仅仅医治中介行业，远远不够

姜浩峰

中介乱象，确实到了非治不可的阶段。可仅仅医治中介行业本身，远远不够。

“儿童走失应该向巡逻民警、警务工作站、派出所或拨打110求助，而不是去找藏在小巷子里，成年人开导航都找不到的某企业门店，更不用谈你们的员工是否经过专业训练，能否准备找到、辨识孩子父母，请停止误导大众的宣传。帮助寻找走失儿童，是每个人的义务，绝不该成为营销炒作的噱头。”尽管江苏省公安厅网络安全保卫总队官方微博“江苏网警”的这段微博帖子，以“某企业门店”相称，但仍不忘在一个挥手告别符号后，特为@链家网的实名微博，随后，诸如“重庆网警”等亦纷纷发出了类似的声音。

房地产交易会上，链家展台聚集着不少客户。

这是4月30日的晚上了，距离上海市新闻办发布链家等6家房地产经纪企业挨罚，刚好半个月。尽管中社儿童安全科技基金秘书长张永向媒体披露称，链家发布的内容是与中国儿童失踪预警平台（CCSER）的合作项目，但在这个节骨眼上由链家披露的这一消息，无疑是在给自己以及合作方添乱——不仅让坊间怀疑其是在炒作，甚至连网警们都纷纷怒了。

4月14日，上海市新闻办披露，上海市住建、工商、价格部门联合开展房地产经纪专项整治，严肃查处违法违规房地产经纪企业。在这场执法大检查中，住建委按照《房地产经纪管理办法》相关罚则的上限，对链家公司及其两名涉案经纪人合计罚款8万元，取消涉案门店以及相关经纪人员的网上签约资格，并记入信用档案。同时，链家、太平洋、仁丰、汉宇、我爱我家、佳歆等6家中介公司，因虚假宣传、虚标价格、误导他人等问题，被工商部门处以13万元至20万元罚款。

为何在这个春天对房地产中介企业施以严查？来自上海市消保委的数据恰能说明问题。在其受理的房产中介服务投诉量，逐年攀高，2015年受理的投诉量已达2012年的2.8倍。其体察结果则显示，消费者对房产中介行业的总体满意度只有11%，购买过房产中介服务的消费者遇到问题的比例则高达84.8%。

另一方面，严查中介，与3月出台的上海《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，亦即新版“沪九条”结合，与4月21日上海金融办颁布的新规《关于规范本市小额贷款公司、融资担保公司开展涉及房产贷款相关业务的通知》结合，这样的组合拳，是否能抑制过快上涨的房价？是否能降低住宅市场的金融风险？未来，上海乃至全国的二手房中介行业，该如何规范？

到底是不是重拳出击？

尽管不少媒体将上海的房地产经纪专项整治称为“施以重拳”，但亦有评论认为——因为二手房中介的一些伎俩，年初催涨了上海房价——一眨眼许多房子涨了上百万，堪称极度扰乱房地产市场。而罚款区区十几万甚或几万块钱，根本不是重拳。

但上海市住建委的罚单，确实又是按照《房地产经纪管理办法》相关罚则的上限而开——在规则范围内，这一“拳”打得不能再重啦！同时，决定房价的因素有许多，诸如央行的货币供应量、银行的贷款指标、GDP指标、投资环境等等。即便4月中旬对房地产经纪开展了专项整治，甚至早前的新版“沪九条”已经实施月余，但5月份以来，上海土地市场依然火热。

5月11日，在新版“沪九条”出台后的首场土地拍卖会上，仅有的三块宅地纷纷拍出了令人咋舌的高价，号称“一日三地王”。在当日上午的竞拍中，第一块拍出的是奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块，有24家房企参与竞拍，最终被象屿以21.5亿元的总价拿下，溢价率126.25%，楼板价高达每平方米22625元，成为奉贤区南桥新城新地王。当天下午，《新民周刊》记者正在奉贤南桥新城“上海之鱼”现场采访，了解到去年12月，南桥镇D-01-13区域地块，楼板价为每平方米19179元。奉贤本地房企一位老总告诉记者：“我们也参加了上午的拍卖，举牌超过2万元后没有跟进，谁知道象屿拿地的决心那么大。”

