住宅金融体系国际经验借鉴和分析

胡莹莹

【摘要】：住宅金融是居民的各类住宅的建设、改善、购买、租赁、维护和维修的货币信贷运行制度。通过对住宅金融、住宅金融市场、住宅金融体系的研究和分析，在进行国际比较的前提下，结合中国的实际国情和国际经验借鉴，研究我国的住宅金融体系发展方向，从而推动住宅金融市场的发展完善。

【关键词】：住宅金融；住宅金融市场；住宅金融

1、我国住宅金融市场发展概况

住宅金融属于房地产金融的一部分，是指在住宅的投资、生产、流通、消费过程中，通过金融市场和金融机构，运用各种金融工具盒方式，进行资金的筹集、融通、借贷、结算及提供相关的金融服务。

我国目前住宅金融市场发展制度上来看，主要实行的是政策性住房金融和商业性住房金融，当前环境下，住宅抵押贷款多为存款金融机构创造的信贷行为。从制度上来看，我国金融体制从改革开放以来发生了很多潜在的变化，资本市场也有了长足的发展。但实际上以间接融资为主的金融结构并没有得到根本性的改变，直接融资仍然只是占有小部分比重，这种不成比例的关系使经济运行中的几乎所有风险都转嫁到银行身上，很明显这种金融体系存在很大的风险。我们发展住宅金融的关键也在于解决长期资金来源问题，所以改变这种不合理的金融体系就显得格外重要，发展住宅金融，要将住宅融资的发展统一到资本市场自身的发展中来考虑，以此来建立一个能稳定提供长期资金的金融体系。

2、发达国家住宅金融体系

2.1发达国家住宅金融体系运作模式及典型特色分析

在发达国家住宅金融体系的发展建设过程中，都离不开政府的直接或间接的参与，随着住宅金融体系自身的不断发展以及结合各国国情的不同，国际上比较能得到共识的关于住宅金融运作模式的分类主要有：准政府、准财政模式，纯市场化模式和半政府、半市场化模式三种。

第一、准政府、准财政模式。该模式带有很强的政府色彩，例如我们后面会提到的新加坡的住宅金融模式，新加坡政府成立住房发展局，并将其纳入国家的财政预算计划中，即制定相关政策法规，提供相关配套服务，也是公共住房的提供商。

第二、纯市场化模式。该模式的政府色彩介于两者之间，特点在于政府没有直接干预，市场化程度高，住宅抵押贷款的二级市场较为发达，比较典型的是澳大利亚等国家，这些国家建立了较为完善的市场化运作机制，如严格的住宅抵押贷款发放标准、严格的信用审核制度以及风险控制管理机制等。

第三、半政府半市场化模式。该模式特点在于市场化程度高，采用政府和市场两只手共同管理的方式，一方面政府制定较为完善的相关制度，为二级市场的发展和完善提供了保障，也充分地发挥了宏观调控职能，另一方面市场的发展程度也较高，大多数金融机构都可发放住宅抵押贷款，机构多元化发展，比较典型的是美国的住宅金融体系发展模式。

同在半政府半市场化模式的发展中，不同的国家也有着不同的特色，美国、英国、德国都属于半政府半市场化的发展模式，由于各国的国情不同，加上经济条件和文化特色的差异，各国住宅金融体系在共性的基础上还存在着很多独有的特色：

美国的住宅金融体系。美国的住宅金融市场发展模式属于半政府半市场化模式，美国的住房消费信贷以住房抵押贷款为基本形式，相关的金融机构也在长期经验的积累和信贷技术的创新发展的基础上推出多样化的住房抵押贷款品种。美国同时也具有完备的一级和二级抵押贷款市场，市场化程度高，发展水平也处于较高水平，在注重市场发展的同时也注重对风险控制的加强，从总体上来看，美国的住宅金融体系的主体是抵押贷款，以证券化为主要工具，在半政府半市场化的运作模式下也形成了一个较为完整的框架，二级市场的发展和完善极大的活跃了美國的住宅金融市场，也促进了住宅金融市场更为全面的发展。

英国住宅金融体系。在英国的住宅金融体系中，住房抵押贷款是购房者重要资金来源，金融系统中有专门的住房信贷银行、住房协会和其他的抵押贷款放贷机构。英国政府在住宅金融市场上的作用相比之下很小，主要通过设定一些优惠政策来实现对住宅金融的扶持，英国的住房建设会在住宅金融市场上发挥着决定性的作用，以互助组织的形式，为住宅金融的发展提供了更大的发展空间。

