法经济学的视角下土地冲突的制度及博弈模型分析

摘要：本文分析了导致我国土地矛盾的历史成因，并通过数据统计分析土地财政对于政府的激励以及导致土地冲突的诱因，探讨了大量的征收与拆迁的制度背景。利用博弈模型分析得出：在征收拆迁中，如政府作为利益主体的情况下，很可能出现无法合作，弱势群体的利益会遭排斥的局面。如果政府仅作为规则执行者，且征收补偿谈判程序公开透明，即使对于群体谈判，也能达成稳定的协议。深圳与香港则是模型的现实参照，在两种类似土地制度下土地市场化的代表，也为我国的土地制度改革提供了参考。

关键词：土地冲突；所有制结构；数据统计；博弈论；香港；深圳

中图分类号：F301；F224.32文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2016）19-0041-05

作者简介：张天泽（1992-），深圳大学法学学士、经济学学士，2015年罗德奖学金终选入围者，目前就职于上海锦天城（深圳）律师事务所，研究方向：法经济学。

Difficulties and Reflections：Analysis of the Policy and Game Model of Land Conflicts from the Perspective of Law and Economics

ZHANG tian-ze

ALLBRIGHT Law Office（Shenzhen Office），Shenzhen 518060，China

Abstract： This article analyses the historical causes that resulted in the land conflicts.In addition，through data statistics it analyses the incentive role of land finance on the government，the inducement of land conflicts，and the policy background that triggers a large number of expropriation and demolition.Through game model analysis，this article concludes that in the expropriation and demolition process where the government acts as a stakeholder，it is in all probability to lead to a situation when the cooperation cannot be reached and the interest of disadvantaged groups is excluded.If the government only behaves as a rule enforcer and negotiating procedures for the expropriation compensation is open and transparent，a stable agreement will be reached even for the group negotiation.Shenzhen and Hong Kong are realistic references of the model and representatives of land marketization in two different systems，which provide references for the land system reform in China.

Key words： land conflicts；ownership pattern；data analysis；game theory；Hong Kong；Shenzhen

一、引言

我国的土地冲突主要以强制征收与强制拆迁为代表。前者指的是是国家（征收人）因公共利益的需要，以补偿为前提按法定权限和程序强制取得不动产（主要是房屋）所有权的行为。强制拆迁，是强制征收后的通过暴力为手段强行令被拆迁者搬离的行为，是强制征收的事后处置行为①。2000年以来，强制征收与强制拆迁高频发生集中体现了我国土地冲突。因此，本文皆在探讨如下问题：第一、从历史、法律以及经济学的视角，分析我国目前土地所有制结构以及导致土地冲突的成因。第二，在对目前的数据进行统计分析的基础上，分析激励政府进行拆迁的根源；第三，从博弈的角度探讨目前所有制结构低效的原因。第四、以深圳和香港两个代表性的城市为例，结合笔者进行的实地调查，探讨征收、拆迁有效的制度实践。

二、我国土地所有制结构及土地矛盾的根源

（一）我国土地所有制结构

历史及文化因素的交织共同造就了我国土地城乡二元制的所有权结构。所谓二元制，指的是城市土地国有制以及农村土地的集体所有制。有学者曾用“有意的制度模糊”②形容目前中国的独特的土地所有制结构现状。我国农村集体所有制起源于合作化和人民公社运动③。中华人民共和国成立初期，通过集体化运动，于1958年至1980年期间形成了人民公社、生产大队、生产小队的农村集体土地的行政组织形式。随着80年代的非集体化运动的展开，原先的人民公社被乡镇取代，生产大队则被新的组织形式——行政村所替代，之前的生产队则更替为自然村及村民小组。历史的这种演变使得集体产权属性更加模糊，进而为“村民或者集体的合法权益受到侵害提供了可能性”。④。譬如，强制拆迁及暴力抗法多见于集体土地之上，由于集体土地的不可转让性，及政府对于土地一级市场的垄断，地方政府受激励于土地财政，通过土地储备程序将农民的土地收回，高价转让，赚取其中大量的土地增值收益，但过程本身，并非市场化行为，并没有创造新的社会价值。

