浅析原因行为是否失去效力的登记错误的更正

徐圣玉

案例：甲乙为兄妹，2008年时为了改善其父母的居住条件，乙向远在他国的甲提议合力为父母购买一套约90平方米的住房。由于考虑到乙经济能力有限，双方商定由甲一人出资购买，《商品房买卖合同》的签订及所有权登记皆以甲的名义。甲出具了经我国驻所在国使领馆公证的授权委托书，委托乙代理签订《商品房买卖合同》和申请房屋所有权登记的法律行为，并汇购房款40万元予乙。后来，乙以自己的名义签订了《商品房买卖合同》，并将房屋所有权登记至自己的名下。2015年春，甲回国得知其情，在与乙商量无果的情况下，向合肥市庐阳区人民法院提起确权之诉，诉求确认该房屋权利归甲所有，该法院作出生效的确权判决，支持了甲的诉求。

一、分析

甲凭生效的确权判决向登记机构申请房屋所有权登记。在登记类型及是否要履行完（免）税手续的选择上存在两种观点。一种观点认为，应为更正登记并无需办理完（免）税手续；另一种观点认为，应为转移登记并需办理完（免）税手续。笔者赞同第二种观点。

《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。这里的登记簿记载错误应作广义上的理解，即登记簿记载与真实状况不一致。具体有三种错误形式：一是登记机构登记时的笔误而导致的登记错误；二是登记的原因行为失去效力而导致的登记错误；三是登记后新的法律事实出现而导致的登记错误。相对于广义的登记错误，更正登记也应作广义上的理解，其广义的更正登记应包括狭义的更正登记和转移登记。当错误的形式为前述一、二种，更正后的权利归属不变或权利回归原登记的权利人的，称之为狭义的更正登记。当错误的形式为前述第三种，更正后的房屋权利归属原权利人或第三人的，应为广义上的更正登记即转移登记。涉及到是否履行完（免）税手续的广义上更正登记的错误只有前述二、三种情况。

1.原因行为失去效力的登记错误的更正

原因行为失去效力包括原因行为被确认无效、撤销、解除，属狭义上的更正登记。《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产应当予以返还。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。由此可见，房屋登记原因行为失去效力的法律后果是，自始无法律约束力，房屋权利返还至原权利人名下。应按《房屋登记办法》（以下简称《办法》）第七十四条的规定，收取确认原因行为失去效力的法律文书以及登记簿记载的权利人同意更正（实为双方申请登记）的书面材料作更正登记。当登记簿记载的权利人不同意更正时，原权利人可申请异议登记，后向人民法院提起给付之诉并申请强制执行，凭协助执行通知书，按《办法》第八十条的规定，单方申请“相应登记”中的更正登记。也可在具备无善意取得的条件下，依据《办法》第八十一条的规定，向房屋登记机构申请撤销或提起行政复议或行政诉讼，诉求撤销房屋登记行为，使房屋权利更正登记至原权利人名下。

按税收征管规范性文件的规定，以房屋为征税客体的营业税、契税及其附加税是发生在房屋交易流转环节的税种，不交易流转则不产生以上税种。房屋登记的原因行为失去效力的法律后果是，自始无法律约束力，房屋权利返还原权利人。自始无法律约束力则相当于未发生交易流转的法律行为，房屋权利返还原权利人应属“返还原物请求权”的实现，非交易流转环节，故无需履行营业税、契税及其附加税的完（免）税手续。本案中，生效的法律文书未确认原因行为未失去效力，故不属于无需履行完（免）税手续的情形。

2.原因行为未失去效力的登记错误的更正

该种形式的登记错误即为新的法律事实出现而导致的登记错误。所谓新的法律事实出现就是房屋登记所依据的原因行为未失去效力，房屋登记行为合法，但有新的证据证明房屋登记结果错误的情况。本案就属于这种情况。生效法律文书未确认乙以自己名义签订的《商品房买卖合同》失去效力，即未确认原因行为失去效力，不产生“自始无效、返还原物”的法律后果，故不适用狭义的更正登记。生效的法律文书只对法律事实进行了认定，采信了委托购房授权委托书及购房款为委托人所付的证据，并依据这一法律事实，作出了确认本案中讼争的实体房屋所有权归甲所有的判决。法律事实出现导致生效的法律文书所确认的房屋权利与登记簿记载的房屋权利不一致，应更正，其登记类型应为广义上的更正登记，适用《办法》第八十条的规定，为“相应登记”中的转移登记。在程序上可依《不动产登记暂行条例》第十四条及《办法》第十二条的规定，单方申请登记。

