我国征地补偿中农地价值评估常用方法研究

乔梦茹

摘 要：研究目的：通过对国内土地征收补偿标准的研究现状进行分析，综述征地补偿过程中农地价值的评估方法，探讨适合征地补偿的补偿方法。研究方法：文献分析法和对比分析法。研究结论：征地补偿的内容决定了农地价值评估方法，每种评估方法都有其自身的优缺点，可以根据农地不同的价值采用不同的评估方法，使得征地补偿标准的合理。

关键词：征地补偿标准；农地价值；评估方法

中图分类号 F311 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2016）17-0009-03

Abstract：Research purposes：analyzing the status quo of domestic research about land expropriation compensation standard. Based on the review of agriculture land value evaluation methods uesd in agriculture land expropriation compensation，find suitable methods for solve problems about the compensation of land expropriation compensation. Research methods：literature analysis and contrast analysis. Research conclusion：the content of the land expropriation compensation decided the land value evaluation method. Each evaluation method has its own advantages and disadvantages.According to the different value of farmland，we can use different evaluation methods， which make reasonable land compensation standards.

Key words：Agriculture land expropriation compensation standard；Agriculture land value evaluation；Evaluation methods

我国征地补偿标准的测算方法，从年产值倍数法到统一年产值法再到征地区片综合地价法，征地补偿标准在不断的升高，但是征地费用在土地出让收入中所占的比重却大幅度下降，土地征收前后价格的巨大差异引起了社会各界关注的热点。从2003年以来媒体披露的征地上访事件中，由于征地补偿费用过低引起的上访占84%，排在第一位[1]。我国目前的征地补偿的标准主要还是以协商的方式确定，因此出现同地不同价的情况。同时由于征收环节缺少有效地监管机制和市场机制，所以在征收过程中容易出现寻租行为，因此探求适合国情的征地补偿方法十分必要。关于征地补偿标准的研究，虽然补偿的具体内容和农地价值的评估方法有所不同，但国内学者普遍主张征地补偿标准应该包括农地的市场价值和非市场价值两个部分。农地市场价值的评估主要是对农地的经济收益以及农地的增值收益等方面进行评估；农地的非市场价值是指维持社会稳定、保障粮食安全和带来生态效益价值。

1 农地价值的理论基础

1.1 地租、地价理论 该理论认为，任何社会只要存在着土地所有者和不占有土地的直接生产者，生产者在土地利用中的剩余生产物为土地占有所有，就存在产生地租的经济基础[2]。马克思、恩格斯根据形成条件和原因的不同，把地租分为级差地租、绝对地租和垄断地租。同时，在古典政治经济学的基础上，提出了以劳动价值理论为基础的地价理论，马克思把土地区分为土地物质和土地资本，土地价格是土地出租的资本化收入，即土地价格=地租/利息率。

1.2 资源环境经济学 资源环境经济学的研究对象是资源环境和经济两个系统，探究人类活动过程中经济发展与环境保护之间的相互作用。该理论倡导在自然生态平衡的基础上，探索人类经济活动与环境保护的协调与共赢。

1.3 新福利经济学 根据福利经济学的“补偿原则”，在现实生活中，政府实施的政策总会引起市场上价格的变化，而这种变化使得受益方和损失方的存在。一个合理的国家对此应颁布相应的税收政策进行调整，从受益方收取一部分收益补偿受损的一方，如果弥补损失后，收益方的收益仍然有剩余，则意味着全体社会福利的增加。

2 农地价值评估方法与应用

征地补偿标准的确定关键在于是否以农地价值对失地农民进行补偿。一是在市场交易过程中体现的排他性价值，即农地产权的内部收益通过市场机制的实现。二是农地具有非排他性的外部性效益，即农地存在所带来的社会效益、生态效益等，这部分价值很难用市场交易的形式表现出来，即农地的非市场价值。

2.1 基于农地市场价值的评估方法与应用 国外学者常用的农地市场价值评估方法是收益还原法、土壤生产潜力法、市场比较法、成本法和数学模型法等[3]。由于我国的农地价值评估起步较晚，农地市场发展不健全，相关交易信息匮乏，所以主要运用收益还原法、评分法对农地的市场价值进行补偿。

（1）收益还原法及其在征地补偿中的应用。收益还原法是农地价值评估的最为主要的方法，以土地收益价值理论为基础，运用适当的还原率，把农地的预期收益折算到估价期现值的方法，即未来收益转换成现值，是对农地经济产出水平的价值评估。运用收益法对农地经济产出价值的评估的难点在于，农地纯收益和还原率的确定，基本公式为：农地价格=农地年纯收益/土地还原率。由于地价是对土地预期收益的反映，所以农地纯收益应该是农地的预期纯收益，但是国内普遍做法是用纯收益减去成本得到的实际收益作为农地纯收益[4]。还原率是土地投资或投入的收益率或回报率，由于土地投资风险较低且风险可以转嫁，所以土地的还原率一般较低，各国或地区的还原率在5%左右，国内目前的还原率的确定方法有3种：纯收益以价格比率法、安全利率加风险调整值和投资风险与投资收益率综合排序插入法[5]。