（二）城市化进程及分税制改革

城市化的扩张以及对于集体土地立法工作的搁置，集体土地的产权并未得到清晰、明确的界定。90年代初，国务院规定土地使用权可以有偿出让⑤，同期，工业对GDP的贡献率和拉动在1994年达到近20年以来的峰值（分别为8.2%及62.5%）⑥，在这之后的十五年内，工业对于GDP的贡献率及拉动作用趋于缓慢下降，工业增长趋于下降。

分税制改革使得地方政府陷入到财政收入突然减少的困境，进一步深刻地改变了地方政府的经济增长方式，使其更加倚赖土地财政。分税制改革将税种分为中央税、地方税以及共享税三类，其中占财政税源最大头增值税被划分为共享税（中央75%，地方25%），企业的消费税被划分为中央税种。而土地税收则属于非预算资金，并不受“分税制”所管理。根据《土地管理法》，征收、开发和出让集体用地的权限在于政府，并且通过征收而来的土地价格远远低于通过招拍挂等形式土地出让价格。自此，以土地财政为代表的预算外收费项目以及非预算资金成为了地方政府新的生财之道⑦。分税制改革虽然提高了中央财政收入在财政收入中的比重，但却使得工商企业收入逐渐脱钩于地方政府的财政收入，以土地财政为代表的“非预算资金”逐渐成为地方政府财政及税收的主要来源。

（三）导致土地冲突的其他原因

除土地所有制结构以及分税制改革外，亦有学者提出土地储备制度以及开发商结构性的投机行为诱发了我国的土地矛盾的冲突⑧。储备制度本身，指的是政府通过委托诸如土地储备中心，以“征用、收购、置换”⑨等方式，集中土地，进行初次整理和开发等前期工作，再通过“招拍挂”等形式将土地投放市场，满足城市各类建设用地需求。自1996年上海成立我国首个土地发展中心以来，迄今已有1000多个市县建立了城市土地储备制度⑩。土地储备制度与分税制改革一脉相承，使得地方政府进一步控制了土地一级市场，加剧了地方政府对土地市场垄断。

此外，对于开发商的结构性投机行为，有学者指出，由于利润的差距，开发商过多地投资于别墅及高档住宅，使得用于满足基本需求的中小户型的需求得不到解决，这种投资行为既无法解决住房的刚性需求，也可能引致房地产泡沫。但是报告指出○11，自2011年以来，平均土地成本占销售均价的比重不断增长（甚至在部分一线城市达到了房价的40%-50%左右）。此外，我国增量资本产出比○12从1990年至2000年的3.65增长至2005-2010年的4.97，进一步佐证了开发商从土地中获得的收益比例严重下滑。

三、真实的激励：我国土地问题的数据分析

（一）土地出让收益的分析

土地冲突问题本身涉及面广，从理论论证难以反映其全貌，因此，笔者根据相关数据○13，对包括土地出让收益、土地违法案件查收结果以及国土资源行政复议情况进行了较为全面的统计，对于该统计工作鲜见于其他文献。

国有土地出让收益在1999-2008年间成交价款翻了20余倍（从1999年的5143295万元至2008年的102597987.9万元），其纯收益也同比显著增加。其中，住宅用地的出让收益为土地出让收益的主要来源并且收益相比于2004年翻了近三倍。2003年的国有土地成交价款同比于2002年（24167925.18万元）增长124.32%，2007年的国有土地出让收益较2005年增长了107.94%（从21839678.33万元涨幅至45414161.11万元），2008年相比较于1999年单位面积土地成交价款增长了4.46倍（1999年的国有土地土地成交价款总计5143295万元，2008年增长至102597987.9万元），07年涉及土地面积相比较于1999年的45390.68公顷增长了4.18倍。因此，土地出让的收益的增长主要源于土地涉地面积的增长和单位面积土地价格的提高。

