基于Hedonic模型的购物中心对普通商品住宅价格的影响分析

杨敏

摘 要：本文用Hedonic模型分析购物中心对普通商品住宅价格的影响，探究随着与住宅间距离的增大，购物中心对住宅价格的影响。虽然北京外迁人口中大多是被迫外迁，但是购物中心也已经成为郊区居民购房时考虑的一个因素，郊区居民的消费行为已经转变为一站式、多目的购物。

关键词：住宅价格；Hedonic模型；郊区购物中心

购物中心是一种大型零售综合体，由一系列独立的零售店铺、服务机构和停车场组成。由于对用地和人流的巨大需求，且北京商业结构布局不均衡[ 1 ]，这一业态往往布局在城市郊区，并靠近交通要道。

本文选取北城五环到六环间的购物中心及其周边的购物中心为研究对象，尝试以住宅价格为纽带，借用分析交通[ 2，3 ]等因素对住宅价格影响的方法——Hedonic模型分析购物中心对住宅价格的影响，进而分析购物中心对居住的单向影响，揭示商业空间对居住空间的影响。

一、郊区住宅的Hedonic模型

（一）Hedonic模型

Hedonic住宅价格法由Rosen提出，之后在住宅价格与居住环境的研究中广泛应用。一般影响住宅价格的因素有3类：区位（Location）、邻里环境（Neighborhood）和建筑结构（Structure），因此。住宅价格P就可以用方程式表达为：

P=f（L，S，N） （1）

（二）方程形式

经济理论没有明确指出如何选择函数形式，目前国内外用Hedonic模型分析住宅价格影响因素时用的比较多的是线性对数模型，且该模型也符合微观经济学理论中的商品的价格与其属性之间存在边际效用递减规律。其方程式表达为：

Ln（P）=a0+a1Ln（X1）+a2Ln（X2）+ …+anLn（Xn）+μ （2）

其中，P为住宅的价格，Xi为住宅的属性特征。

（三）选择变量

由于是以整个居住小区为研究单元，假设各个普通商品住宅楼盘中的住房的建筑质量是相同的，所以涉及的变量只有住宅价格、区位、邻里环境和购物中心四方面。

1.住宅价格

出于对数据可获得性的考虑，本文选择二手房的成交价格。为了减少住宅价格随时间变化带来的影响，选取某一年份的数据进行统计。

2.区位

影响变量包括市中心（S-wuhuan）、最近地铁站（S-rail）、最近公交站（S-bus）、高速公路（S-highway）。四个变量都用小区出口到设施的最短直线距离的自然对数计算。

3.邻里环境

包括物业管理费（S-manage），小区容积率（S-ratio）、小学的影响（S-primary）、中学的影响（S-highschool）、公园绿地的影响（S-green）、醫院的影响（S-hospital）、体育场馆的影响（S-sport）等。

4.购物中心

指标选择对小区居民生活产生影响的各购物中心对住宅价格的影响（S-shop），S-shop=Ln（Dsp1）+ Ln（Dsp2）+……其中Dsp1、Dsp2分别为两个购物中心与住宅间的距离。选择的购物中心要在住宅成交之前就已建好并投入运营。

（四）数据与处理

1.样本获取

以北京北城五环到六环间的购物中心及其影响范围内的普通商品住房为研究案例。获取研究区间购物中心的地理位置、规模等信息。判断各购物中心的空间影响范围，搜集购物中心影响范围内普通商品住房的二手房成交价及其小区容积率、物业管理费、距地铁的距离等属性特征。

2.数据处理

对获取的样本数据进行初步处理获得各住宅价格的影响因素；对数据进行相关性分析，剔除其中相关性显著的因素；用Hedonic线性对数模型对选择的影响因素进行回归分析。

二、结果分析

（一）预期结果

随着与住宅间距离的增大，购物中心对住宅价格的影响可能先以负面影响为主；到达一定距离后正、负影响相当，综合影响为零；继而以正面影响为主。但是随着距离的增大，正、负影响都是递减的。

但是由于是以整个居住小区为研究单元，而购物中心对住宅价格的负面影响范围有限，可能在这个规模上综合影响不会出现负值，随着与住宅间距离的增大，购物中心对住宅价格的影响也增大。

（二）现阶段结果

研究区的购物中心空间分布不均匀，主要沿立汤路、五环线等高速公路展开龙德广场、北方明珠大厦、易事达购物休闲广场和北苑阳光新城市广场沿立汤路分布，明天购物中心分布在五环沿线，天陆购物中心则位于五环和接口处。

集聚现象明显，如龙德广场和北方明珠大厦间只隔一条道路，易事达购物休闲广场和北苑阳光新城市广场亦如此。

三、讨论

本文尝试以住宅价格为纽带，连接商业用地和居住用地；通过定量分析购物中心对住宅价格的影响，揭示商业用地对居住用地的复杂影响。这对居住用地郊区化不断深入，商业郊区化也已初现端倪的北京而言具有实践借鉴意义，对中国其他大城市的郊区建设也有借鉴作用。具体实践过程中还有以下几个问题有待解决：目前获取的小区住宅平均价格是估计值，而不是成交价，还应继续寻找住宅成交价。

参考文献：

[1] 任东丽.由“Dead Mall”看中国郊区购物中心的发展 [J].建筑创作，2004，（9）：30-33.

[2] 张水清.商业业态及其对城市商业空间结构的影响[J].人文地理，2002，17（5）：36-41.

[3] 郝前进，陈杰.到CBD距离、交通可达性与上海住宅价格的地理空间差异[J].世界经济文汇，2007，（1）：22-35.