房地产金融政策研究

秦露洁+田丹

一、近十年房地产金融政策简析

（一）国十六条时代（1993）。1、政策背景。1992年邓小平南巡讲话后，中国出现新一轮的通货膨胀。到1993年上半年，经济运行出现“四高两乱”现象——高投资、高货币投放、高物价、高进口和金融秩序混乱、生产资料市场秩序混乱，尤其是在金融领域的“三乱”现象——乱集资、乱拆借、乱设金融机构。中国房地产市场第一次出现热潮，由于当时的环境影响，房地产泡沫严重，开发过热。在当前情况下1993年夏朱镕基总理开始实施以抑制通货膨胀为主要目的的紧缩政策，俗称“国十六条”。这也是我国第一次对房地产市场进行调控。

2、房地产方面的金融政策：（1）加强房地产市场宏观管理，促进房地产业的健康发展；（2）加快金融改革步伐，强化中央银行的金融宏观调控能力。

3、政策影响。由于紧缩的财政政策大力实施，通货膨胀得到抑制，经济开始转冷。随之而来，泡沫破裂，房地产市场进入低谷期。房屋价格迅速回落，但并不是断崖式，而是3年的软着陆。但依旧是我国房地产市场的一个巨大打击，尤其是海南等地的房地产市场。

（二）“23号”文件时代（1998）。1、政策背景。1997年第四季度中国经济突然下滑，使全年增长8.8%，落后与上一年的9.7%近一个百分点。中国经济刚从高通胀走出，却出现了将进入通货紧缩的信号。东南亚经济危机，外贸进入负增长，并且出现资本外流。在当前情况下1998年7月，朱镕基总理开始实施以刺激消费，拉动内需为主要目的的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，俗称“23号”文件。

2、房地产方面的金融政策。（1）稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求；（2）停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；（3）建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；（4）发展住房金融。

3、政策影响。由于扩张的财政政策大力实施，经济开始回暖。随之而来，房地产市场进入新的发展时期。同时由于缺乏有关方面的规范，出现了住房供给结构不合理，房地产市场秩序混乱的现象，为今后的高房价埋下了种子。

（三）121号文件时代与18号文件时代（2003）。1、政策背景。2003年经济形势大好，出现了经济过热的现象。由于确立房地产为国民经济支柱产业，房地产行业表现明显出现了投资过快。同时的土地使用权全面施行招标、挂牌、拍卖，更是给房地产市场添了一把火，房地产市场进入过热状态。由于大量的房产借贷，房产信贷不完善的中国银行金融体系面临巨大的挑战。为应对当前局势，2003年出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（俗称121号文件）和《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（俗称18号文件）。

2、房地产方面的金融政策。121号文件：（1）加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；（2）加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要。18号文件：（1）完善供应政策，调整供应结构；（2）改革住房制度，健全市场体系；（3）发展住房信贷，强化管理服务；（4）改进规划管理，调控土地供应。

3、政策影响。18号文件带来了新一轮的房地产市场宏观调控，但也没有提出任何实质性的措施。但是在关于经济适用房方面却从23号文件的供应主体变为了保障性的政策性商品住房。未能改变房地产过热的现状，同时加剧了金融信贷风险。

（四）国八条时代（2005-2007）。1、政策背景。由于上一个政策的大力落实，房地产投资过快得到控制，房地产开发进入增速减慢的状态。但是市场的投机性购房增加，供小于求，加上房地产开发成本增加。2005年房价依旧快速增长，深圳，北京等城市房价涨幅惊人。

2、房地产方面的金融政策。（1）高度重视稳定住房价格工作；（2）大力调整和改善住房供应结构，严格控制被动性住房需求（拆迁）。

3、政策影响。政策效果对房地产开发投资产生了作用，但对房价几乎没有产生影响，房价依旧上扬。此后的国六条又是进一步缩小了政府惠房政策范围，经济适用房成为低收入群体的政策。加剧了房价上涨。