（二）土地征收与违法案件查处统计

在高速增长的土地收益的刺激下，土地征收以及对土地违法案件的查处成为了政府获得土地的两个主要方式。无论是对于土地征收抑或土地违法案件查处而言，2007年和2008年都是非常重要的两年。省级政府征地总面积在2003年至2013年中占全国征地面积的大头，平均占比为65%。2011年的全国征地面积为301937.28公顷，较04年增加了1.64倍，同期省级政府的征地面积增加了1.66倍。其中，2007年全国土地违法案件查处数为92347件，同年年省级土地违法案件查处面积是2006年的32.91倍，达到1447.82公顷（涉及耕地面积为2006年的63.57倍）。06年通过土地违法案件的查处所得的罚款为345021.44万元，是2001年的4.31倍。

（三）高回报激励下的土地冲突统计

鉴于以上，虽然我国对于土地冲突数据有所缺失，但通过对国土资源行政复议情况的统计，2007-2009年为土地冲突发生的高频年份。此外，根据清华大学中国数据研究中心于2013年10月23日发布的《中国城镇化调查的大型数据》显示，征地、拆迁波及16%的家庭，而征地拆迁后提供就业机会和城镇社会保障比例较低○14。建设部2002年1至8月份共受理来信4820件（次），其中涉及拆迁问题的占28%；上访1730批次。反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题则占到83.7%○15。

四、征收、拆迁与补偿的经济学理论

（一）征收与拆迁的经济学分析

市场交易的前提是发现愿意交易的人，获得其价格信息，通过与之签订具有约束力谈判契约的方式要求双方履行权利与义务。然而，在征收与拆迁领域，往往存在最大的问题是，需要征收的相关房屋的权利人或因价格因素不愿交易，或因其他多种原因不愿意交易。此外，任何市场行为都会产生外部成本，在交易的过程中会产生交易费用，如谈判的成本，执行合约的成本，这些外部费用一方面又压低了价格（或补偿），又可能导致使得原本希望交易的主体不再希望将交易进行下去○16。

此外，需要政府在征收和拆迁中需要发挥作用的经济学逻辑是，通过行政性的公共权威来支配资源，从而节省市场运行成本。房屋的征收和拆迁区别于其他市场交易的原因在于，房屋的征收和拆迁涉及公共利益，如果是由作为潜在利益获得者的相关所有民众与政府进行谈判，显然不切实际。在强制拆迁领域，传统的法经济学律逻辑是，“钉子户”由于其不愿意搬迁导致有利于更多数公民的公共项目的建设无法实现的行为，很大程度上导致了社会公众的潜在损害，因此，为了保护更多数人的利益，需要牺牲这些少部分群体的利益。但是，“我们正在分析的问题具有交互性质”○17，即避免对一方的损害（或使其获利）往往会使另一方遭受损害。

（二）土地产权与市场效率

毕夏普（Bishop）与凯宁斯（Cannings）1978年提出了消耗战的相关数学模型并得出如下结论：法律若不保护土地的初始产权，博弈的结果就是侵略者总是选择挑衅而先占者选择不战而逃○18。循环往复的战争造成了大量的无谓损失，因此，初始产权必须得到清晰明确规制。

赫维奇（Lenoid Hurwicz）研究了交易成本对于资源（特别是诸如环境、土地等资源）消耗的影响：在无交易成本存在但存在外部性的情况下，对于有形资源（货币除外）的分配的均衡点（包括外部性的均衡点）独立于产权的配置方式。由此引申出科斯定理的存在的前提：（1）产权必须界定予以清晰地界定；（2）实际的资源分配取决于初始产权的分配。在此基础上，赫维奇进一步论证了即使交易成本并不存在，但存在收入效应的情况下，制度导致的权利和责任配置将导致对自然资源配置的显著影响，特别是对于污染问题○19。赫维奇的研究也重新定义了竞争市场下科斯定理的问题。通过以污染权市场为例，他强调了市场对资源配置的重要性，认为外部性程度的大小与责任制度应当相互独立○20。

