高校住宅专项维修资金使用管理存在的问题与思考

顾德雯

摘 要 本文根据住宅管理工作中遇到的实际问题，通过追溯住宅专项维修资金产生、建立的背景，结合当今高校教职工住宅区房屋类型及其维修现状，提出笔者认为有利于操作层面的设想，期望破解住宅专项维修资金启动难的困局。

关键词 高校住宅 住宅专项维修资金 业主委员会 监管

中图分类号：G647 文献标识码：A DOI：10.16400/j.cnki.kjdkx.2016.01.007

Problems and Considerations on the Management of the Special

Maintenance Funds for the Residential Buildings in Universities

GU Dewen

（Nanjing Tech University， Nanjing， Jiangsu 211816）

Abstract According to the actual problems encountered in residential management，the background of the establishment of special maintenance funds， combined with the current situation of housing types and maintenance in universities， the paper puts forward the idea that is beneficial to the operation level， expecting to crack the dilemma of starting special maintenance fund.

Key words housing in universities; special maintenance funds of house; owners committee; supervise

随着社会经济的高速发展，富裕了的国民愈来愈重视对生活品质的追求，安居乐业成为首选。特别是近十年来，房地产增值效益凸显，身兼居住与投资功效的住宅，在家庭资产结构中占据的比重愈来愈大。

但是，随着住宅“年龄”的增长，其出现许多“生病”迹象，高层建筑物电梯、消防系统、智能化系统等更是问题频发，要彻底“医治”好，就必须投入维修费用进行维修保护。此时，业主对自己住宅的“养老金”与“保命钱”——住宅专项维修资金，也日益被关注。住宅管理部门透明公正运作这笔关乎百姓住宅“百年大计”、“沉睡”着的资金已势在必行。

1 住宅专项维修资金产生、建立的背景

90年代以前，我国各项民生实行计划经济，城镇居民的供职单位根据单位房源、分房规则，分配住房给员工居住使用。90年代以后，随着住房体制的改革，企事业单位将员工享有使用权的家属楼、宿舍区等住宅卖给了员工，不再负责房屋的维修，社会化的物业公司实行有偿服务与管理。而“生大病”的房屋要“医治”，需要维修经费，住宅专项维修资金便顺应而生。

1994年7月18日国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》提出了维修基金概念。1998年12月16日，原建设部、财政部联合颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，进一步明确了住宅维修基金的使用项目。2007年3月16日颁布、2007年10月1日起施行的第62号主席令《中华人民共和国物权法》明确指出：维修资金属于业主共有。

2007年12月4日，原建设部、财政部以165号令发布的《住宅专项维修资金管理办法》，明确了住宅专项维修资金的表述，交存的主体，缴纳住宅专项维修资金的标准，并从使用原则、比例分摊、使用程序、应急维修、列支排除项、增值滚存等方面，给予了详细的规定。

从住宅专项维修资金衍生的过程可以明晰，住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，全面进入住宅日常维护的管理体系中。

2 高校住宅专项维修资金使用存在的问题

2.1 高校教职工住宅类型及住宅专项维修资金现状

目前，高校教职工住宅一般有三种类型：第一种基本上都是1998年11月30日前的房改房，即享受国家房改优惠政策购买的已售公有住房;第二种为没有个人产权证的新区工作用房;第三种为学校租赁给住户的未售产权承租房。

第一种类型房改房，高校教职工购房时按照其专有部分建筑面积缴纳了住宅专项维修资金，学校代表售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。经当地物业管理部门批准，住宅专项维修资金自行存管在学校财务专用账户里。第二种类型新区工作用房，没有个人产权证，其性质为一次性付清房租永久或一定年限的租赁。其维修资金的归集直接交到学校财务专用账户里。第三种类型承租房，实质是周转房性质，学校只收取住户少量的租金而未收维修费用。

三种类型的住宅，房屋权属性质不同，维修费用提取存在差异。因此，作为住宅专项维修资金的使用管理者，在实施维修过程中如何把好舵，将面临着前所未有的考验。

2.2 高校住宅专项维修资金使用的难点

住宅专项维修资金“沉睡”多年，与房屋缺少维修经费的矛盾日益凸显，物业公司和业主迫切希望有法宝来破解住宅专项维修资金使用的难点。

难点一：一户不同意，住宅专项维修资金动不了。

房屋“生大病”需要的维修费用非常多，可学校的住宅管理、工程维修部门无权动用住宅专项维修资金，必须由业主委员会按照《住宅专项维修资金管理办法》，要求涉及维修的所有住户签字，如果一户不同意，动用住宅专项维修资金的计划只能搁浅。目前，很多高校都未启动住宅专项维修资金，根本原因在于业主对是否启动不能达成共识。

“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主”和“业主大会依法通过使用方案”的规定，充分体现了使用程序的民主性。但是，由于所涉及维修的项目与某些业主关联度不大，房屋出租找不到房主表决，更多的业主对公共事务冷漠，住宅专项维修资金使用程序复杂等等因素，导致业主诸多不同意见，否定启动住宅专项维修资金。

