写字楼：打败自制的“怪兽”

于洋

要想打败我们自己制造的“怪兽”，谈何容易？

写字楼素有城市经济“晴雨表”之称，因为，透过写字楼的规模与租金水平，便可一窥这座城市的经济实力、产业变动和健康状态。

众所周知，写字楼聚集的地方，就是财富聚集的地方；写字楼的档次，代表了财富的档次；写字楼的高度，就是地区财富高度的最经典具象。

也许，正是因为这样，近年来，高端写字楼如雨后春笋般在全国各大城市迅速崛起。写字楼的高度也在各大城市间不断地被刷新，仿佛天空才是它的极限。一种关于写字楼的楼宇经济形态也悄然兴起，成为政府与百姓关注的热点。

故事总是惊人的巧合。“热舞”过后，写字楼市场也走上了住宅的老路，在不同城市已经两极分化。有业内人士预言，一场“写字楼危机”已经开始蔓延……

如何应对？要知道，一旦走错了方向，那注定又将是一场轮回。

冰火两重天

“今年写字楼的招租情况挺好的，你看上班的人群就行了。”在香港中路远雄大厦，一名“看车人”告诉记者，“这可是青岛最黄金的区域，写字楼不愁租。”多年来，他在这片区域的多个甲级写字楼停车场工作过，在他印象中，每个大楼入驻的企业都不少，特别是2015年。“每天都很多人上下班，很多业务车辆进出。你想想，要是没那么多车，老板也不会请我啊。”

这话说得在理，想想曾经去过的那些企业入驻率较低的写字楼，着实找不到“看车人”的身影。

受益于国内金融类企业持续强劲的办公租赁需求，今年的甲级写字楼很火。在青岛的办公核心区香港中路上，远洋大厦、香格里拉、海航万邦中心等优质的甲级写字楼，空置率始终保持较低水平。甚至，一旦有企业主想租赁2000平方米两层的办公空间，都很难找到一个选项，“火爆”的程度可窥一斑。

只是，这半火焰的燃烧面积太小了。眼下，在青岛，甲级写字楼可谓凤毛麟角，缘何如此？这要从甲级写字楼的标准谈起。

所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准。通俗地讲，要“高大上”。它硬件上有较高标准，大业主持有，在城区办公核心区且租户组合要合理上档次。

显然，单单一项大业主持有，便直接宣判了青岛写字楼市场的主流非乙级写字楼莫属。而相较于“众人拾柴火焰高”的甲级写字楼而言，乙级写字楼的日子就不那么好过了。

眼下，远离城市核心区、同质化严重且大多“散售”面市的乙级写字楼市场正经历一场供应过剩带来的寒冬，恐怕不是谁都能熬得过去。

2015年12月9日，仲量联行发布2015年全年青岛房地产市场报告，报告显示，截至2016年底，青岛即将竣工的办公面积将达77万平方米，均为乙级写字楼。而其中90%的新项目集中于崂山和市北这两个新兴商务区，市场去化压力较大，预计空置率将会有两位数的提升。

对此，仲量联行青岛分公司董事总经理白路表示，乙级写字楼市场租金或面临较大的下行压力，新兴区域的写字楼空置率或被继续拉高。

“一半是海水，一半是火焰。”用这句话形容眼下的青岛写字楼市场再恰当不过了。

蔓延中的危机

近年来，随着城市化进程的推进，城市进一步外扩，大量新区规划脱颖而出，写字楼作为拉动城市发展、促产业的重要一环得以野蛮生长，可这对于原本就招商困难的新兴商务区而言，实乃雪上加霜，一场“写字楼危机”已经开始蔓延……

“‘一成首付、‘十年返租等营销手段都用上了，可依旧卖不动，着实惨烈啊。”一位青岛地产人士不无担忧地说，“2016年，单单崂山金家岭金融区便计划新开工金融楼宇面积100万平方米。要知道，写字楼租赁是跟第三产业相关的，青岛的第三产业目前还没有发展到足够规模，短期内根本无法吸纳如此多的写字楼。”