黄少安和刘明宇二人曾提出在规模报酬非不变的情况下，将收入预期纳入到模型中，论证了对于土地权属稳定的预期对于农民产值的会产生正相关影响○21。饶世权以农村林地权为切入点，探讨了承包经营权与林地使用权之间的不同流转性强弱的产权对交易费用高低的影响，将“农村林地权”界定为使用权（而非承包经营权）更有利流转，也更能实现效益的最大化○22。陈若英论证了当今土地制度所导致的信息不对称所造成的交易成本损失，加之产权的不清晰对强拆悲剧潜在的双重影响○23。

以de Janvry等学者为代表，他们反对土地市场开放。他们曾在联合国粮农组织发布的报告中提出○24“土地市场的放开极有可能导致土地资产的高度集中。从私人的角度来看，土地可能集中在哪些并非是最有效率的生产者手中”。

从救济的维度，袁宏川、李慧民○25，认为中国目前三种补偿办法均有明显瑕疵，崔建远认为，在中国城市房屋拆迁的实际操作中有效补偿机制的缺失增加了中国土地所有权模糊的表征，增加了强制拆迁悲剧发生的可能○26。周其仁认为，“确权”是土地流转的前提与基础○27。张天泽认为，政府亦不应当以第三利益主体的身份过度干涉土地的自由流通，兼顾谈判问题，土地的私有化能够有效地避免强制拆迁悲剧的发生○28。

五、拆迁、征收的博弈模型分析

（一）政府作为利益主体下的三方博弈模型

法律之作用在于界权而非定价。此外，法定“价格”并非市场之价格，市场的价格决定了法定的价格，法定的价格无法完全地折射市场本身的发展甚至会发生扭曲，因而需要以市场的价格矫正法律价格的扭曲。法定的价格之所以会发生扭曲，往往是因为政府的过度干预。

即使对于土地拆迁，按照经济学的“理性人”的及假设，如若人与人之间的合作可以得到“经济剩余”，人们总是会寻找合作的方法，如果双方议价策略的失败原因只能是交易主体间无法发现互利共赢的结合点。因此科斯认为，“交易成本过高”仅仅是外在的表象，而权利界定的低效则是实质问题。

如果我们生活在零交易成本的世界，界权的成本为零，法律也没有其存在的必要。而事实是我们生活的世界界权成本为正。而“法律经济学面对的根本为题在于在这样的世界里实现权属的最优界定”○29。我国对于土地权属界定的低效可以通过如下的博弈模型予以反映。

张天泽在《科斯定理视角下我国土地所有制问题的分析——兼谈农村土地流转低效问题与城市房屋强制拆迁问题》○30一文中论证了在产权分离（所有权与使用权分离）的土地制度问题上，原本由应由双方主体的间的交易如果变成了三方主体之间的谈判。那么三方主体之间的谈判可能低效的。

也即，在一定条件下，在政府作为市场活动的一个主体出现在拆迁的活动中的话，政府、开发商与被拆迁者之间的结盟是不稳定的，进一步而言，对于强制拆迁来说，存在三个（甚至）多个主体时，即使这些主体通过合作（如谈判）所得到的总收益高于其中任何两方以及所有主体都不合作时的收益，依然存在不合作的可能，从科斯的交易成本的视角来看，就是过高的交易成本阻碍了合作的达成。因此，结果是不稳定的，既有的协议会被任何一方提出新的分配方案所打破。

