面的金融政策。2008年《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》(扩张);《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(扩张)。2009年,《土地调查条例实施办法》(紧缩);《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》(紧缩);《关于试行社会保险基金预算的意见》(紧缩);《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(紧缩);2010年,《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(限购)。

3、政策影响。尽管中央为了抑制房价过快上涨出台了诸多政策,依旧未能停止房价上涨的脚步,政策效果极其不理想。

(六)供给侧改革。1、政策背景。改革开放以来,中国经济一直高速增长,进入中等发达国家水平。但在最近几年,世界经济下行,我国也随着经济发展失去人口红利,进入中等收入陷阱,最终导致我国经济下行压力严重,进入经济新常态。主要表现为:居民收入增加而企业利润率下降,消费上升而投资下降,经济增长持续下行与CPI持续低位运行,经济指标之间出现背离。

2、房地产方面的金融政策。(1)深入推进财税改革,形成政府与公民、中央与地方之间稳定的经济关系以及规范的政府财政管理制度;(2)推进土地制度改革,释放供给活力;(3)加快金融体制改革,解除金融抑制。

3、政策影响。供给侧结构性改革的目的是立足于提高供给质量,采用改革的办法进行结构调整,改善要素配置扭曲,增加有效供给,从而增强供给结构对需求变化的适应程度和灵活程度。从政策来看,房地产方面的主要任务是去库存,政策从土地改革这一根本出发,辅助税种改革与户籍制度改革来改善房地产市场过剩现状,开启了房产改革的新局面,如果政策可以大力实施,房地产市场合理降温指日可待。

二、当前房地产金融政策的需求

(一)地方减少土地财政依赖。近几年来,我国城市化水平快速发展,伴随城市化程度的大幅提高,加剧了房地产过热,进而导致土地出让价格快速上涨,最终又推动了房价的不断攀升。在此过程中,地方政府从土地市场上获取了巨大土地增值收入好和税费收入。由于房地产商在土地一级市场的高额的成本,最终会通过二级市场转嫁给消费者。所以,地方政府是房价过快增长的主要原因。因此,解决房价过高问题,首要问题是降低高额的土地成本,也就是说地方政府减少对土地财政的依赖,刻不容缓。

(二)建立多元供给,扩大住房供给满足需求。从最基本的经济学原理而言,供求关系决定了商品的价格。当供大于求的时候,商品价格会下跌;供不应求的时候,商品价格会上涨。解决房价过高的根本方法是扩大供给,扩大住房供给的方法之一就是放开自建房和集资建房市场。随之而来的就是如果放开自建房和集资建房市场,是否会导致房地产秩序。以欧美国家为例,欧美国家自建房的比例高达30%。德国更是超过30%。如果我国将这个市场的份额定位在10%,在政府合理控制下,必然会促进房价的合和房地产市场的合理稳定发展,同时促进60多个行业的发展。不仅如此,居民购房支出的减少。

(三)全面深化供给侧改革。2016年中央经济工作会议高度重视房地产方面的供给侧改革,经济社会发展五大任务之一是化解房地产库存,具体措施是市民化农民工,增加有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。最新数据,我国商品房期房库存约35.7亿平方米,至少需要4.5年才能化解库存。然而,我国商品房房产库存却还在以每月1000万平方米的数量在增长。房地产库存问题已经成为燃眉之急,为此,全面深化去库存的供给侧改革刻不容缓。(作者单位:重庆工商大学会计学院)

参考文献:

[1]梁荣.对当前我国房地产金融政策与法规的思考[J].财经科学,2004(06).

[2]郭衍远.基于房地产金融制度的我国房地产行业宏观调控政策研究[D].云南大学,2010.

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