库存未去，又增新量，市场的风险可想而知。为了化解即将到来的风险，收回前期投资，开发企业往往放弃自持而选择散售。

“散售，卖给小业主一般都是小面积，在80-300平方米之间。如此一来，无形中给后期的租赁与运营带来了隐患。”白路举例，可能有三个业主，两人同拥有300平方米，另一人持有200平方米。市场上有客户需要求租800平方米的办公空间，那么必须同时征得三个业主的同意，而且需要同时保证三人同样价格、同样租赁周期、同样的商务条款，这显然不是易事。更何况，即使与三个人谈好了，万一3年后企业想续约，可到时三个人各有各自想法无法完成续约。那样，企业就面临搬家，自然企业的装修成本就损失掉了。

事实上，这种现象在青岛比比皆是。尽管市场有巨大的存量，但符合企业租赁要求的楼盘却很少。坦率地讲，二三线城市的写字楼项目以散售的形式快速回笼资金，是最直接的方法。但写字楼不比住宅，它的受众是企业，刚刚起步的小企业租不起写字楼，大型企业自有写字楼，这便导致写字楼的客户群非常窄。

青岛之困，亦是全国之困。

有业内人士坦言，在中国唯一有成熟趋向的写字楼市场只有北京和上海，二线城市大多数都存在盲目开发、供应量过剩的情况。天津、沈阳、重庆、青岛都有这种情况，庞大的供应短期内难以消化。

然而，现实总是事与愿违。在市场分化以及供应过剩的背景下，一栋栋写字楼拔地而起后又一间间分解出售，击鼓传花，听候市场的宣判。

先有鸡蛋，再找篮子

“撇开国外不谈，北京、上海、香港等城市核心地段的写字楼80%以上都是大业主自持的。只有持有的才能提升品质，改善服务，不断满足租户企业提升的要求，从而提升租金，最终提升写字楼整体资产的价值，增加回报率，保证写字楼越租越好。”白路说。

显然，这是散售方式达不到的。对于写字楼而言，真正要做的是物尽其用，有企业使用它。通过后期运营与管理提升写字楼的资产价值。

事实上，眼下市场中的写字楼在硬件方面大多已经符合甲级写字楼的标准，不足的地方是在软件方面。大多开发企业秉持“住宅思维”想的是如何在激烈的市场竞争中抓紧散售、去化库存、回收前期投资，而不是通过耐心孵化、认真招商、改善服务来吸引不同产业以及相关企业的汇聚。试问，整体租赁不好的写字楼，又有哪个买家愿意购入呢？

不可否认，散售能解决企业现金流的风险，但也会带来写字楼品质及管理的问题。在白路看来，散楼盘占比高，将导致客户租赁时遇到麻烦，小业主的投资回报也将面临比较大的挑战。而且也会影响写字楼后期的资产升值。

“散售，未来将面临很多不可控的运营挑战，可自持，巨大的资金压力恐怕会让很多开发企业等不到未来。”一位业内人士直言，很多时候，开发商为了开拓一个城市的市场，即使知道违背写字楼的市场规律，也要去做。“眼下，开发企业能做的，就是控制散售的比例，尽量去化，然后，交给时间。大家赌的是这个城市未来的经济发展。”

倘若城市经济保持活力并且持续快速增长，那么在多个产业就会涌现出众多优秀的中小企业，需求有了，日子自然就好过了。

其实，说到底，写字楼的过剩背后更深层次的原因就在于产业聚集、经济发展和城市建设速度如何平衡。

正如鸡蛋与篮子间的配置理论一样，先把产业做大，再想如何合理配置比较现实，否则，鸡蛋都没几个，要那么多篮子也是没用的。

很多时候，地方政府对于开发商建完写字楼后，市场如何吸纳并没有太多考虑。比如说各个区域都在进行商务区的建设，但到底区域有没有这样的市场需求、需求又能不能支撑？显然，对于众多二三线城市而言，这个平衡被人为打破了，产业聚集与经济发展的速度跟不上城市建设的速度。可以预见，在很长一段时间内，市场仍将是过剩状态。

