房市政策暖流涌动 少数城市凉风乍起

杨红旭

房地产政策不会马上转向，但一线城市和少数二线城市房价上涨过快必然导致政策收紧，未来地方房地产政策将“因城施策”

近段时间，全国房地产政策面出现异动。一个信号是今年3月25日上海和深圳出台新的调控政策，以及近期南京、苏州、合肥的政策收紧；另一个信号是人民日报采访权威人士透露出对房地产泡沫的隐忧。那么，如何判断当前房地产政策的性质和下一步走势？

当前房地产政策性质

其一，去年12月召开的中央经济工作会议，重点要求化解房地产库存。

会议公告罕见地用了325个字符论述房地产去库存的重要性。以前历届中央经济工作会议对房地产的阐述从未超过300字，2014年12月的中央经济工作会议中，更是只字未提房地产。

化解房地产库存是核心点。所谓的要打一场房地产去库存的歼灭战，所有措施皆围绕这一个目的展开。这其中涉及两项改革：一项是户籍制度改革，另一项是住房制度改革。两项改革的叠加部分是农民工市民化。2014年7月《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》规定，到2020年，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。接下来要督战各地政府落实。

作为新市民，不管是落户还是持有居住证，都应享受到与本地居民相同的公共服务，包括住房保障。所以让农民工享受到公租房才是正理。地方政府可以收购存量房用于公租房。但是，当前也存在一个突出问题。外来人口与农民工更愿意落户工资水平较高的大中城市，甚至是一线城市。而当前户籍改革的方针是：全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。因此，农民工自购房多在小城镇，可能与落户容易有关。

其二，今年3月两会上的政府工作报告中提出，完善住房支持政策。

从报告对于房地产的表述来看，可以总结为以下三点：

第一，篇幅较短，是2008年以来字数最少的一次。主要有两方面原因，一是去年以来已陆续出台了很多政策，本轮房地产调控放松进程已进入后半段；二是去年12月的中央经济工作会议，已罕见地用320多字阐述了房地产去库存，更高级别的会议已有详述，这里简述也算正常

第二，棚改房指标持续加码。从近几年的棚改房建设指标看，2014年为470万套以上，2015年为580万套，2016年为600万套。可见，棚改正成为惠民生与促投资的重要力量。另外，以前总是提出“保障性安居工程”多少万套，今年不再提及这一名词，估计要退出历史舞台了。此外，提高棚改货币化安置比例，也有利于去库存。其实过去几个月，各省级政府和城市政府纷纷出台相关政策，加大力度，甚至有些地方干脆完全实行货币化安置，让拆迁户拿着钱去市场上买房。

其三，与前两年相比，今年政府工作报告中对房地产的利好减弱。2014年提出“针对不同城市情况分类调控”，其后半年左右时间内，多数城市取消限购限贷限价等。2015年提出“支持居民自住和改善性住房需求”，堪称巨大利好，其后“3.30”等诸多政策让改善需求爆发。而今年政府工作报告，虽然没有很强的利好信号，但仍有弱信号：“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。这也就意味着，今年还会有小部分新政策出台，部分属于“补丁”政策。

地方政策分化显著

在去库存、稳增长的经济发展目标下，区域楼市的冰火两重天也引发了“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策基调：楼市平淡的地区，优惠和刺激型政策频出；楼市非理性火爆的地区，收紧型政策已现端倪。因此，“因城施策”将成为未来地方房地产政策制定和实施的主导思想。

一方面，多数地区放松政策，全方位激活楼市需求端和供给端，全力去库存。

今年以来，全国各个地方出台的以去库存为目标的刺激型政策可主要归纳为6大类：

1.采取宽松的财政政策，从房地产企业和购房者两方面降低税费、激活市场。多地出台了包括减免税收、清理房企开发过程中行政事业性收费等措施，为房企减轻负担，推动市场和企业走出低潮期。比如，重庆市对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

同时，在房地产需求端，为购房者降低交易税费或者实施交易契税补贴等措施。比如甘肃省将住房转让手续费整体下调33%，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴；新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。

