中国房地产金融生态分析

2015年，央行持续实施稳健宽松的货币政策，市场流动性不断释放，房地产行业资金面明显好转，融资成本逐步降低，为房企加速吸收金融资本及向金融业转型营造了良好环境。年内，央行实施了五次降息，四次全面降准，以及扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等多种货币政策工具组合，并改革存款准备金考核制度、扩围信贷资产质押再贷款试点等，市场流动性和可贷资金大幅提升，有效改善房地产金融生态环境。

作为资本市场发展的新纪元，2015年资本市场各项制度建设加速改革与完善，监管层进一步放松了公司债、再融资限制，市场主体不断扩容，房企直接融资规模迅速提升，以大规模低成本融资替代银行贷款等高息负债，促使房地产行业整体融资成本不断走低。同时，房地产金融格局的变化及房企的金融化趋势更是年内行业发展的亮点。房企在吸收金融资本推进跨界融合的过程中，继续聚焦优势资源加快资本扩张、深入涉足传统金融业务、加快开展新兴金融业务、积极探索创新融资模式。随着行业的金融创新加快，一个以房地产为核心，金融业、物业服务等多业态协同作用的大金融发展格局正在形成。

一、中国房地产上市公司融资状况分析

2015年，国内货币政策继续保持稳健宽松，降息降准和多种货币政策工具组合等使得市场流动性大幅增加，房企融资环境持续好转。在此背景下，房地产上市公司紧抓机遇加大融资力度，直接融资和间接融资均呈现一定程度的增长，尤其是融资成本更低的公司债、定向增发等迅猛增长，为房地产上市公司优化融资结构、加速吸纳金融资本，实现企业战略转型提供了强劲保障。

1.地产行业开启直融时代，公司债发行火爆升温

继2014年再融资开闸之后，2015年监管层进一步放松公司债和再融资限制，房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下，上市房企直接融资加速，融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式，融资结构不断优化，融资成本重心不断下移。

2.龙头房企获银行青睐，贷款依赖度持续降低

2015年以来，随着国内货币政策逐步宽松，房地产市场尤其是一线城市楼市明显回暖，银行对于开发贷款的惜贷情绪有所缓解，放贷意愿有所增强，但受限于楼市整体库存压力不减，企业投资动力不足，银行开发贷款虽然继续保持稳健增长，但增速较上年有所回落。2015年房地产开发贷款余额6.56万亿元，同比增长16.5%，增速比上年回落6.1个百分点。其中房产开发贷款余额5.04万亿元，同比增长17.9%，地产开发贷款余额1.52万亿元，同比增长12.8%，增速分别比上年回落3.8、12.9个百分点。

2015年，银行业继续强化“名单制”管理，实力强、规模大、资金回笼快的优质房企，特别是龙头房企更受银行青睐。从2015年房企银行贷款数据来看，银行贷款仍为房企重要资金渠道，部分优质上市房企仍获大额度银行综合授信。其中，恒大地产于2015年年初即获中国邮政储蓄银行、中国农业银行、中国民生银行和中国银行共计1000亿元的综合授信，用于民生住宅开发、社区金融、新型城镇化建设以及供应链金融和其他领域等的合作。

3.海外融资热情降温，融资优势持续弱化

受人民币贬值、美联储加息及H股下跌等因素影响，海外融资成本进一步上升，低成本优势不再，内地房企海外融资呈现高位回落。统计数据显示，2015年房企完成投资额中利用外资296.5亿元，同比下降53.6%。

尽管总体融资难度加大、成本上升，但海外债券市场仍为部分房企获取资金的重要渠道，优质房企仍成功发行了多笔低息债券。恒大地产、碧桂园等房企，部分5年期发债年利率均远高于2015年房企国内5年期公司债平均发行利率5.14%，房企海外发债的融资成本整体上升明显；同时，华润置地、中海地产等具有国企背景的企业，凭借较好的经营业绩和稳健的财务表现在海外仍然能够成功发行年利率较低的债券，其中中海于2015年7月发行的6亿欧元债券票面利率低至1.75%，不仅创造了中国上市房企境外债的最低利率，也是中国房企首次发行欧元债，反映了投资者对其财务能力高度认可。

二、中国房地产公司IPO及新三板融资分析

1.赴港上市融资热情减退，A股高估值吸引房企回归

相比于2014年的火爆，2015年受人民币贬值、美联储加息、房企的存货周转速度减慢等多重因素影响，全球资本对中国房地产市场投资开始持谨慎态度，上市房企估值普遍走低，内地房企的赴港上市热度开始减退。2015年，内地包括辰兴发展、新明中国、融信中国、佳源国际控股以及伟业控股等5家房企赴港上市，但整体融资规模并不高，其中伟业控股以介绍形式登陆市场，融信中国招股发行3.375亿新股，最终总募资额仅为17.7亿港元。但不可否认的是，虽然香港资本市场对内地房地产市场及房企发展前景并不乐观，但市场法律法规健全、融资能力强的突出优势，使其仍然成为中国企业境外上市融资的首选之地。

