两个“第八十一条”的区别

某市不动产登记机构询问：《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第八十一条规定了登记机构在发现不动产登记簿记载错误时，可以进行更正登记，但是《物权法》只规定了“权利人、利害关系人……可以申请更正登记”，并没有规定登记机构可以直接更正登记，因此，《细则》的这一规定是不是超出了《物权法》所规定的范围？此外，《细则》第八十一条的规定和《房屋登记办法》第八十一条的规定有什么区别？如果人民法院生效的判决书能够证明申请人是以提交虚假材料获取房屋登记的，我们现在是否还可以依照《房屋登记办法》的这一条规定撤销原房屋登记？

金绍达：一、《物权法》第十九条规定了：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。但同时也规定了“不动产登记簿由登记机构管理”（第十六条）。因此，不动产登记机构可以依照法定的程序、通过进行包括更正登记在内的各种登记来更新登记簿的记载。

规定登记机构可以依职权更正登记并不是《细则》第一次做出，《房屋登记办法》第七十五条就规定了登记机构可以依职权进行更正登记；《土地登记办法》第五十八条也规定了“土地登记簿记载的事项确有错误的”，可以进行更正登记。全国人大法工委在其编写的《中华人民共和国物权法释义》中明确：“更正登记有两种方式：一种是经权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的登记；另一种是登记机关自己发现错误后做出的更正登记”（第58页）。因此，《细则》的这一规定完全符合《物权法》的规定。

二、《细则》第八十一条规定的是更正登记，而《房屋登记办法》第八十一条规定的是在一定条件下对登记的撤销。撤销登记和更正登记都是登记机构纠正登记错误的一项措施，而且都要考虑已登记的权利是否被第三人取得。但两者有明显的区别：

一是更正登记属于登记的种类，而撤销登记并不是登记的种类；

二是在更正登记时，应当在登记簿上记载真正的权利状况，而错误的登记被撤销以后，只是自然恢复到登记前的状态（如错误的初始登记被撤销）；

三是依职权更正登记应当按《细则》规定的程序进行，而撤销登记应当由登记机构做出书面决定，并收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废。

三、《房屋登记办法》并未废止，仍然适用于房屋登记。如果司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记。

陈品禄/责任编辑