如何通过土地配置促进地区经济发展

梁志元 梁红宇 孙莹

摘 要：经济新常态下，过去依靠“土地财政”拉动区域经济增长的方式行不通了。当前，地方政府发展地方经济的重点，应该是通过调控土地供应，即合理确定住宅用地、商业用地的数量比例和位置分布，加快人口集聚，实现地方经济良性循环，健康发展。

关键词：土地配置；人口密度；经济内生增长

中图分类号：F320 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）07-0057-02

土地、投资、人口是经济发展的三个基本要素，土地作为资源初始配置的重要一环，是特别宝贵的资产，是发展的源动力。通过合理安排土地各用途比例，以土地经营实现城市运营，达到经济比例协调、结构合理的目标，促进经济健康可持续发展，是现代服务型政府进行科学管理的应有之义。

一、区域经济发展的核心

外向型区域经济主要是出口导向型经济，经济的发展主要靠出口，这时区域经济发展与人口密度关联度不大。内向型区域经济无法通过向区域外出口产品拉动经济增长，经济发展模式只能是内生增长模式，即通过消费拉动经济增长，所以内生增长模式下，经济发展的核心因素就是人口数量和人口密度。人口因素对经济的促进来自以下方面：

1.有利于提高劳动生产率。在斯密看来，经济要发展，就要提高劳动生产率。提高劳动生产率首要因素就是要提高劳动者的劳动熟练程度。而劳动者的劳动熟练程度的提高，直接取决于劳动分工和专业化。如何才能出现分工和专业化？这就取决于人口的密度。人口密度越大的地方，分工越细。

2.有利于降低交易费用。交易费用的构成是多方面的，以交易费用的一个方面（基础设施）为例，人口积聚可以使基础设施的成本和交易的成本大幅度降低，比如一条公路，10万人使用与1万人使用人均成本相差10倍，可能在这个1万人的地方因建公路不划算而不建。

3.有利于促进投资和商业繁荣。商业投资要看投资回报率，投资回报率的保障要看区域繁荣度，区域繁荣度的衡量标准时区域人口数量。比如一个连锁企业要新建一个休闲娱乐主题公园，需要100万人的城市才能保本经营、收回成本，那50万的城市它就不会建，而一个500万人的城市它会跑着去那里投资。

二、土地配置与人口集聚

人口密度需达到一定标准，才能降低交易费用、提高劳动生产率，促进投资和经济发展。那么地方政府发展地方经济的重点，应该是通过调控土地供应，即合理确定住宅用地、商业用地的数量比例和位置分布，加快人口集聚，实现地方经济良性循环，健康发展。一方面，住宅区有一定比例的商业，可以使住宅区的生活更加便利，从而吸引更多人入住；另一方面，商业区周边有一定比例住宅，可以使商业区具有稳定客流量进行消费，从而吸引更多商户入住，促进商业繁荣。

三、土地配置的合理比例——以长春净月高新区为例

经济发展的三驾马车：消费、投资、出口，国与国之间是这样，区域和区域之间同样如此。参见我国较发达的地区（中关村科技园区等），无一不是在区域对外出口和区域经济内生增长两方面均取得较好成绩的。

1.商业用地和住宅用地的合理比例是由人口数量决定的。西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下。不同地区的经济繁荣度、人口状况不同，合理的人均商业面积也不同，经验数值如下：

外向型繁荣地区人均商业建筑面积合理值在1平方米以上；与周边经济联系较少的经济欠繁荣地区人均商业建筑面积合理值在1平方以下。以北京为例，北京2005年常驻人口1 538万，人均商业面积为0.78平方米。随着经济的发展和人口增加，目前北京常驻人口超过2 000万，人均商业面积超过1.5平方米。长春为二线城市，全市人口400万左右，人口总量较小且经济不发达，据此净月区人均商业建筑面积合理值应为1，以三口之家100平米住房推算，净月区较为合理的商业建筑面积和住宅建筑面积之比为1∶33，目前净月区商业建筑面积和住宅建筑面积之比为1∶32（根据净月区土地收购储备中心提供的数据整理而成，商业用地面积和住宅用地面积的比例需要根据容积率进行调整）。从比例上看，净月区住宅用地相对商业用地较少，不利于通过培育商业形成区域经济的内生增长机制，但问题的核心，实质还是我区人口较少，难以对未来即将形成的商业规模进行支撑（很多商业项目在建，还未正式形成）。

2.与净月区合理比例相适应的人口规模。净月目前常驻人口约为30万人，截至目前，全区共出让商住用地442.2公顷（商业用地比例约为1/10），商服用地571.4公顷，按照商业用地平均容积率为1保守估计，全区现存商业建筑面积约为616万平米，全区人均商业建筑面积约为20平米。

截至目前，净月区共出让住宅用地约1 870公顷，按照住宅用地平均容积率为1估计，全区现存住宅建筑面积1 870万平米。以三口之家100平米住房推算，现存住宅可供56万人使用。

以净月目前的商业建筑面积，要达到经济内生增长的目的，参照发达地区的经验，至少需要100万以上人口配套。

四、小结

过去的十年，地方政府发展地方经济的手段主要依靠“土地财政”带来的土地溢价，通过大力发展基础设施建设来拉动区域经济增长。在经济新常态下，“土地财政”这条路走不通了，拉动经济增长应回到充分发挥土地配置在经济发展中的重要作用，确定合理的住宅和商业土地的供应量和位置分布，加快人口聚集，拉动消费，进而促进区域经济增长。

参考文献：

[1] 朱洪波.经济发展与土地配置方式的演变[C]//2006中国科协年会12专题分会场第4单元会场论文集，2006.

[2] 徐平.城市经济增长与土地利用规划控制探析[J].财经界，2014，（11）.

[责任编辑 陈丽敏]