德国住宅金融体系。德国的住宅金融市场化的主要渠道就是住宅抵押贷款债券，不同于美国的私人金融机构贷款为主的资金来源渠道，德国住宅金融是多种金融机构并存的多渠道融资途径，再加上政府的住宅福利政策的实施，不断推动住宅金融市场的发展，近年来，在当前的市场环境下，在市场和政府的双管齐下中，政府的作用日益降低，不断加强市场在住宅金融产业发展中的作用，日益强调市场的重要性。

2.2各国住宅金融体系共性分析

从共性的角度分析各国住宅金融体系，可以看出，虽然由于种种原因导致各自特色不同，但确实也存在着很多共同的特点，可以从以下几个方面来分析：

2.2.1政府的参与。上文我们提到，在发达国家住宅金融体系的发展建设过程中，都离不开政府的直接或间接的参与，各国在住宅金融发展的循序渐进的阶段中，加强政府的控制作用，同时还制定一系列的法律法规来扶持住宅金融的发展，例如美国政府制定了政府贷款保证担保、税收优惠等相关政策；德国政府为解决战后居民的居住问题，在为居民购买住宅提供财政资助的同时，还直接参与住宅的生产，组建政府控制的银行来直接为住宅政策服务。

2.2.2政策性金融和商业性金融相结合。纵观各国的住宅金融发展历程可以发现，各国政府对住宅金融市场的干预并不是单一的行政指令，而是在一定程度上将政策性的住宅金融和商业性的住宅金融有机的结合起来，共同来推动住宅金融体系的发展和完善。

2.2.3住宅金融的经济地位不断提高。随着全球经济的发展，住宅金融在各国金融业中的地位都是举足轻重的，在居民住宅储蓄的迅速增长的发展条件下，住宅金融机构也得到了长足的发展，住宅金融和住宅金融市场的经济地位不断得到提升，住宅金融活动在金融活动中也占有相当大的比重，经济地位不断攀升。

2.2.4市场化程度不断加深，市场经济条件下，需要政府和市场双管齐下才能获得更大的发展，必须将住宅金融融入市场经济体系之中，才能获得健康持久的发展，要推动住宅金融的市场化程度的加深，必须按照市场化的原则，逐步建立起满足市场经济所要求的高效运转的住宅金融体系。

3、住宅金融体系国际经验借鉴

在分析了欧洲几个典型国家的住宅金融发展特色之后，我们必须从其他发达国家的经验中学习到很多：

第一、我们必须充分认识到政府在住宅金融发展中的地位和作用，我们必须考虑好政府支持作用，在政策法规、相关制度上对住宅金融的发展起推动作用。住房金融改革的规划和实施离不开政府的作用，政府部门在给住宅金融体系规划建设上提出指导性政策的同时，要相应的提出对应的配套政策，为住宅金融的发展创造良好的政策环境。从很多例子中我们可以看出政府对住宅金融发展的重要推动作用，住房产业作为一国的重要支柱型产业的同时，住宅政策也是政府政策中不可或缺的部分，像日本的二元结构特征中所体现的思想，政府需要为中低收入者住宅需求的满足提供一定程度的保障，通过政府的相关宏观调控的措施来实现其政策目标，促进住宅金融市场的健康发展。

第二、要允许商业银行开展商业性的住宅金融业务，进一步完善政策性住房金融和商业性住房金融相协调的发展模式，推动建立围绕银行等金融机构的住宅资金体系。

第三、推动建立和完善住宅金融的相关法律法规，从发达国家的住宅金融发展模式中我们可以看到，完善的法律法规有利于保障住宅金融市场的正常运行和发展，提供了相应的法制保障。

第四、要协调好一级市场和二级市场的关系，积极推动和发展二级市场。要牢牢把握住住宅抵押贷款一级市场的规范化和标准化，在此基础上要认识到二级市场是核心。我国住宅抵押贷款的二级市场发展需要更大的发展空间，必须认识到二级市场的发展将促进一级市场的规范化和标准化的进一步完善，我们要逐步摸索二级市场的经验， 这对我国住宅抵押贷款证券化的发展至关重要。

第五、我们必须认识到，住宅金融体系的建设需要结合本国国情发展，不断的循序渐进，不论是新加坡的中央公积金制度，还是美国的证券化机制，这些国家住宅金融体系的成功发展都是在结合本国国情的基础上发展起来的，我国有着自身独特的国情条件，我们必须认识到住宅金融体系的建立和发展不可能一蹴而就，是一个循序渐进的过程，需要我们结合现实状况来逐步推進和完善，在此基础上实现新的突破和发展。

参考文献：

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