此外，海外市场的低迷以及估值体系、估值的差异也使得回归A股热潮涌动，部分房企纷纷展露回归A股意图。2010年以来，由于国内A股监管层明确表示暂停房企IPO与再融资，国内房企多通过赴港借壳或IPO进行境外融资。而随着国内资本市场改革推进和多层次资本市场体系的建立和完善，国内房地产开发企业融资环境正在改善，估值的巨大差异和双融资平台考虑等也使得A股正在成为房企上市和回归的重点期望市场。2015年以来，内地房企多通过借壳实现A股市场的登陆，如京汉置业借壳湖北金环、绿地控股借壳金丰投资实现内地A股上市；在港房企拟通过借壳和重组方式实现回归A股的意图，其中万达商业于2015年启动回归A股事宜，并于11月13日发布A股招股说明书，2016年3月30日晚间发布公司私有化、于联交所除牌计划；富力地产、首创置业及恒大地产等亦表示出回归A股市场的打算。

2.房地产服务商抢滩新三板，创新服务模式引投资者关注

随着我国房地产行业白银时代的来临以及居民消费模式的变化升级，围绕房地产开发的关联业务逐步独立并迎来快速发展时期，面对资本市场的逐步完善与宽松的融资环境，房企及服务商纷纷分拆或重组重点业务板块进行上市融资，促进集团及相关业务的发展壮大。例如中海、花样年从地产集团拆分中海物业与彩生活，中奥到家以独立第三方物管公司登陆香港资本市场。由于主板市场申请门槛较高，而全国中小企业股份转让系统（新三板）作为我国金融市场改革试点的新形态，同时定位于服务创新型和成长型中小企业的融资市场，已经成为了金融市场当仁不让的新焦点。2015年以来，大型房企纷纷分拆和重组旗下相关业务登陆新三板市场，其中社区生活服务领域企业由于存在巨大的潜力空间，成为本轮挂牌新三板市场的主力军。

三、中国房地产“大金融”战略布局分析

1.房企试水互联网金融，资产证券化发展前景看好

互联网金融成为房企探索新型融资渠道的重要尝试。互联网金融作为新兴的金融业态，为转型期的房企带来新的发展机遇，不仅可以帮助企业筹集资金、实现快速去化，也为房企创新更加灵活的融资工具提供了更多的可能性。2015年以来，万科、万达、绿地、华夏幸福等房企纷纷加速房地产金融化的尝试，互联网金融成为房企融资渠道的有力补充。

2015年，随着资产证券化相关政策的进一步落实，房企对资产证券化项目热情高涨，以鹏华前海万科REITs为起点的资产证券化产品的推出打破了我国房地产资产证券化的发展困局，有效拓展了房企融资渠道，改善了企业资金流。2015年9月，由万科牵手鹏华基金首次合作的鹏华前海万科REITs正式上市发行，成为国内第一支真正意义上的公募REITs，该基金募集总额为30亿元，其中将以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，获取商业物业稳定的租金收益；12月，由招商证券牵头的国内市场首只国有不动产REITs——“招商创融-天虹商场资产支持专项计划”发行完成，总融资规模14.5亿元，以深圳鼎诚大厦裙楼为标的物业，该项目开辟了现有国资管理体系下的资产证券化新路径。在此基础上，物业费及购房尾款资产证券化、金融资产（公积金）证券化项目等创新融资产品相继发行，不仅盘活资产、开辟房企融资的新思路，更为投资者提供了更多类型的产品选择。

2.房企联姻金融迈入深耕期，大金融布局助力“地产+X产业”转型

近年来，房企加大产业转型升级力度，房地产金融化呈现加速态势，众多企业开始涉足银行、保险、券商、交易所、信托基金等金融领域，逐步形成大金融战略布局。目前受限于银行、保险、券商等传统金融牌照的获取难度较大，大部分房企仍多以参股形式介入银行、券商及保险领域，并与相关机构在融资、产品、资产证券化等领域展开合作，有效推动融资成本降低与渠道拓宽，业务与产品的加速创新以及社区金融的提前布局。

房企大金融战略布局，能够在投资收益、业务支持、融资渠道以及社区增值等方面获益。首先，在市场竞争加剧的背景下，房企不断强化规模扩张和业务延伸战略，由此促使其必须构建稳定的大额低成本融资渠道；其次，随着房地产行业利润下滑，房企需要寻求高收益回报业务投资，以形成新的利润增长点；再次，随着房地产行业产业纵深分化，利用金融资源可以更好地支持养老地产、产业地产、旅游地产等多个业态；最后，通过金融化布局，抢占社区增值服务先机，针对性布局社区金融服务，获取增值收益。

总体而言，2015年随着国家资本市场的放宽和货币政策的稳健宽松，房企融资环境逐渐改善，以公司债、定向增发为主的直接融资模式获得了迅猛发展，正在逐步替代银行贷款、信托等高成本融资渠道，行业融资成本重心也不断下移。同时，房企及服务商也应积极利用新三板为代表的新兴资本市场，加快业务重组与分拆，壮大房地产相关重点板块业务，在巩固传统融资渠道的基础上，积极迎接行业发展变革。未来，利用金融资本推动行业和自身发展成为重要的发展趋势，更为房企整合拓展融资渠道、创新融资模式提供了无限可能，以房地产为中心、融合传统金融业务、新兴金融业务等多业态协同的“大金融”格局将逐渐形成，房企未来将迎来更为广阔的发展空间。