据记者现场了解，“上海之鱼”湖边诸如绿地、朗润等开发商的可售新盘已售罄，未来新开盘预计将超过每平方米3.5万元。

松江泗泾SJSB0003单元10-05地块，被格力以19.65亿元的总价竞得，溢价率达109.04%，楼板价达每平方米3.77万元，成为该区域地王。然而，这个地王的“王冠”戴了还不到半小时，融创即以30.05亿元竞得泗泾SJSB0003单元12-01地块，溢价率为111.62%，楼面价达每平米38291.33元。有业内人士测算——该项目开盘每平方米单价若不达到6万元，开发商就稳亏。

无论泗泾还是奉贤南桥，原本是上海人心目中的远郊。如今连那里的房价都将预期动辄不止三五万一平方米，回看去年以来上海房价的猛涨，可以看出——起码在当下，上海住宅市场的规模，达到了史无前例之大，大到超出了许多人的想象。这又是一个“面粉价”高过“面包价”的时节。在新版“沪九条”实施满月后，央行上海总部4月26日发布数据显示，上海各商业银行4月房贷受理量较1月至3月的平均水平回落超过50%。总体说来，目前上海房地产市场的“面包价”，处在一波猛涨后政策性调控下的波澜不惊中。而忽然而至的“面粉价”再次暴涨，未来会如何影响正在销售的一二手房价格，是否会引起政府推出新的调控举措，还将拭目以待。

无论房价是否涨跌，目前的上海中介特别是二手房中介行业，正在经历又一波高潮过后的冷场。

纵观上海商品房市场在1990年代中期启动后，从最初的一手房市场开始，到二手房市场的孕育、成长，无论一二手房的中介产业，从无到有，由小及大。以2013年底的第三次经济普查数据来看，当时统计上海房地产业从业人员48.2万人，其中中介行业人员占比巨大。再以去年末一项统计数据看，当时排名沪上二手房中介规模第三位的爱屋吉屋，旗下员工在一年内猛涨到1.6万人。链家门店更是一年内从600家涨到1200家。

在接受《新民周刊》记者采访时，易居中国上海房地产交易中心服务有限公司张盛先生说：“去年初开始，之所以大批品牌中介进入上海并迅速扩大规模，在于去年此时存量房市场中，二手房是一手房的三倍。就交易金额来说，二手房是一手房的2.2倍。2015年一整年，上海二手房交易36万套。这么大一块‘蛋糕，想吃的人当然多。”

弄潮儿向涛头里，链家进入上海后，首先是收购了德佑，一下子感受到上海二手房市场的火热。因为门店迅速扩充，所以链家不得不从大量吸纳其他品牌从业人员，到向社会招募新手。如此布局，至去年11月，链家已以18.99万的成交套数和23.79%的成交金额，占据上海二手房中介市场的鳌头。

以单个中介业务员为例——上海链家最初发给无经验业务员的底薪是1820元，但是到了2015年4月，上海链家把零经验业务员的底薪提高到了每月3000元，且只要开单——亦即做成一笔交易，就立马提高到5000元。几乎同一时间，信义房屋也将底薪提高到了每月6000元。

当然，市场并非无限扩张的。仅以2005年至2006年为例。当时上海房价经历了一个冲高回落的行情。2005年的上海中介门店数目约2万家，2006年淘汰到8000家左右，2008年下半年，尚在正常交易运营的中介门店数量仅剩两三千家。如今，经历了新版“沪九条”等政策，上海二手房交易量冲高回落。但关店潮似乎还没有像2006年那样迅速到来。值得关注的是——目前的上海商品房均价在每平方米4万元左右，是2006年时均价的五六倍。换言之，每一笔二手房买卖的佣金价格亦是当时的五六倍。亦即——如今每成交一单，获得的收益相当于当年的五六单。

