浅谈白银时代的房地产经营与管理

李泽晨

摘要：我国的房地产事业与中国经济一起经历了数十年的高速发展，在中国经济的组成部分中扮有着重要的地位。据国际货币基金的数据统计，房地产在中国国内的生产总值中的比重已达到15%，由房地产带动的固定资产投资占15%，同时房地产也带动了15%的城市就业，并占到了银行贷款总额的百分之20%。因此，在中国经济进入新常态，房地产事业的发展业以进入到"白银时代"的现在，做好房地产的经营与管理，是我们当前面临的重要课题。

关键词：白银时代；房地产；经营与管理

前言：中国的房地产事业伴随着中国经济一路高歌猛进，在中国经济中扮演着重要的角色。而经历了数十年的高增长，中国经济已经逐步进入了经济新常态，而房地产事业的发展，也与2014年告别了黄金时代，迎来了现在的白银时代。白银时代的房地产行业，竞争日趋激烈，且逐步转向了去库存的阶段，因此其经营与管理变得尤为重要，房地产企业谁做好了企业额经营与管理，谁才能在日趋激烈的竞争中立于不败之地。

一、我国房地产行业当前所面临的形势

我国的房地产行业最早出现在20世纪80年代，已经经历了三十多年的发展，伴随着中国城市化进程的日益加快，房地产行业也得到了极大的发展。房地产在国家经济中的占比日益增加，逐步成为国家发展的支柱产业之一。与此同时，国家对房地产行业的宏观调控争产也不断出台，其调控措施也越来越严格。因此，当前房地产企业所面对的政策环境与市场环境越来越复杂。房地产企业只有在顺应国家政策及发展战略的基础上，进行符合市场化的运营管理调整，才能找到自身的市场定位，在日趋激烈的竞争中获得生存与发展。

企业的经营理念是其发展战略的重要组成部分，对企业的经营模式和管理方式都有很强的指导作用。白银时代的房地产行业，面临着去库存的巨大压力，其企业间的竞争将会愈加激烈，传统的企业经营管理模式已经无法很好的适应显示的环境要求了，企业要生存就必须结合时代与行业的特征，不断对自身的经营管理做出调整，唯有与时代一同进步与转型，房地产企业才能得到长久的可持续性的发展。

二、房地产企业经营管理的方向与措施

2.1注意加强财务管理的风险控制因素

财务风险是企业生存与发展所面临的首要风险。首先，充足的现金流不仅是企业正常运营的基础与前提，对房地产而言，也是其取得土地使用权的关键，是其工作开展的前提条件。但是，目前很多房地产企业面临负债率过高的问题，在黄金时代，由于房价的不断上涨，房地产企业即使负债拿地，也能通过房地产的销售来掩盖风险，但房地产的白银时代，房价的城市分化、区域分化日趋显著，其资金的风险也日趋增大，负债率过高必然成为白银时代房地产企业发展的首要财务风险。其次，房地产企业需要做好预算措施。目前很多企业仍然抱着一些错误的想法，认为只要拿到土地使用权，建好了楼房，就能实现销售利润。这在去库存化的白银时代，是与现实极不符合的。当前的房地产库存积压已经十分严重，且在房间方面，一线城市与二三线城市存在明显分化，若不按照具体情况加以分析，做好房地产公司的预算管理制度，极易引起房地产公司的成本上升过快，销售收入不达预期的情况，从而降低公司的偿债能力，甚至可能出现资金链断裂，引发公司的财务危机。

因此，房地产企业要明确自身发展的经营管理目标，加强财务管理的风险控制，并积极引入最先进的成本管理核算评价体系，更新财务管理的控制模式，从而使企业财务管理形成良性发展。

2.2加强企业人力资源管理与整合

人才是企业发展的核心竞争力。在房地产市场竞争日趋激烈的现在，只有把握专业的人才资源，才能为企业的发展提供不竭动力。因此，加强企业人力资源管理与整合，是房地产企业所面临的现实问题。在房地产企业的经营与管理中，一方面，要积极的引进先进的人才，并根据他们的自身特点和职位特性，将他们安排在适宜的岗位上，让他们为企业的发展实现自我价值。另一方面，企业要完善其培训制度和相应的升迁制度，只有这样才能使员工的个人发展与企业的发展相统一，才能为企业的长远发展做好相应的人才储备。与此同时，企业做好人才的培养的，还需做好人才的激励机制，实现"培养出，留得下"。这方面就需要为企业的专业人才提供全面的深造机会，提升其晋升的空间，建立科学可行的人家激励机制是留住人才的制度性保障。激励机制的内容通常包括薪酬制度的完善、奖励机制的规范和员工福利的制度化等。唯有通过制度化的措施强化员工激励机制，才能提高员工工作的积极性与归属感，使员工的个人发展与企业的发展得到统一。

2.3根据时代特点进行战略转型

财务的规范化管理和人力资源的优化配置，是房地产企业经营与管理的重点问题，是企业持续发展的基础性条件。在此基础之上，企业要想在日益激烈的竞争中脱颖而出，还需要把握时代的脉搏，做好相应的变革。

白银时代的房地产行业，不仅面对去库存的强大压力，且政策方面对房地产的宏观调控措施也越来越严苛。这对房地产行业的发展提供了太多的不确定因素，房地产企业要在这样的情况下得以生存与发展，就必须根据时代特点进行战略转型。

根据时代特点进行战略转型，就必须摒弃传统的以"买地卖房"为主导的传统经营管理模式，并根据当前的形式，对房地产企业今后的发展做出科学的规划，对现存的一些制度和发展战略做出及时的调整，以适应企业的转型升级，不断创新和挖掘出符合时代特色，符合企业发展的转型之路。在经营方面，要不断挖掘消费者的深层次需求，实行差异化的房地产经营策略，同时优化房地产产品的全程服务，为房地产企业的品牌创建打下良好基础，实现企业的差异化与品牌化经营。在管理方面，要做好各个方面的制度强化，以优化企业各个方面的资源配置，达到降低成本、提高效率的目的。

结语：房地产在我国的经济整体中占有重要地位。在我国经济进入新常态、房地产行业也进入到白银时代的当下，做好房地产企业的经营与管理，不仅是企业的内在要求，也对稳定中国经济、促进我光房地产行业的健康有序发展，有着积极的作用。

参考文献

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