外国人如何在美买房？

陈琪钱

近来，来美购买房产的中国人越来越多。一般来说，来美外国人购买共有公寓（condo）比较容易，而购买合作公寓（co-op）就比较难。主要原因是，合作公寓要求面试买家，可以不讲理由予以拒绝。而且，合作公寓还要提供个人和财务信息，很多合作公寓禁止出租。而共有公寓的审核比较简单，并允许使用信托、国内的有限责任公司（LLC）和外国股份公司购买。对外国人来说，这三种公司形式购买都可以提供债务保护和税务规划。

没有绿卡的外国人在纽约市买房，并不需要支付特别的税，但外国人和美国人一样需要缴纳以下税项。

购买价格超过100万美元的房屋，就要支付价格1%的豪宅税。贷款的买家必须缴纳房贷记录税。若是房价低于50万美元，记录税是2.95%，其中0.25%由贷款公司支付。若是房价等于或者超过50万美元，记录税为2.175%，其中贷款公司支付0.25%。 通常卖家要缴纳转让税，纽约州的转让税都是0.4%。纽约市若是房价低于50万美元，转让税是1%。若是等于或者超过50万美元，纽约市的转让税是房价的1.425%。若是购买新开发的房地产，开发商或者赞助商一般要求买家支付转让税。

其实，许多中国购房者是投资者。假如他们要出售在纽约市的房地产，他们也要纳税。这些税种包括支付利得税和联邦政府要求的扣税。目前，联邦利得税最高是纯获利的20%，纽约州要收取8.82%。纯获利是卖价减去最初买价及与房屋有关的所有花费。

通常美国人卖房子时，不需要预扣税。但是根据外国投资房地产税法（FIRPTA），外国人卖美国房地产时，必须将部分卖房的钱预扣下来，联邦要预扣10%房屋售价，纽约州要预扣8.82%。扣除的数额并非最终的缴纳税额，只是预付。非美国税法居民的外国人是不用报税的，如果国税局不收预扣税的话，没有办法保证外国人合法缴纳收益税。外国人卖房后，在一定期限内填交税表，再正确计算应交（或应补）的税额。

外国人在美国境内的房产在转让时需要交赠与税或遗产税。美国公民豁免额达543万美元，已婚者豁免额可达1086万美元。但是，非美国公民不能享受这个豁免。外国人免税额只有六万美元有形和个人资产 （Tangible or Personal Assets），在六万美元之上最高要缴纳联邦35%的赠与税或遗产税，纽约还有16%的赠与税或遗产税。

通常来说， 外国人在美国购买房产以个人形式买房要比普通公司买房省税许多，除非房地产用有限责任公司（LLC）购买，有限责任公司还可以保护他们的隐私。

不过，通过有限责任公司拥有房地产并不能避免遗产税。外国人若要避免缴纳房地产税，他们可以用外国控股公司拥有美国有限责任公司（ LLC）。这外国控股公司可以是美国以外地方注册。英属处女岛（BVI）是很受欢迎的控股公司设立处。在这个结构下，国税局审核房地产所有权时，将视其为无形资产（intangible asset），这样外国人就可能避开美国的房地产税。

外国人购买美国房地产后，应该申请社会安全号码（SSN）或者报税号码（TIN），因为国税局要求报税时要填写身份号码。

（编辑/唐馨）