收益还原法在征地补偿中的应用，主要是对被征地的经济产出水平进行市场价值评估。诸培新，卜婷婷等根据江苏省主要农作物成本收益数据计算南京市2007年单位面积农作物的平均纯收益为8 061.49元/hm2，当年的还原率4.14%，根据收益还原法的基本公式，南京市2007年单位面积耕地征收应补偿的农业经济价值为194 721.9元/hm2[6]。王雪青，夏妮妮等（2014）以苏州市为例，对苏州市公益性项目的征地补偿标准进行测算，采用收益还原法对耕地的经济价值测算中，以种植产值代替耕地的总产值，结果显示2010年苏州市耕地单位面积的年纯收益为2.6 088万元/hm2，还原率为2.66%，因此，苏州市重大项目的土地证补偿中农地的经济价值为980 736.09元/hm2[7]。

（2）农用地分等定级估价及其成果在征地补偿中的应用。农用地分等定级是根据农地的社会和自然2种属性，以及农地在社会经济活动中的作用，综合评定农用地的优劣并划分等级[8]。国内多数学者主张 “先分等、定级再估价”的原则，根据《农用地分等定级规程》的规定，农用地的等别反映的是农用地潜在生产力水平差异，注重农用地的自然属性，所以多采用土地生产潜力评价方法。农用地的级别反映的是能用地现实生产力差异，定级方法包括直接评价法、间接评价法以及直接与间接相结合的评价方法。

吴克宁，史原轲等（2006）根据农用地定级成果，考虑被征地的土地质量、区位、供求关系、农民的收入水平等因素进行修正确定合理的征地区片；根据被征地地区的基准地价成果，在此基础上进行相关因素修正，从而测算被征地区片的综合地价，并结合阳江市江城区的实际测算征地的补偿标准[9]。

（3）基于农地市场价值的评估方法分析。收益还原法是农地估价中最常用且易于理解的评估方法。收益还原法对农地的经济产出收益的测算较为直观和方便，但实际操作过程中往往会忽视地方土地政策变化，土地制度和预期等因素对农地经济产值价格变化的影响，所以不同地区的甚至同区范围内的产值收益难以准确衡量，测算出来的结果往往不是农地资源本身价值。

农用地分等定级评估结果在征地补偿标准中应用的优点在于改善同地不同价的现状，对优质耕地的保护和考虑征地补偿的相关因素，但农用地分等定级成果在征地补偿标准测算方法复杂。我国的目前的分等定级与估价主要是农地的经济产出，考虑的估价因素往往只是社会经济因素，因此评估的农地价值往往只是农地的市场价值或使用价值，并不包括农地的非市场价值。

2.2 基于农地非市场价值的评估方法及应用 农地在给农民在带来经济产出收益的同时，作为公共物品的同时也可以带来外部性效益，即农地存在所带来的社会效益和生态景观效益。我国现行农地保护的成本是行为者承担，即农民和村集体，而农地保护所带来的粮食安全、环境保护等大部分效益被全体社会共享，而征地后对于保护者并没有给予相应的补偿。对于农地的社会效益和生态效益的补偿，可以使农地保护的外部成本内部化，达到农地保护的目的。由于农地非市场价值难以通过市场价格衡量，所以采用非市场评估技术估算，常用方法是条件价值评估法（CVM）和替代市场法。

（1）替代市场法及其在征地补偿中的应用。替代市场法，是指采用某种具有市场价格的替代物间接衡量非市场价值产物。农地的社会效益是指农地存在带来的国家粮食安全和农民社会保障等正向的外部性价值。对于农地所带来的社会保障效益，由于无法直接价值衡量，所以国内学者普遍采用替代市场法，测算因征地而造成的农地功能损失。根据最低生活保障金、养老保险金和政府医疗补贴等成本对被征地农民的就业保障、养老保障和医疗保障进行测算。

王仕菊，黄贤金，陈志刚等（2008）以社会养老保险为替代，测算我国耕地社会保障价值[10]。边学芳，吴群等（2006）根据替代原则把粮食安全价值进行量化，以农地的开垦费用作为这一价值量化的标准，即通过周期内对土壤肥力的资金投入的现值总和加上周期内的收益损失确定粮食安全价值[11]。

（2）基于农地生态景观效益的农地价值评估及应用。农地的生态效益是指农地的存在具有保持生物多样性、水土保持、气候调节和景观美化等社会福利。农地征收直接影响区域内的生态服务效益，大范围内的人类经济活动导致的资源开发往往会带来生态破坏的负外部性效益，需要通过环境治理与生态恢复工程等资金投入减少负外部性效应。农民和村集体是农地生态保护的直接保护者，应该在征地补偿标准中增加对生态损失的补偿，从而减少生态破坏和修复工程的再投入。由于农地的生态景观价值无法直接根据市场评估方法进行评估，所以常用的是条件价值评估法 [12]。

