上海房价泡沫与未来走势分析

张伟

摘要：随着我国经济技术的发展，自从2003年以来，我国的房价逐渐上涨，到近几年的房价突然的飙升。房价的上升速度已经快速的大于我国经济的增长速度，而这种房价的快速增长是不正常的。房价的增高，除了居民的居住需求之外，剩下很大一部分是部分人的刻意操控而产生的投机行为。由于房价不断的攀升，导致越来越多的人将我国的房地产市场，看作为一种投机工具，快速的价格攀升导致了人们对于房价攀升所带来更高的经济的心理期望，因此很多人会投资房地产看成一种价格上涨以后，再转手卖掉的赚取差价的获利工具。本文将以上海为案例，简要的对上海的房地产市场进行分析，并对未来的房地产市场走向进行分析。

关键词：泡沫房价；上海房价市场；未来走势

世界上的许多国家都在经济发展中，遭遇过房地产泡沫经济的影响。而房地产泡沫风暴发生之后便是经济危机，而上海在这种大形势下，作为我国的一线城市，面临着更严重的房地产泡沫经济。而我国的房地产行业，在经过剧烈的变化之后，可能成为中国经济中变化最为迅速的行业之一。而日益严重的泡沫，已经成为我国经济发展的不稳定因素，对于我国经济的健康发展存在着重大的隐患。

一、上海泡沫房价的背景

（一）上海泡沫房价形成原因

作为我国发展最快速的城市：上海，在1997年的亚洲金融危机之后，房地产市场作为市场经济的主力支撑行业，快速的发展了起来。而政府为了避免经济危机的发展，重蹈亚洲金融危机的覆辙，在我国经济发达的地区，都制订了一系列相关的经济政策。但是我国房地产行业增速的增长以及远远超出预期，房地产投资在投机人士的炒作下，越加偏热，而这也造成了对土地需求的规模不断大，地价开发速度上涨。上海房地产经济的过快发展，已经将房地产产业推向上海市经济支柱产业的行列，而在这种情况下，政府将更难介入，因此泡沫经济将越滚越大[1]。

（二）政府对房价掌控模式

1998年起，我国逐渐取消国家式的福利分房。为推动我国经济的不断发展，推进了货币化的分配制度。在房改政策颁布之后，房价不断上涨。即使2008年我国房价在金融危机的影响下，依旧没有衰退。反而度过危机继续迅猛发展，针对上海屡创新高的房地产市场，2010年我国颁布了针对调控房价的调整的“国十条”政策。通过扩大城市保障房、经济适用房的建设范围，加大对公建房的建设力度，提高房屋首付款比例，联合银行对专有人员提高或降低贷款利率等等的措施，对上海房价的泡沫经济进行控制。而在微观经济学中，通过分析可以发现房屋作为商品，它的其价格是由市场决定的，而市场优势由供给和需求的关系比例共同决定。因此国家的调控政策只能缓解一时的经济问题，并不能从根本上解决供需矛盾[1]。

二、上海泡沫房价未来走势分析

（一）上海房价未来走势

根据上海房地产市场的统计，通过对我国房地产政策的分析，再结合上海目前所处的市场经济环境。因此对上海的住房价格走势的预测，有以下几种发展方向。

1、国家政策缩紧

国家通过严厉的经济调控，对房地产市场进行强行制约，通过市场调控措施和财政的紧缩性的流动性的货币政策，对房价进行调控。严格控制房价停止上涨，并对降幅进行严格限制，而在政策的强制要求下，部分投资性的房源，在很大的程度上将进入到儿级市场，甚至三级市场，作为二手房或者廉价房进行销售。从而进一步的通过政策调控加大了供给。

2、房价继续上涨

若我国政府对房地产市场进行调控，则国内经济会在长期的控制政策下，缺乏自身生长动力，国民需求将无法拉动，而房地产经济的衰退，也会在一定程度上影响我国经济的拉动速度，间接影响了其他产业的发展。因为在对房价的调控下，后期一定会适当放缓，房价会有一定涨幅，避免因为过度调控而对国民经济产生影响。