（二）政府作为非利益主体的情况下的多方合作博弈模型

假定谈判主体有三方，即开发商、房屋所有者（房屋所有者为多人）和政府，但政府仅仅对开发商做出的补偿方案在房屋所有者之间进行协商，对于群体性拆补偿问题，存在都接受的利益分配方案的可能性远大于政府作为利益主体的时候。对于群体性的拆迁而言，人们普遍认为，由于每户每个被征收/拆迁者的房屋不一样，每户的需求是异质的，而且在有限的资源产权的情况下，如果公开透明的谈判似乎并不如一对一悄悄谈判地同时，签订保密协议。

笔者采用最高交易循环方法和核的博弈概念来证明对房屋被征收者的公开透明的谈判存在稳定的解○31。博弈论中的“核”是联盟型博弈中一种利益分配的集合。集合中的每一个利益分配方案，均使得没有任何一些局中人能够通过组成联盟而提高他们自己的总和收益，此时，不会有任何成员退出此联盟。在大联盟N的行动即对于任何的被征收人i，当集体谈判时大联盟N所获得的收益v（N）应当大于其他每一种更小的划分所带来的收益时集体谈判才更有效率，即：

在模型中，做如下假设：第一，由开发商向所有被拆迁者提出全部的补偿方案，且补偿方案的数量hi等于被征收者的数量。第二，每个补偿方案在开始时被赋予了某一个被征收者，由被征收者之间进行谈判协商，也即每种方案在不同拆迁者之间可以任意调换。第三，每个被征收人对于每种补偿方案存在严格的偏好，且满意开发商提出的至少一种或者几种补偿方案，即被征收者会对不同的补偿方案进行排序，但不会对几种补偿方案的满意程度完全相等。记最初被分配到被征收人i最喜欢的那个方案的人为ei。

如果至少一个人的最初补偿方案即是其最喜欢的补偿方案，即ei=i时，则保留其补偿方案。其余人的则按照如下的方法进行分配。首先，我们在被征收人的所喜欢的补偿方案中所划分等级最高的作为循环（如e（q）=1；e（w）=k；e（t）=i，那么qwt则是一个三循环），并且对每个循环中的成员给他最喜欢的补偿方案。然后，将已经如此分配到补偿方案的被拆迁者提出，给余下的成员继续分配，直到所有的被拆迁者已经指派了补偿方案。假设存在四个被拆迁者，他们对于不同补偿方案的偏好（划分的等级）如下表自上而下所示，其中下表表示被征收者初始时被分配到的补偿方案（如下图，被征收者B喜欢补偿方案顺序依次为：

第一步，被征收者A、B构成一个二循环，即首先，A、B的补偿方案互换，即被征收者A获得b补偿方案，B获得a补偿方案。第二不，剔除分配后的A、B两者后，剩下的被征收者C、D构成了一个二循环，即被征收者C分到d补偿方案，被征收者D分到c补偿方案。

可以证明，这样的分配方案是稳定的。即没有一种分配方法可以对该分配方案进行改进。首先，被征收者A、B都分到了他们最为满意的补偿方案，因此不会偏离。因而，C、D不可能在此基础上与A、B合作。再次，C、D二人通过在两人的合作中也较之原来的满足程度有所提高。因此，对于商品化市场下的集体谈判，在补偿公平合理（即参与者至少满意一种补偿方案）、政府仅作为沟通者和规则制定者而非利益主体的基础上，即使对于有限的补偿方案，如果其透明进行谈判，也可以有稳定的合作达成。

六、从模型到现实：深圳与香港的政策启迪

土地作为一种复杂的商品本身，兼具商品的投资属性与空间固定性。笔者认为，良性的规避土地冲突的政策实施应当将土地的性质纳入到考虑中。深圳在我国无论是经济发展抑或土地改革都具有示范价值，而一桥之隔的香港与大陆类似，实行土地的批租制度。笔者曾多次往返于两者土地管理部门之间，力求对如何避免土地冲突问题较为深入地了解。