条件价值评估法（contingent valuation method，CVM）是资源环境领域里关于公共物品最主要的衡量方法。CVM几乎可以在所有可替代的公共物品价值评估领域运用，国外的CVM运用范围较广，我国对CVM的研究起步相对较晚、研究范围较小，主要集中在耕地非市场价值评估，生态系统服务价值、农地非市场价值等[9]。CVM通常根据一系列的假设问题，随机选择资源消费者作为问卷调查对象，探讨消费者对非市场价值物品或公共物品的偏好和评价，推导出调查样本对某项环境改善效益的支付意愿（willingness to pay，WTP）或者对环境质量损失的受偿意愿（willingness to accept，WTA）。然后，根据调查样本的平均支付意愿或者受偿意愿扩展到整个研究区域，用平均支付意愿或者受偿意愿乘以环境改善的受益群体，估算环境改善或损失所能带来的经济效益或损失。

蔡银莺、张安录（2007）以武汉市为例，运用条件价值评估法对武汉市居民进行随机调查，根据受访居民对各类型农地保护的平均支付意愿，乘以武汉市全体居民得出武汉市农地非市场价值[13]。

（3）基于农地非市场价值的征地补偿方法评析。基于农地社会效益的成本替代法，通过具有替代功能的价值测算，估算出农地的非市场价值。但由于替代成本并不等同于农地的非市场价值，往往会忽视消费者个人偏好和替代物本身的变化，所以估算出来的价值会与农地的实际价值产生偏差[14]。其次，由于农地的生态效应很难找到相应的替代品，所以成本替代法在农地的生态价值评估中运用的不多。

基于农地生态效益的条件价值评估法较多运用于环境资源价值评估领域。条件价值评估法适用于无法通过市场机制或替代市场的资源价值评价，但由于条件价值评估法是建立在一系列假设条件基础上，所以设计一份将假想市场交易情况与实际市场交易相符合的调查问卷十分重要，同时由于调查结果十分依赖调查方案的设计和调查对象等因素，所以调查结果主观性较强。

3 结语

我国关于征地补偿标准的研究重点是征地补偿内容等定性研究，且由于农地市场起步晚、发展缓慢，所以征地补偿的研究侧重点在于农地的经济产出计算值和社会保障价值上，关于农地非使用价值的评估较少。笔者认为基于土地的财产价值和我国城市化和工业化的需求，征地补偿标准应该包括农地的经济产出价值、社会保障价值、部分土地增值收益和部分生态景观价值。运用收益还原法和成本替代法对农地经济产出价值和社会保障价值进行测算，补偿被征地农民的直接损失。补偿部分土地增值收益的原因在于，土地的增值往往是由于政府行为作用的结果，如土地利用规划或基础设施的投入等原因导致土地的增值，但由于这种增值是建立在集体放弃所有权的基础上，所以应该给予被征地方一定比例的土地增值收益作为补偿。农地的生态景观价值的补偿应该是保护行为人征地前对生态维护的成本补偿和农地生态价值全国水平上的人均价值补偿的总和。

参考文献

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[2]王万茂.土地利用规划学[M].北京：科学出版社，2006.

[3]王瑞雪，张安录，颜延武.近年国外农地价值评估研究方法研究进展述评[J].中国土地科学，2005，19（3）：59-64.

[4]朱仁友，我国农地估价中运用收益还原法存在的问题与求解[J].中国农村观察，2000，（5）：25-29.

[5]蔡银莺，张安录.农地生态与农地价值关系[M].北京：科学出版社，2010.

[6]诸培新，卜婷婷，吴正延.基于耕地综合价值的土地征收补偿标准研究[J].中国人口·资源与环境，2011，21（9）：32-37.

[7]王雪青，夏妮妮.公益性项目征地补偿依据及其测算标准研究——以苏州市为例[J].资源科学，2014，36（2）：379-387.

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[9]吴克宁，史原轲.农用地分等定级估价成果在整死补偿中的应用[J].资源与产业，2006，8（3）：50-52.

[10]王仕菊，黄贤金.基于耕地价值的征地补偿标准[J].中国土地科学，2008，22（11）：44-50.

[11]边学芳，吴群.耕地征收价格的理论分析及其政策建议——以江都市为例[J].国土资源管理，2006，（6）：26-30.

[12]蔡银莺，张安录.农地生态与农地价值关系[M].北京：科学出版社，2010.

[13]蔡银莺，张安录.武汉市农地非市场价值评估[J].生态学报，2007，27（2）：763-773.

[14]蔡银莺，张安录.武汉市农地资源价值估算[J].生态学杂志，2007，26（3）：422-427. （责编：徐焕斗）