由于适用的登记类型为广义上的更正登记，即转移登记，其外部表现为交易流转的特征，依据税收征管规范性文件的规定，应履行完（免）税手续。

二、评述

为了能把握与本文案例相类似的登记问题的处理方法，应在理论上理解如下两个问题。

1.要厘清《物权法》中更正登记概念与《办法》中相关更正登记概念的逻辑关系

如图1所示，《物权法》第十九条使用了更正登记（A）的概念，《办法》第七十四条使用了更正登记（B）的概念，第八十条使用了“相应登记”（C）的概念，第八十一条使用了撤销登记（D）的概念。厘清这几个概念之间的关系，是准确选择狭义更正登记还是广义更正登记（转移登记）的前提。其以上概念间的关系见欧拉图。具体为：《物权法》第十九条中更正登记（A）的概念，包含《办法》第七十四条中更正登记（B）及第八十条中“相应登记”（C）的概念；《办法》第七十四条中更正登记（B）的概念，包含《办法》第八十一条中“撤销登记”（D）的概念；《办法》第八十条中“相应登记”（C）的概念与《办法》第七十四条中更正登记（B）的概念属交叉关系，与转移登记（E）的概念为包含关系。换句话说，“相应登记”既包含《办法》第七十四条更正登记（狭义）中的部分，又包含转移登记（广义更正登记）。

2.应分清是否履行完（免）税手续

人民法院、仲裁委员会生效的法律文书就广义上的更正登记有如下表述：“返还房屋”“将房屋所有权更正登记至×××名下”“房屋权利归×××所有”等。登记机构对当事人依此生效法律文书申请房屋登记时，是否履行完（免）税手续有三种观点。第一种是肯定说，即认为一律履行完（免）税手续。理由是，完（免）税是税务部门的法定职权，登记机构不可越俎代庖，否则为超越职权行为。第二种是否定说，即认为一律不需履行完（免）税手续。理由是，法定的更正登记是对登记簿登记错误的更正，非交易行为。第三种观点是折衷说，即认为应分清情况区别对待。笔者赞同第三种观点。

判断是否履行完（免）税手续，应看其物权是否完成了交易流转环节。在广义的更正登记情势下，判断其是否完成了交易流转环节的唯一标准是“房屋登记的原因行为是否失去效力”。失去效力，则持否定说，未失去效力则持肯定说。登记人员在受理涉及广义更正登记法律文书时，既要看裁判结果，又要看裁判文书的理由部分，有的则要看另案的法律文书，以便准确把握原因行为是否失去效力的问题，进而区别对待。不可只看裁判结果而望文生义加以判断。如“原因行为未失去效力”的情势下“返还原物”“将房屋所有权更正登记至×××名下”，与“原因行为失去效力”情势下的“返还原物”“将房屋所有权更正登记至×××名下”，其内涵不同，属同一语言表示的不同概念，不可混为一谈。持否定说的可能导致收件错误，税收流失，当流失的税收达到渎职罪认定数额时，可能受到刑事处罚。持肯定说的，对于不需要履行完（免）税手续的申请人而言，增加了申请登记的时间成本，且也增加了税收征管机关的行政成本。甚者，会导致税收征管机关和房屋登记机构因理解不同而相互推诿，造成不良的社会影响。

综上所述，原因行为是否失去效力的登记错误的更正，涉及两个问题：一是登记类型的选择，二是是否履行完（免）税手续。原因行为失去效力则应选择狭义上的更正登记，无需履行完（免）税手续。原因行为未失去效力，仅是登记后新的法律事实出现导致登记的权利状况与法律文书所确认的权利状况不一致的，应选择转移登记（广义上的更正登记）并履行完（免）税手续。

陈品禄/责任编辑