城市地价与房价互动关系理论及实证研究

季伟根

[摘要]文章首先分析了地价与房价的互动关系理论，而后结合嘉兴市的实际情况对房价与地价的关系进行了实证分析，最后提出了稳定嘉兴市地价与房价的相关策略。这对于未来房价与地价方面的研究工作有一定的借鉴意义。

[关键词]地价；房价；互动关系；实证研究

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621184

1地价、房价的互动关系理论分析

11地价对房价的影响具有滞后性的

随着社会经济的不断发展，国内各城市房价呈现出快速上涨的态势，房价与地价也成为广大人民关注的重点问题之一。作为房价的重要组成部分，地价的上涨会带动房价的上涨，但是，这并不是说地价上涨，房价也一定会马上随之上涨，这种相应的上涨趋势带有一定的滞后性。也就是说，一定时间内地价的上升会在很长时间之后才能在房价方面反映出来。

12房价上涨会带动地价上涨

随着生活水平的提高，人们对住房有了更高的要求，经济的快速发展和我国城镇化进程的加快，也带动了房价的不断上涨，作为房屋建造的必要的生产要素，住宅类用地的需求量也迅速扩大。土地作为重要的物资资源，具有较高的稀缺性，可用土地总量在不断减少，而需求却在不断上涨。同时房价的不断上涨，也促使开发商以更大的热情，更高的价格去获得土地，以期获得高额的收益回报，从而导致土地价格的上涨。由此可以看出，房价的提高会带动地价的提高。总之，房价与地价之间是存在较大的关联的。

2嘉兴市地价与房价的关系实证分析

21嘉兴市区地价水平及变化趋势

在金融危机的冲击和房地产市场的大力调控下，嘉兴市区的地价水平一直呈现较为平稳的态势。2011年，嘉兴市区的平均地价为2489元/平方米，其中住宅地价为3842元/平方米，商业地价为3206元/平方米。而2015年，商业地价的价格为3689元/平方米，住宅地价为4024元/平方米。虽然受2011年起各级政府相继出台了一系列房地产调控组合拳的影响，但就嘉兴当地而言，土地市场较为健康、价格水平也较为合理，客观上又存在较为强劲的刚性用地需求，因此地价呈现平稳上升的态势，上升幅度不大，见图1。

22嘉兴市房价与地价关系分析

地价占房价比重指楼面地价与房屋售价的比例关系，是衡量地价合理与否的一个重要指标。一般来说，国际上以40%的比例来衡量地区的地价是否发生泡沫现象。就我国来说，如果该比例在30%～50%是相对合理的。2011年嘉兴市商业用地价格在地价中的比例达到211%，住宅用地价格在地价中的比例高达456%，而2015年，住宅地价在房价中所占的比重下降至238%，商业用地在地价中的比例为194%。总体而言，这几年受房地产调控政策的影响，嘉兴房价逐渐回归理性，地价房价比与2009年国土资源部公布的232%平均水平值相比，处于较为合理范围内，泡沫化程度不高，见图2。

土地与房屋密不可分，地价是房价的重要构成因素，也对房价有预期影响。2011—2015年嘉兴地价与房价的变化趋势呈现一定的相关性，但受到多种因素影响，彼此变化并不是完全同步，互动机理比较复杂。房价与地价虽然有一定的联系，但都不是决定对方的因素，地价只是作为众多因素中的成本部分影响房价，市场供求状况才是影响房价与地价的决定性因素；同时，货币政策、税收政策、