2.充分利用公积金杠杆工具，协助购房者入市。住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。比如，四川省与全国20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议，积极推进异地购房，并推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖。

3.多举措鼓励支持农民进城购房，开放最具潜力的购买需求端口。去年底召开的中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。今年的政府工作报告再次强调，要加快农业转移人口市民化，推动农民工在中小城市安家。截至今年4月，全国已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。主要举措包括：将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房、推出针对性的信贷支持等。比如江西、湖北、四川等省份逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。再如四川省专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题，而且房租比市场租金低50%。

4.通过加大棚改安置和住房保障货币化力度、打通商品房与保障房通道和大力发展租赁市场等措施，盘活存量房，去库存。不少地区利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。比如福建、新疆、湖南等省要求棚改货币化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通过盘活存量商品房的形式作为保障房，鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务，扶持以住房租赁为主营业务的企业。

5.实施房地产供给侧改革，增加经营性房地产项目比重，鼓励企业并购重组。鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营等措施，已经逐步在库存量较大的地区出台。比如山东、海南、辽宁、新疆、江西等省探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租客栈等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产、“创客空间”等；还允许开发企业修改城镇规划、允许调整住房套型结构相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。

6.进一步拓展购房群体，允许外国人购房，鼓励大学生购房。比如沈阳市支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元；对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。

另一方面，少数城市开始收紧政策，力求稳定房价、严控风险。

“收紧”型政策分为两大路径，主要是紧缩需求端，可归纳为4方面内容：

1.实行差别化信贷政策，预防和严控潜在的金融风险。比如上海市规定二套普通住房首付不低于5成，二套非普通住房首付不低于7成，此外购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。再如深圳市二套房或近两年内有房贷记录的首付最低4成。

2.限购政策进一步升级。比如上海市提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上；企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。再如深圳市规定本市户籍居民家庭限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，此前年限则为1年及以上；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。还有廊坊市规定非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。

3.规范房企管理，严禁房企、金融机构提供“首付贷”等非银行系统高杠杆房贷业务。北京、上海、广州、深圳四个一线城市全都发文清理整顿首付贷。上海市规定严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

4.强化房地产市场监管，规范预售，防止捂盘惜售。比如苏州市加强商品住宅项目预售许可管理，30000平方米以下商品住房项目宜一次性办理商品住宅预售许可；并要求项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售；在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。再如合肥市房地产管理局等四部门联合出台楼市调控新政，对一些楼盘“捂盘惜售”及捆绑车位等行为进行严厉查处。

未来政策走势

5月9日，《人民日报》采访权威人士，为中国经济问诊把脉，透露出中央将抑制房地产泡沫的信号。涉及房地产市场观点主要如下几点：

1.固有矛盾还没根本解决，新问题有所暴露。特别是民营企业投资大幅下降，房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多。

2.高杠杆必然带来高风险，不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长。一些国家曾长期实施刺激政策，积累了很大泡沫，结果在政策选择上，要么维持银根宽松任由物价飞涨，要么收紧银根使泡沫破裂。

3.政策要把控好“度”，既不过头，也防不及。即使方向正确、政策对路，一旦用力过猛，不但达不到预期目的，还会酿成风险。比如恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取。

4.股市、汇市、楼市的政策取向，应回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能简单作为保增长的手段。对于楼市而言，房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

由此可见，权威人士比较关注防风险，尤其是高杠杆所带来的房地产泡沫。未来一段时间，央行和银监会不再会出台更加宽松的房贷新政了。就这一轮短周期而言，首套房贷最低二成已经到底。房地产去库存应该靠“人的城镇化”，即鼓励农民进城购房，成为新市民，但不应鼓励本地居民投资投机性购房，不能纵容投资投机性购房需求，比如利用“首付贷”等高杠杆买房、炒房。

虽然这位“权威人士”的上述观点在房地产政策取向方面透出一丝凉风，但是还不宜据此认为房地产政策立马就会转向。因为全国房地产库存仍在高位，去库存还远没达到理想效果，房地产刺激政策不可能这么快“鸣金收兵”。主要是一线城市和少数二线城市房价上涨过快，必然导致收紧政策。

（作者为上海易居房地产研究院副院长）