“这种局面只能慢慢靠时间去解决，政府给予足够税收减免等政策扶持，吸引企业慢慢进来，人气起来后再去消化。”白路认为，尽管会面临挑战，但并不代表写字楼市场的前景黯淡，青岛的写字楼市场未来依旧可期。

看得见的未来

十几年前，有谁会想到香港中路的今天？

自上世纪90年代初青岛市市级机关东迁至香港中路后，市南区东部区域迅速发展成为城市经济文化政治发展的核心区域，青岛办公楼市场也在此起步。尽管起始阶段出现的办公楼虽然都为乙级，但其优越的地理位置及稳定的租户奠定了项目在后期市场的长久竞争力。

时钟走到2001年，受中国加入WTO和申奥成功等利好因素以及经济发展潜力的影响，写字楼市场投资量持续增长，青岛最早的甲级办公楼颐中假日酒店在2001年正式入市。尽管市场消化能力较为有限，但仍不能阻挡写字楼发展的热情，一场“热舞”随即开启。

随着城市东拓步伐的加快，崂山商务区的建设日益完善，形成了海尔路沿线的办公楼聚集带与以啤酒城项目为核心的金融聚集区。同时，海航万邦中心，远雄国际广场和青岛中心这些高品质甲级办公楼项目相继落成。

光阴似箭，如今的香港中路商务区寸土寸金，成为所有外资企业进驻青岛首选的办公场所，是城市最核心的CBD。可不要忘记，她的成长与蜕变走过了十几载春秋。

任何事物的发展都有规律，写字楼也不例外。从积累的数据能看出来的，无论国内还是国外，每个城市写字楼市场的发展都是一步步走过来的。

以北京的望京为例，20年前，那里是居住社区，因为居住很多韩国人，大家叫他韩国城。10年前，有很多优质购物中心涌现，商业快速发展。而现在已然变成商务区了，写字楼鳞次栉比，摩托罗拉、IBM、西门子等大企业纷纷入驻。

为什么企业会选择去望京？其实，办公需求是有溢出要求的。但是，溢出一定是在城市核心区已经达到饱和状态。

“当核心区达到相当程度的饱和，租金便会上涨，这就会增加制造业、IT业等办公面积较大企业的运营成本。以某大型外资企业为例，假设其在国贸租赁写字楼的净有效租金为390元每月每平方米，而在望京则只需260元每月每平方米，这个价格差是显而易见的。即使给企业员工配班车，在财务上也是划算的。更何况，选择新兴商务区，还可以拥有独栋写字楼，鲜明的企业标示，周围环境也更好。青岛同样。现在已看到一些企业愿意外溢到产业园，但还没有形成大的规模，或者集中向某一个区域外溢的趋势，我觉得慢慢再过几年会有这种变化和要求的。”白路说，“写字楼的发展一定不能急，耐心等待，总有爆发那一天。也许青岛的写字楼租金永远超不过北京、上海，但在现今的基础上有大幅的增长是一定的，这是看得见的未来。”

写字楼经济的发展与经济形势是正相关的。它一直跟随着城市的脚步。城市的发展方向，城市经济的持续增长都直接影响着写字楼的未来。特别是城市第三产业的发展，其关联的中小企业构成了写字楼市场的刚需。

反观青岛，近年来第三产业的发展态势令人欣喜。从2010年起，青岛第三产业的增加值以及其占城市GDP的比重连年增长。假以时日，谁说崂山区不会涌现出更多的甲级写字楼，海尔路不会成为第二个“香港中路”？！

更值得一提的是，随着国家对金融市场的进一步放开，REITs等资本市场工具终将照进现实。当开发商的融资渠道得以打开，写字楼的资产属性得以呈现，“不差钱”的开发商又怎会愿意把项目散售？

当然，我们也应该看到，短期内，市场仍将是供大于求的局面。政府还有发展的需求，开发商也有利益的驱使，这两种影响供应的因素都还在。

要想打败我们自己制造的“怪兽”，谈何容易？未来固然美好，但仍需如履薄冰。对开发商而言，应该看到写字楼发展规律的同时遵循市场规律，不可盲目冒进。而对于地方政府来说，更应该掌握好城市发展的节奏和战略。别着急，你要的一切时间都会给你。