当然，在关店潮尚未来临之际，从业人员何去何从亦值得关注。上海链家某商业地产分部经理对记者透露，上海链家年前大概有40000多人，目前只剩下32000多人，将近8000人被裁员。不少小分部原先配置10到15人，现在基本只有7到8人，裁员比例在20%到30%左右。

病在肠胃的从业人员

早在2014年8月，国务院发布了《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》，取消11项职业资格许可和认定事项，其中房地产经纪人职业资格位列首位。

这一看似对房产经纪行业影响巨大的消息，在大多数相关从业人员心目中完全可以事不关己高高挂起。对于普通门店业务员来说，经纪人证从来就是个可有可无的东西。上海中原地产研究咨询部卢文曦当时曾经解读这一决定：“上海地区对设立中介公司的要求之一，就是至少需要5张房地产经纪人员相应职业资格证书（经纪人证）并经注册生效。但房屋中介行业大量从业者却不具备资格证，因此催生了‘借证的生意。”

记者也曾在当时当面随机采访了多名一线中介工作人员，所有人对这一证书无感。开单做生意是第一要务，单开多了，转而升级为门店经理是奋斗目标。至于是否考取经纪人职业资格，对这些从早到晚寻觅房源、带看客户的一线中介人员来说，完全不在考虑之列。

“那是老板的事。”这句简单的回答，在不同时段、不同场合、不同人的口中，异口同声向记者说道。

一位安徽籍张姓90后小伙子，去年上半年从某老品牌门店跳槽到Q房网。他当时告诉记者：“我之所以跳槽，是因为原来的店拖欠工资，特别是拖欠佣金的个人部分。”

“那你不去追讨？”记者问。

“没用的，他一直拖着。现在我的一个大哥去了Q房网，我跟去了。”

小张在Q房网的开单生意，还是从其原先供职的那家门店的电脑上看到房源。房东是一对老夫妇，老先生中风后半身不遂——属于无民事行为能力人。然而，小张仍把这套房子介绍给一对年轻小夫妻。到过户时，交易中心认为老先生无民事行为能力，这套房子无法交易。此时，小夫妻已将中介费悉数交给Q房网。面对着急的上下家，小张也一时心急起来。可店里的同事悄悄给小张看中介合同——原来密密麻麻的合同里写着，上下家出现任何纠纷，与中介公司无关。

“这套房子是否可以交易，产权人是否完全民事行为能力人，等等状况，难道不是中介应该掌握的吗？否则要中介干什么？”上下家都愤愤然于中介无法提供正常服务。

张盛告诉记者：“目前来看，房地产经纪人职业资格证书取消与否，对现实市场意义不大。因为之前这证书就被借来借去。”换言之，此类证书早就名存实亡。

更有甚者，则是故意欺诈。今年2月23日，上海市消保委召开的上海市房产中介消费者满意度调查发布会上，市民黄先生回忆，其在去年8月通过德佑链家购买一套标价400万元的二手房作为婚房。当黄先生把钱分两批打到房东的账号后，房东却没有把这个钱还抵押，而是挪作他用。黄先生在与债权银行取得联系后，债权银行称房屋抵押已于2015年的3月份逾期，房东根本没有能力偿还贷款，这个房屋正处在被查封的过程中。

“在英美等国，房地产经纪人和律师、医生一样，是个需要专业技能的行业，如果出现非专业行为，甚至诈骗等行为，会遭到终身禁业！我觉得，未来对于行业的管理，我们国家也要从国家宏观层面去考量，做好行业规范。”张盛如是说。

