楼市分化之忧

张兴军

分解一线城市的房价可知，地价与各种税收是房价最主要的构成，在二者没有明显变化的前提下来调控房价，基本起不到预期的作用。

近几年来，中国的地产市场（尤其是一线城市）发展可以用狂飙突进来形容。从上一轮“4万亿”的政策刺激开始，就有相当一部分资金都流入到了地产行业。加之供求两端的信贷杠杆，共同造就了当前的“楼市繁荣”。如今，这种“繁荣”正在超一线城市和其他城市之间产生分化。

地产商拍完一块土地，然后尽快将待建的房子销售出去回笼资金，继而去买新的土地，完成一次价值增值的完整过程。然而，在一个地价、房价飙涨的时期，地产商、银行和购房者都处在一个亢奋与忧虑并存的状态之中。亢奋的是，有地不愁建，有房不愁卖，这给地方政府带来了不菲的土地收入，给地产企业和银行带来了可观的利润。

一些专家认为，应该将房价的问题交给市场——由看不见的市场来自行调解。另外一些人则表示不认同，包括土地、税收都是由政府来把控的，政府应该承担稳定房价，以使之与GDP的增长、居民的收入增长之间实现科学的动态平衡。

近日，中国涨幅最快的两大城市——深圳和上海相继实施了房地产进行了限购政策。包括规范互联网金融、叫停首付贷、提高首付比例、严格社保缴纳年限等措施，开始了新一轮“最为严格的限购措施”。

从2010年迄今，政府调控房价对抑制投机等方面，的确起到了一定的作用。但在对部分城市控制过快、过猛增长方面，却不尽如人意。以特区深圳当下的房价为例，媒体报道称连腾讯、华为这样的企业的员工都已经开始望房兴叹了。更勿论广大的工薪阶层的蓝领及服务业人员。早在2013年时，“逃离北上广”一度成为热门话题，原因即在于高企的房价远远超出了大部分群体的收入水平。几年过去，房价增幅远超GDP增长速度，让以大学生为代表城市新一代移民更加望房兴叹。

与纽约、东京等国际大都市的房价相比，北京、上海的房价正在不断向其看齐。虽然短期内，中国的超一线城市仍然是向着人口净流入、配套更完善的方向发展，高企的房价也没有迹象表明会有所下降。但是，因房价的过快上涨而带来的负面效应却无疑是会显现的。例如，一个城市的房价过高，不可避免地会带来挤压创新、人才外溢的不乐观局面。

没有疑问的是，北上广深为代表的一线城市在2016年又是一个土地财政的丰收年。从公开信息看到的土地招拍挂的成交价来看，楼面价清一色地高出周边新房和二手房的销售均价，而且高出的还不是一点半点。

分解一线城市的房价可知，地价与各种税收是房价最主要的构成，在二者没有明显变化的前提下来调控房价，基本起不到预期的作用。在大经济周期之下考量，任由房价飙涨反而会致使地产企业、银行和购房者处于击鼓传花的游戏当中。需要警惕的是，如果一旦房价出现什么风吹草动，其消极影响就会如多米诺骨牌一样纷纷显现。