根据与深圳土地整备局相关负责人的访谈，深圳市在过去的十几年里将集体所有的土地已经通过征收等方式全部转变为国有土地。在此基础上，深圳市城市更新办的内容负责出台相应的宏观规划，如《深圳市城市更新办法》等，但是具体的土地交易细节交由市场主体进行实行、操作，即政府除收取相关税收外，并不参与具体的土地交易和谈判，土地交易已经基本迈入市场化的交易的轨道。深圳市将土地违法问题分为土地违法和规划违法两类。土地违法的，由法院执行，即通过法院在一定程度上约束政府的权力；对于规划违法的，或交由法院，或者由用地部门执行，虽然一定程度上存在职能划分不清的情况，但是从现实的角度来看，也保证了效率。

与大陆类似，香港实行土地批租制度，绝大多数的土地由香港特区政府租出或以其他方式批出。通过内部细致的职能划分与外部的约束来避免冲突实现社会的公平正义。香港的土地职能部门包括屋宇署、地政总署、发展局等多个平行部门，几者权力分立。其中，屋宇署是根据《建筑物条例》所赋予的权力，负责监管位于私人土地上的建筑物及相关工程的规划、设计和建造，以确保符合安全和卫生标准。《建筑物条例》旨在统一管理私人建筑物及建筑工程的规划、设计及建造，并为此就结构和消防安全及卫生等方面订定建筑设计及建造标准○32。有关在私人发展项目内提供公众设施，则属于香港发展局的职责。有关土地业权、土地契约、批出土地及土地用途等事宜属于地政总署的职责。

关于香港土地的外部监督，香港则设有专门的法庭——土地审裁处（Lands Tribunal）来处理涉及土地的争议。土地审裁处的职责包括：在政府或其他人士强制收回土地，或土地因公、私土地发展而致减值时，裁定政府或有关人士应给予受影响人士之赔偿额。审裁处拥有上诉审裁权，审裁涉及差饷物业估价署署长及房屋署署长的决定而提出的上诉。就《建筑物管理条例》指明有关大厦管理事项和纠纷，进行聆讯及做出裁定等。土地审裁处开庭费用低，效率迅速，审判官由区域法庭的法官出任○33。此外，对于土地审裁处的裁判不满，当事人有权向高等法院上诉庭提出上诉。

七、结语

制度安排应当兼顾经济理性与法律理性，对于土地问题也是如此。一方面，数据分析以及制度研究说明，目前制度的安排很大程度上为历史的路径依赖所延续，并且在给政府带来巨大的土地收益的同时也引发了土地冲突，进而影响到了社会的公平。而另一方面，市场自我组织化的过程也是秩序与法律的建构过程，因而必然会形成规范。在高昂且隐形的“交易成本”存在的现实环境里，三方主体在土地博弈中可能难以达成稳定的契约，较为弱势一方的利益很有可能被强势的两方所排斥。同时，如果补偿公平合理且政府仅作为沟通者和规则制定者而非利益主体情况下，即使对于有限的补偿方案，即使采取透明谈判的方式，对于集体谈判，也可以达成稳定的契约。

以深圳和香港为参考，政府不应当作为利益主体，土地的市场化交易在很大程度上避免了土地冲突。另一方面，应当加强行政系统的内部约束，诸如确权、分权等。同时，外部的司法规制、加强司法监督也是我国未来土地改革的方向。

[注释]

①张素华.房屋强制拆迁制度存在的问题及对策——兼评<国有土地上房屋征收与补偿条例>[J].法学评论，2012（3）：102-107.

②何培生.谁是中国土地的拥有者：制度变迁、产权和社会冲突（第二版）[M].北京：社会科学文献出版社，2014.10.

③国务院发展研究中心农村经济研究部，李伟.集体所有制下的产权重构[M].北京：中国发展出版社，2015，8：86

④Ho P.Institutions in transition：land ownership，property rights，and social conflict in China[M].Oxford；New York：Oxford University Press，2005：xii，273 p.

