中国房价上涨的原因和调控设想

叶恬园

【摘 要】针对房价走高，虽然国家已经做出一些调控的手段，但是效果不尽其然。纵观国内外对于房价的研究，不同国家之间的房价存在着天壤之别。实际上，城市人口、居民收入、消费情况等都是导致房价上涨的原因。

【关键词】房价；上涨；房价调控

房价一直是热会的热点问题，也是人们神经的敏感地带。居高不下的房价无疑是一个经济问题，也是民生问题。本文将从中国房地产市场的现状、房价持续走高的原因、房价与地价的关系进行分析，为房价的调控给出自己的见解。

一、中国房地产市场的大致现状

现如今，我国房地产市场存在大量“泡沫”。如果泡沫破裂，则会引发全球金融危机。事实上，经济学家金德尔伯格对“泡沫”的定义是这样的：指一种资产在一个连续的交易过程中急剧涨价，价格背离价值。

如果按照此定义来看中国的房价，根据相关数据显示，就2003年来看，北京的房价从1上涨到7，上海从1上涨到4，广州从1上涨到比5还多。我们能够直观的感受到，房价上涨飞快。

事实上，政府控制着房地产的供给端，换句话说，政府垄断了土地供给。而房地产的需求是由居民收入、预期和投资需求决定的。在中国，居民收入的增速与房屋价格是不匹配的。给低收入家庭带来了巨大的经济负担。

二、中国的房价高企是刚需吗？

“高企”是指价位持续停留在较高的位置不降低，但是有再起升高的可能。而刚性需求则指的是，商品供求关系中受价格影响较小的需求，比如生活中的“必需品”。有些人认为现今中国房价持续不断高涨是因为刚性需求，房屋是生活的必需品。

在经济学中，供需决定价格。但对房地产市场来说，目前供求结构上是不均衡的。也就是说，商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求结构不平衡。因为我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快。房地产大亨和国家更加重视去开发商品房，因此对经济适用房和廉租房略有忽视。这两种住房的减少，就无法满足中低收入人群的购房需求。

而房价“高企”的原因，就在于供给方——政府。中国开发房地产的土地是由政府管理和供给的，属于政府私有化。对于政府来说，和土地管理局、国土资源厅等联手，通过控制拍卖土地的多少就可以做到控制房价了。通俗来讲，当房价快速降低时，政府可以少拍卖一些土地，住房供给变少，房价就涨上去了。如果政府一直将房价保持在较高位置，那么在下一次拍卖土地的时候，就可以获得更好的价格。这些拍卖土地的收入、房地产开发所交的税的收入，可以扩大地方财政，火爆的房地产也在一定程度上能拉动GDP，提高政绩。

由此可见，传统理论中“需求旺盛，价格偏高，立刻会有人以更低的价格出卖商品获利，而商品供需平衡，商品价格最后为商品成本价格。”在中国这个土地为政府所有的市场中是行不通的。

三、房价与地价的关系

从供给来看，房价上涨离不开地价上涨。在房地产市场中，住房是在土地上拔地而起的，因此其价格也算是土地带来的供给价格。即，先有地价，经过建设后，才有房价。对房地产开发商来说，他先要获得土地的使用权，然后进行住房的开发。土地价格加上房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格。此价格进入到市场中，通过供求关系的调节，成为房产的交易价。由此可见，从供给的角度来看，房价的上涨其中一个因素就是地价上涨，但也有其他因素共同导致，比如房产的建设周期。

从需求来看，地价上涨和房价上涨也存在一定的关系。高水平的房价使房地产开发商对于土地的需求。由于土地资源有限，开发商们就不得不通过提高地价来满足对于土地的需求。总的来说，高房价造成土地需求上涨，但是土地数量有限，供给价格弹性小，土地的价格因此升高。这也就解释了在不同地区房价不同的其中一个原因：地区之间也存在地价的差异。

四、房价高是中国经济发展的必然结果

中国现在的经济发展处于较为尴尬的环境之中：货币超发，但是没有恰当的投资渠道。先说说汇率，近10年来，汇率从8到6，2008年又遭受经济波动。这就使得很多出口的企业遭到重创，创业的环境也不理想，产能过剩，消费力不足，通货膨胀又让很多现金不断贬值，在这个时候，房地产就称为吸纳热钱的重要渠道。

因此，房价的不断高攀是因为它一直在消化中国经济。货币超发和肿胀的发展泡沫被房地产所消化。因此，社会的通货膨胀率和CPI增幅才能够被目前民众所接受。通俗来讲，一年之中，房价涨一倍要好于超市所有商品一年涨6倍。

另外，中国贫富差距不断拉大也成为房价上涨的因素之一。由于中国的特殊性，最容易致富的两类人群：拥有能源和拥有丰富资源的。能源指的是煤矿、天然气。而资源则指的是背景雄厚，渠道多样。他们可以在短时间内获得大量金钱收入，而且维持生意所需的循环投入少，能够迅速积累现金。

很多这样的人，对自己要求不高，会在全世界买奢侈品，买豪车，买房子再卖出去，进行投资。他们手中的大量金钱源源不断的流入房地产。如果这时候我们类比一下，你就会发现，这些有钱人投资的艺术品市场的涨幅远远甩开房价，根本原因是一样的。

中国是传统的农业国，是以农为基础建立起来的国家，因此，中国人自古以来对家产和土地保持着高度的热爱。古时候商人挣钱后，所做的第一件事时买房买田，其次才是娶妻生子。但是现在中国虽然发展了，大多数民众依旧持有着“先有房，再结婚”的观念。没房子=没老婆，房子的地段与大小=人生成功的标准等。需求高，房价自然而然的也就涨上去了。

最后，北京、上海、广州、深圳这些大城市的房价会比其他二、三线城市的高处许多，究其原因，也是因为这些大城市的资源比较集中。政治资源、商业资源、教育医疗资源和人力智力资源都相对于其他小城市更为集中，这也就使得很多年轻人会选择去这些城市发展，因此带动了这些城市的房价上涨。

五、中国房价的调控设想

既然之前有提到房价的上涨和地价是存在很大关系的，而土地又为政府所拥有。因此，管理规范政府的行为显得尤为重要。提高土地拍卖过程中的透明度和公开度，对整个城市的土地管理和使用要更为规范，也就是信息公开化。对土地管理、出让和拍卖的具体落实进行政策规范化，有助于打击对房地产的恶意炒作和不正常拉动政绩的行为。

建议在国务院下属设立对房地产进行调查研究的部门，在监管各地政府拍卖土地的同时，还应该协调城市规划、帮助实施房地产政策等，作为“第三只眼”来帮助监督政府以拍卖土地导致房价上涨的行为。

此外，对那些囤积居奇、故意预期不开发的企业或故意持仓惜售的企业给予严厉处罚，对其进行高额税收来制止此类企业的行为。利用货币政策和财政政策相配合的调控模式。可以通过实施综合性财政政策抑制消费者需求，这是针对“特别富有”的人群所提出的。正如央行现如今采取的信贷手段来控制房价。

针对中低收入人群买不起房的现象，政府应该优化住房结构。控制高档商品房、别墅的供应，加大种地价位商品住宅用地的供应比例，从而缓解中低价位商品住宅不足的矛盾。面对北京、上海这些房价上涨过快的城市，可以采取限购政策，每户家庭只能新购一套商品房，可以有效缓解因住房紧张造成的房价上涨过快的情况。

为了长远发展来看，现在的中国经济重心应该在消费而非投资上，从而能够使中国房价泡沫在爆炸之前有一个较好的后路，使社会能够快速的稳定下来。

参考文献：

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