新浪海外地产总经理郑翎昀女士告诉《新民周刊》记者：“在美国，房屋买卖，一般来说是上下家各自雇佣经纪人，双方经纪人谈价，甚至下家上门看房时，上家回避。全过程备调产权、到国家制定部门验房等等，都是经纪人必须具备的专业能力。像执业医师一样，执业经纪人也是越老越值钱。”

而中国，特别是京沪以及深圳等地，由于房地产市场的规模效应，更注重的是一线从业者的吃苦耐劳精神。确实有许多一线业务员，一日三餐都经常遗忘，年纪轻轻就犯了胃病。

比起个别的从业人员身患疾病来说，整个行业是否存在疾病？恰如扁鹊几次见蔡桓公时不同的诊断，是“有疾在腠理，不治将恐深”，还是“病在肠胃，不治将益深”，甚而是“病在骨髓，臣是以无请也”？自2014年微博上线的“互助卖房”，其真实身份是一位从商的上海男子。在电话接受《新民周刊》采访时，“互助卖房”坦言：“我觉得目前中国的二手房中介市场，与国外比较好的市场有差距。首先，一般市场总有竞争，优胜劣汰。可我们的中介市场是倒过来的，‘黄牛混得好，老老实实做生意反而吃亏。”

上海市消保委志愿者的体验表明，房产中介行业目前在操作中存在着四大乱象。

首先是“已售房源仍在挂牌”，调查显示有20%的最新挂牌房源实际已经出售。在现场播放的暗访录音中，房产中介工作人员公开说：“网上房源是假的”，“独家房源很少放在网上”。

第二大乱象是“在售房源虚标房价”。体察发现有41%的在售房源故意标低房价，上门实际询问到的价格比网络上标的价格平均高出23%。在现场播放的暗访录音中，房产中介工作人员直言不讳：“网上价格都是虚的，标低就是为了吸引客户。”

第三大乱象是“房源信息不符”。包括房屋的装修情况、户型结构、地理位置等，网上宣传的和实际存在不小的差距。调查发现有56%与网上宣传的不符。

第四大乱象是“中介门店未悬挂证照信息”。志愿者发现有21%的被调查门店未悬挂营业执照，90%的加盟店未在显著位置标明特许人和被特许人的真实名称和标记。

当然，这些都是表面的乱象，更深一层的乱象，甚至能害人一生！比如有外地单身不能买房的政策，某中介却说搞得定。等下家一位未婚女性下了定金，中介再找人与之办理结婚证——所谓假结婚。这女孩到底办不办结婚证呢？思考再三也很难回答的问题，最终不得不向金钱低头——为了止损，或者说为了最终把房子买下来，还是办结婚证。接下来，环套环继续骗——离婚怎么结算。

“这女孩一辈子等于被毁了！”“互助卖房”叹息道。

“互助卖房”认为，因为中国的房地产业自1990年代末以来，一直在膨胀发展，甚至目前仍看不到快速发展即将结束的征兆。由此，不断得吸纳新人手加入中介行业。“这导致了服务质量越来越低，因为服务质量低却不影响赚钱，那谁还会去顾及质量？”“互助卖房”说，“比如一个从农村到上海的年轻人，他之前哪儿见过那么多钱放在眼前？即使在上海从事其他行业，他也很少有可能一下子见到那么多钱，如果骗进一家人，博进一笔生意，能赚几十万，行为方式能不被扭曲吗？于是，在一些中介公司接近传销的激励模式下，其实相当于鼓动人去骗。”

根据上海市消保委所做的网上微调查显示，有八成消费者接受过房产中介的服务。但是消费者对房产中介的满意度很低，只有11%表示“满意”，有高达52%的消费者表示“不满意”。不满意的主要原因是承诺不履行、信息不透明、费用不合理。购买过房产中介服务的消费者遇到问题的比例高达84.8%，没有遇到过问题的消费者只占15.2%。

对于政府出手整顿房地产中介市场，“互助卖房”认为：“上海这次走在全国的前列，值得期待。”