⑤李郇，洪国志，黄亮雄.中国土地财政增长之谜——分税制改革、土地财政增长的策略性[J].经济学（季刊），2013，04：1141-1160.

⑥孙秀林，周飞舟.土地财政与分税制：一个实证解释[J].中国社会科学，2013，04：40-59+205.

⑦同上.

⑧董经纬.中国房地产市场价格“虚高”的制度经济学分析[D].吉林大学，2013.

⑨张凤和.浅议城市土地储备制度中的难点与对策[J].中国房地产，2002，09：15-18.

⑩田梦现，王胡平.我国城市土地储备制度效益评价[J].当代经济，2005，06：56-57.

○11邵宇军，米建伟.中国土地财政的成因、影响及前景[J].发展研究，2013，08：65-67.

○12增量资本即增加单位总产出所需要的资本增量.

○13本文数据主要来自：中国国土资源年鉴编辑部.中国国土资源统计年鉴，1999-2014.

○14http：///www.chinadatacenter.tsinghua.edu.cn/news.php？id=309，2015-3-23.

○15何清涟.中国现代化的陷阱（最新修订本）[M].香港：博大出版社，2004.

○16<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>（中华人民共和国国务院令第55号），1990年5月19日.

○17Coase R H，Wang N.How China became capitalist[M].Palgrave Macmillan；xi，256 pages.

○18Bishop D T，Cannings C.A generalized war of attrition[J].Journal of Theoretical Biology，1978，70（1）：85-124.

○19Maeda Y.Comment on “What is the Coase Theorem？” by Leonid Hurwicz[J].Japan and the World Economy，1995，7（1）：75-78.

○20有鉴于此，他将科斯定理归结为如下三个论点：（1）外部性大小的程度对于所有内部帕累托最优的配置是相同的（即博弈内部的主体达至帕累托最优，那么将必定会面对同样程度的外部性）.（2）对于任何资金的初始分配存在一个竞争性均衡.（3）每个竞争导致的均衡即是帕累托最优.参见Hurwicz L.What is the Coase theorem？[J].Japan and the World Economy，1995，7（1）：49-74.

○21黄少安，刘明宇.公平与效率的冲突：承包制的困境与出路[J].经济社会体制比较，2008，2：52-58.

○22饶世权.农村林地权改革的法与经济学研究[C].生态文明与林业法治——2010 全国环境资源法学研讨会（年会）论文集（上册），2010.

○23陈若英.信息公开-强制征地制度的第三维度[J].中外法学，2011.

○24联合国粮农组织于1997年发布的报告[EB/OL].http：//www.fao.org/docrep/meeting/W5021E.htm，2016-3-6.

○25袁宏川，李慧民.对新建商品房定价的思考[J].中国物价，2006（9）：65-67.

○26崔建远.征收制度的调整及体系效应[J].法学研究，2014，4：005.

○27周其仁.确权不可逾越——学习<决定>的一点体会[J].经济研究，2014，01：21-22.

○28张天泽.科斯定理视角下我国土地所有制问题的分析——兼谈农村土地流转低效问题与城市房屋强制拆迁问题[J].学理论，2014（11）：85-7.

○29林毅夫.关于制度变迁的经济学理论：诱致性变迁与强制性变迁[Z]，1994.

○30张天泽.科斯定理视角下我国土地所有制问题的分析——兼谈农村土地流转低效问题与城市房屋强制拆迁问题[J].学理论，2014（11）：85-7.

○31模型有参考：ON CORES AND EWMSIBILITY* Lloyd SHAPLEY and Herbert.Journal of Mathematical Economics 1（1974）23-37.

○32立法会二十题：玻璃幕墙，

http：//sc1.devb.gov.hk/TuniS/www.devb.gov.hk/tc/publications_and_press_releases/press/index_id_7627.html，2013-3-6.

○33法律制度.香港年报.http：//www.yearbook.gov.hk/2012/tc/pdf/C02.pdf，2016-3-6.