孙益功：养老地产是个伪命题



孙益功：养老地产是个伪命题

整个华东地区的养老地产，其中80%以上的项目我们都通过不同的角度和方式参与了，项目失败的概率是70%，所以今天确实还没有找到一个切入养老地产的有效方式。我们觉得养老地产是一个伪命题，这个概念是不存在的，也不认为它是适合投资的。很重要的一个原因是选址难。并不是只要盖一个好的养老机构就行。

我们在探索养老问题的时候，研究到最后，发现最有希望获得的是老人的入口。我们认为养老的真正入口在社区，在上海，90%的老人居家，7%在社区，3%在机构。所以我们就在想，能不能用新的模式做居家养老？就是说把养老和房地产以及互联网结合起来，房地产不能直接加互联网，能加的是服务和内容，而服务和内容是可以通过互联网实现的。

我们做了一个居家养老的模型，比如说在你的家里装很多传感器，把你的数据实时传送过来。一旦产生了基于单个老人身体方面的大量数据，就可以和上百万老人的数据做比对，从而形成对老人最有效的护理手段。另外，可以借鉴Uber的模式，比如能不能实现护士抢单进行上门服务？其实现在已经有不少老人在开始实行这套方案，执行的效果还不错，以至于在上海十三五规划里还特意讲到居家养老，提到的就是这种模式。

这个模式本身是可以和地产相结合的，我们找到了其中一个突破点：未来很多地产模块中，首先会嵌入一个小型的养老机构，再结合居家养老的全服务体系，这样小区里的居民就能够享受到整个养老体验。我们判断，在上海，居家养老平均需要的时间是10年。上海的老人平均进养老院的年龄是81岁，在养老院生活的时间是3.5年，所以在71～81岁之间基本是居家养老。所以未来的场景是这样，比如我是一个老人，平时主要在家。当我身体不舒服的时候，能首先进到小区里的养老机构；身体好的时候再回来。用一种生态的思维去形成整个养老的服务。

真正的养老地产，是基于科技和互联网服务的社区养老和房地产的结合。

所以真正的养老地产，是基于科技和互联网服务的社区养老和房地产的结合，这将会是一个全新的模式，开发成本更低，而且长期可持续。

主题：第七届中欧私人财富投资论坛

时间：2016年3月27日

地点：中欧国际工商学院上海校区

演讲人：孙益功 同策咨询董事长、中欧校友房地产协会会长