中介混账金融产品风险何在

在上海房地产中介行业专项整治开始后，4月21日，上海金融办颁布新规《关于规范本市小额贷款公司、融资担保公司开展涉及房产贷款相关业务的通知》。其中提到——部分房地产中介通过“互联网金融+房地产”模式与有关类金融机构合作，超越经营范围从事首付贷、赎楼贷、按揭贷、尾款贷等个人住房贷款业务以及理财、众筹、支付、资金监管等相关金融服务项目。换言之，只拥有中介业务营业资格的一些企业，将中介业务与金融业务搞混账，做起了原本银行、贷款公司该做的买卖。

上海金融办要求小额贷款公司、融资担保公司应审慎开展与此类房地产中介机构的业务合作，不得成为其违规经营的合作方。这在某种程度上，是对新版“沪九条”中“严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务”的进一步强化。

然而，在“沪九条”出台一个月、上海住宅市场成交量几乎腰斩的时候，记者调查发现，仍有不少中介在做赎楼贷、按揭贷、尾款贷等业务。比如搜房网将其贷款业务收缩到按揭贷和赎楼贷两部分，而在我爱我家的我家贷平台上，所有标的都显示满标还款中，已经暂停筹资，但我爱我家的门店人员却有人表示，只要客户需要贷款的话，公司还是可以提供资金过桥等形式的产品，只是首付贷比较谨慎，需要通过小贷公司来操作。当然，最厉害的还是链家，其金融P2P平台链家理财仍在正常运转中，从各个标的的借款用途来看，基本都是用作赎楼、购房尾款、抵押借款等，而且部分借款人来自上海。从其平台数据来看，2015年累计成交额为138亿元，截至2016年4月27日，累计成交额为228.7亿元，共发放收益2.1亿元，整体呈上升趋势。

近日亦有媒体披露上海链家某分部经理的原话：“从政府叫停首付贷开始，我们经纪人就不太去主动推销贷款产品招揽客户了，但链家应该不会轻易放弃金融这块。”在链家裁撤门店业务员的同时，在58同城等平台上显示，链家金融仍在上海、北京、成都等地招聘管培生、金融专员，主要负责房产信贷、金融理财产品销售等工作内容。“我们近期还会一直招金融方面的管培生，随时都可以面试。”上海链家负责招聘的工作人员说道。可见，链家并未放弃做金融的努力，尽管目前来看并不合规。

某种程度上说，中介做贷款业务，确实是一种金融创新，甚至是逼不得已的金融创新。在张盛看来，中介行业企业介入金融领域，是因为二手房中介佣金收入很难支持大规模开店。“中介企业谋求金融领域的突破，我不认为过分。要注意出现问题的地方未必在中介企业从事金融，问题可能在别处。”张盛说。

其实，在房价尚未达到今日高度的前几年，购房者通过亲戚朋友借款凑首付者有之，即使如今通过银行其他商业小额贷款凑首付的亦有之，由此以事实上几乎零首付或者首付比例超低的形式购房者，并不在少数。当然，如果房价一路上涨，许多问题会被一路掩盖，包括中介做金融产品的风险。假若这撬动房价上涨的最后杠杆断裂，那么，是否会树倒猢狲散呢？正因为此，超越经营范围从事首付贷、赎楼贷、按揭贷、尾款贷等个人住房贷款业务，目前被打压。正如新华社5月9日文章《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》中写道，楼市应该回归到其本身的功能定位，而金融杠杆会带来高风险——“杠杆问题就不一样了。树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤，那就要命了。这么一比较，就知道工作的着力点应该放在哪儿，就知道不能也没必要用加杠杆的办法硬推……”

中介乱象，确实到了非治不可的阶段。可仅仅医治中介行业本身，远远不够。张盛的建议是：“从国家层面制定游戏规则。以大型的直营平台的打造，来推动行业的规范化。”