（五）调控反复时代（2008-2010）。1、政策背景。2008年爆发美国次贷危机，为了救市，财政大力拨款，最终导致2009年房价疯狂上涨。为了应对2009年的疯狂上涨，2010年全年中央政府不断调控，但成效微弱，全国房价依旧保持上涨趋势。

2、房地产方面的金融政策。2008年《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》（扩张）；《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（扩张）。2009年，《土地调查条例实施办法》（紧缩）；《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（紧缩）；《关于试行社会保险基金预算的意见》（紧缩）；《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（紧缩）；2010年，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（限购）。

3、政策影响。尽管中央为了抑制房价过快上涨出台了诸多政策，依旧未能停止房价上涨的脚步，政策效果极其不理想。

（六）供给侧改革。1、政策背景。改革开放以来，中国经济一直高速增长，进入中等发达国家水平。但在最近几年，世界经济下行，我国也随着经济发展失去人口红利，进入中等收入陷阱，最终导致我国经济下行压力严重，进入经济新常态。主要表现为：居民收入增加而企业利润率下降，消费上升而投资下降，经济增长持续下行与CPI持续低位运行，经济指标之间出现背离。

2、房地产方面的金融政策。（1）深入推进财税改革，形成政府与公民、中央与地方之间稳定的经济关系以及规范的政府财政管理制度；（2）推进土地制度改革，释放供给活力；（3）加快金融体制改革，解除金融抑制。

3、政策影响。供给侧结构性改革的目的是立足于提高供给质量，采用改革的办法进行结构调整，改善要素配置扭曲，增加有效供给，从而增强供给结构对需求变化的适应程度和灵活程度。从政策来看，房地产方面的主要任务是去库存，政策从土地改革这一根本出发，辅助税种改革与户籍制度改革来改善房地产市场过剩现状，开启了房产改革的新局面，如果政策可以大力实施，房地产市场合理降温指日可待。

二、当前房地产金融政策的需求

（一）地方减少土地财政依赖。近几年来，我国城市化水平快速发展，伴随城市化程度的大幅提高，加剧了房地产过热，进而导致土地出让价格快速上涨，最终又推动了房价的不断攀升。在此过程中，地方政府从土地市场上获取了巨大土地增值收入好和税费收入。由于房地产商在土地一级市场的高额的成本，最终会通过二级市场转嫁给消费者。所以，地方政府是房价过快增长的主要原因。因此，解决房价过高问题，首要问题是降低高额的土地成本，也就是说地方政府减少对土地财政的依赖，刻不容缓。

（二）建立多元供给，扩大住房供给满足需求。从最基本的经济学原理而言，供求关系决定了商品的价格。当供大于求的时候，商品价格会下跌；供不应求的时候，商品价格会上涨。解决房价过高的根本方法是扩大供给，扩大住房供给的方法之一就是放开自建房和集资建房市场。随之而来的就是如果放开自建房和集资建房市场，是否会导致房地产秩序。以欧美国家为例，欧美国家自建房的比例高达30%。德国更是超过30%。如果我国将这个市场的份额定位在10%，在政府合理控制下，必然会促进房价的合和房地产市场的合理稳定发展，同时促进60多个行业的发展。不仅如此，居民购房支出的减少。

（三）全面深化供给侧改革。2016年中央经济工作会议高度重视房地产方面的供给侧改革，经济社会发展五大任务之一是化解房地产库存，具体措施是市民化农民工，增加有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。最新数据，我国商品房期房库存约35.7亿平方米，至少需要4.5年才能化解库存。然而，我国商品房房产库存却还在以每月1000万平方米的数量在增长。房地产库存问题已经成为燃眉之急，为此，全面深化去库存的供给侧改革刻不容缓。（作者单位：重庆工商大学会计学院）

参考文献：

[1]梁荣.对当前我国房地产金融政策与法规的思考[J].财经科学，2004（06）.

[2]郭衍远.基于房地产金融制度的我国房地产行业宏观调控政策研究[D].云南大学，2010.