有观点认为，教职工购买房改房和一次性付清房租租赁新区工作用房时，缴交的维修资金存管在学校财务账户里，利息都归学校了，应该由学校包揽房屋维修费用。

房改时学校代表售房单位，根据购房人工龄越长，房龄越长，房价就越低的政策，住宅福利性质出售给教职工。为此，个人缴纳的维修资金占缴纳总房款的比例也就越低，这在当时物质生活还匮乏的年代，能以这样超低价格购买到属于个人所有的住房，引得无数年轻人的羡慕。实际上，根据购房人工龄、房屋折旧率调节的房价导致的结果，就是购房人和售房单位共同归集的维修资金因购房人工龄越长反而总量不多，这为日后这些老旧房屋巨大的维修费用缺口埋下了资金危机的隐患，这是当时购房人没有想到的。在当今通货膨胀、货币贬值的年代，学校每年专项拨款用于住宅区的维修费用，远超财务住宅专项维修资金账户里总资金的结息收益。

还有观点认为，业主委员会及业主大会组织不规范、能力不强，专业素质不高、业务不熟悉，存在业主委员会主任与物业服务公司相互勾结、侵吞、挪用住宅专项维修资金的风险;其次，缺少有效的监督部门实施审计。因此，学校使用管理、监管这笔“养老金”、“保命钱”，教职工放心。

作为代表和维护小区业主合法权益的民间组织，业主委员会在运作过程中，确实存在诸多不规范问题，如：业主委员会形同虚设，无凝聚力和战斗力;缺乏足够的专业知识，无法有效运作;没有上级、无人能管，擅自决定重大事项，严重损害了业主合法权益;与物业服务公司联手，骗取住宅专项维修资金进行共有部分的维修，出租住宅区共有部分谋私利等事情屡见不鲜等等。但是这些不规范问题，在高校知识分子居住的住宅区是可以通过制度规范约束的，这也是高校住宅管理部门今后需要深入探究的。

笔者认为，上述两种观点，其实质是患上了“依赖综合征”。教职工早已习惯享受学校上门无偿服务，工程维修随叫随到，方便快捷;住宅专项维修资金安全的保管在学校财务账户，每年学校还有专项经费补贴住宅区的大、中修，审计部门是这笔资金的保险锁，这些都是教职工住宅专项维修资金启动不了的根本原因。

难点二：房改房住宅专项维修资金总额少，后续续交极为困难。

高校房改房小区内的道路、地下排水管等，房屋屋顶、墙体等几乎都处于待修状态。住宅专项维修资金总额少，教职工担心本就有限的资金会很快花完。此外，住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%时，续交的对象是否包含售房单位，至今没有明确说法。出于自身利益考虑，本就不愿意动用住宅专项维修资金的教职工，更不同意续交住宅专项维修资金。

难点三：很难找到认可的维修企业实施维修。

目前，已实施社会化物业管理的高校住宅区，按照物业管理行业的普遍行规，物业服务公司自行承担单件单项500元以下的维修项目;按照维修流程，学校负责维修单件单项超过500元以上的维修项目。目前，学校住宅管理部门承担、工程维修部门实施维修，每年学校专项经费支付了所有住宅区的所有维修费用，至于找哪一个工程队维修，教职工业主完全不用过问。

一旦启动住宅专项维修资金，所有的维修工程都必须执行《中华人民共和国物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》，其操作程度极为繁杂，教职工业主不赞同。

难点四：第三种类型的承租房租赁给住户时未收取维修费用，目前学校包揽了该类型房屋的全部维修。

教职工业主不同意承租房“不劳而获”享用住宅专项维修资金，其有违《住宅专项维修资金管理办法》“受益人和负担人相一致的原则”。

3 破解住宅专项维修资金启动难的一些思考

3.1 民主选举，规范运作

高校房改房业主都是学校的工作人员，业主委员会成员由学校从中指定人员担任，新区工作用房住户委员会成员，经过全校公开选举产生。这些成员在学校也担任着相应的职务，其责任感与使命感比较强，高校启动使用住宅专项维修资金，具有水到渠成的优势。

3.2 专户存储，滚存使用

高校住宅专项维修资金分学校自行管理和市房地产管理局委托管理两种管理形式。学校自行管理的住宅专项维修资金，以物业管理区域为单位，按幢建帐;业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账，核算到户，专户存储，专款专用。住宅专项维修资金的投资增值收益、共用设施设备报废后回收的残值转作本金，积少成多，夯实了资金基础。

3.3 规范招标，监管维修

业主委员会根据物业服务企业每年提交待修项目的维修方案及预算，执行学校招投标流程，在涉及维修的2/3以上业主（住户）满意的情况下，完成维修。业主（住户）委员会每年定期公布资金的使用明细账目，审计部门给予审计督查，上好安全使用的“保险锁”。

综上所述，启动和使用高校住宅专项维修资金是切实可行的，其妥善运作，关乎每个教职工安居乐业的生活环境。随着房地产业的快速发展，提高房屋安全使用效率，延长共用部位、共用设施设备使用寿命，维护教职工业主财产利益，高校住宅专项维修资金科学合理使用的后续作用将更为重要。

参考文献

[1] 2003年6月8日国务院第379号令《物业管理条例》.

[2] 2007年3月16日第62号主席令《中华人民共和国物权法》.

[3] 2007年12月4日原建设部、财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》.

[4] 冯慧，倪晓军.已售公有住房专项维修资金管理问题探讨[J].经济研究导论，2010（5）：82-83.

[5] 孙春醒.住房专项维修资金管理使用研究[D].北京：北京交通大学，2007.