3、房价跌回谷地

在我国政府对房地产经济的控制中，一松一弛将会是房地产泡沫逐渐缩小，房地产产业的发展也会逐渐放缓。在社会经济中，人口红利逐渐消失，这就造成了人民住房的实际的需求，居民消费性需求将逐渐下降开始下降，房价会慢慢下跌。而对于一些投资性住房，将会集中抛售，供给的增多压低了房价，房价会暴跌[2]。

（二）上海房价长期走势

高房价的不稳定发展，使得目前内需增长已经面临长期抑制的环境，而上海的房地产市场，依旧处于繁荣的阶段。而面对现在整体的房地产行业来说，从一般情况下考虑，其涉及到方方面面的行业，例如建筑、建材、建筑设备等等。房地产我国关联性较为庞大的产业，能够带动很多的行业的发展。因而对于上海房地产市场来说，其也在一定程度上拉动了国家GDP的增长。对于国家整体发展而言，虽然降低能耗，减少库存将是国家目前宏观调控的重点。但是未来的工作重点依旧追求的是经济的稳健发展。所在在未来房产政策市场中，有极大的可能是地方对于财政补贴，鼓励百姓购房，或者在一定程度上降低首付。通过政策的调整鼓励低收入者购房。而对于个税较高的收入群体，政策也将会有一定的变换。虽然处于泡沫经济的边缘，但是我国政府的掌控已经对市场进行严格的管理了，对于房地产市场而言并不会有太多的不可控因素，因此上海的房地产市场会依旧稳定的增长。期间可能会夹杂一些短期的下降，但是依旧会缓慢的增长[3]。

（三）泡沫房价的注意事项

对于泡沫的房地产经济而言，一定要注意在调控的时候，拉动内需增长。在泡沫房价的情况下，政府的调控目标依旧应该以多元化为主，同时把经济的稳增长放在第一位，同时预防风险。政策措施是保证房地产稳定发展的因素，但是在稳定房地产市场需求的时候，一定要刺激市场消费，稳定国民经济。其次，严格的对房地产信贷进行控制，对金融风险进行有效防范。而信贷产业优势我国商业银行目前最主要的业务之一，因此一定要注重调控的作用，必须严格核实房地产开发商的自有资金，并进行规范审查[4]。

其次，必须建立起相对完善的房地产与住房的法律体系。只有建立遏制投机性的投资需求。通过构建相对完整的城市住房法律体系，进一步强化对现有市场的需求，从法律上对扰乱市场单位囤房等违规现象，进行约束，并保证正常房地产市场秩序的运行。在相应法律法规建立的同时，要建立健全评估机制，只有独立的房地产价格评估体系建立完整了，相关部门才能对房地产市场实施监督，对不同的地段、不同的类型的房地产进行监督管理。通过制定相对准确的基准价格作为执法依据。

最后，要在符合法律法规的章程下，对房地产市场的用途进行管制。可以通过允许对农村集体的建设用地，特别是经营型建筑的转让，与城市土地、国有土地实施同等入市的规定。在价格与权力上保持平等。从而通过提高上海土地的供给，来增加房地产市场的弹性，最终逐步建立起，城乡统一的集体市场与住房发展机制。

三、结束语

纵观全世界的经济发展历程，无论是泡沫经济还是经济危机，都遵循着一条颠覆不破的真理。缺陷经济总有破灭的一天，而对于中国的房地产市场来说，我国的泡沫也会随着政府调控与时间流逝而逐渐消亡。但是值得注意的一点事，泡沫经济的处置，依旧是宜早不宜迟，而中国在进行宏观调控时，已经意识到这一点了。中国的经济具有一定的复杂性，因此能否幸免于难，很大程度上取决于政府政策引导的方向。而在这个过程中，如果经济政策调控不当，泡沫经济会对我国现有经济进行毁灭性打击，并将对国民经济产生重大的危害。因此政府一定要加强自身的管理与预测，为我国经济的稳定发展铺平道路。（作者单位：交通银行上海市分行）

参考文献：

[1]朱玲芳.从房地产政策看我国房地产走势-现代营销2011（8）.

[2]陈文龙，朱甜甜.未来房价走势的几种猜想-现代营销 2011（6）.

[3]丁志安.从供求关系看房价走势-城市建设理论研究（电子版）2011（19）.

[4]李东月.房价预测模型的比较研究-工业技术经济 2006（9）.