去库存与住房供给的结构性改革

邹琳华

住房去库存已经成为当前宏观政策的主要目标之一，中央明确提出要“有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题”，各地方政府也相继出台了相应的去库存政策方针。中国住房库存究竟有多高？库存形成的原因是什么？如何有针对性的采取相应的去库存措施？如何避免库存“边去边增”？这些都是值得我们深入研究的议题。

当前住房总体库存水平偏高

关于住房库存统计口径，尚没有一致的意见。根据是否已售、是否开工、是否竣工等，从窄到宽存在多种统计口径。一般来说，住房库存统计口径应根据需要和数据可得性而设，不宜过宽或过窄。口径过窄难以有效反映市场供求，口径四过宽与商品住房市场关联性不强，同样难以有效反映市场供求。根据研究需要，此处以待售商品住房现房加在建未售商品住房作为住房库存统计口径。

库存总量估计也有多种近似推算方法。一种方法是以历年累计新开工面积减去历年累计商品房销售面积（含期房及现房），求得期末库总量；另一种方法是以期末施工面积加上期末待售商品现房面积，再减去施工面积中已售期房面积，最后求得期末库总量，其中期房销售期可近似取值2年。

根据第一种方法估算所得历年住房库存水平结果见图1。其中2015年底住房库存估计值为295758万平方米。从图1也可看出，全球金融危机后，住房库存有一波显著持续的快速增长，这可能与经济增速放缓需求减弱有关，也可能与大规模金融剌激形成过度开发相关。

而根据后一种方法估算，求得2015年末库存面积为291891万平方米。该结果与前一种方法的估算结果基本一致，表明本文库存估算数字基本可靠。为求方便，此后分析仅以第一种方法估算值为准。

以2015年底库存估计值295758万平方米，除以近三年平均商品住房销售面积111105万平方米，求得平均去库存周期为2.66年或2年8个月。业界一般认为合理去库存周期约为6～18个月，而目前的去库存周期远高于这个时间区间，表明总体库存水平偏高不容置疑。

高库存与住房短缺同时并存

在确认中国住房库存总量很高的同时，还需要考虑到中国住房区域市场存在严重结构失衡，高库存与住房短缺在不同区域市场同时并存。以平均水平为基线，考虑到不同城市之间库存水平存在显著的差异，可以大致推断一线城市去库存周期一般在1年内，二线城市多在1年以上2年内，三四线城市多在3年以上。

2014年以来，住房“总量供不应求”时代已经结束，“结构性过剩”时代已经到来。作为过去十年住房市场发展的超级引擎，城镇化与工业化目前都处于减速状态，中国城市特别是三、四线及以下城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时，中国城镇住房却累积了巨额的存量。而这些库存又主要集中在三、四线及以下城市。此外，过去十年，各地方政府借助“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。这些题材新城，有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要，通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的，并没有真实的产业发展作为支撑。在一些三、四线城市，商品住房库存积压现象已经很严重，随着房地产热的退潮，其中有一部分住宅区可能沦为鬼城或空城。

虽然住房总量短缺的时代已经过去，三、四线城市住房短期过剩明显，但由于人口的大量流入及收入水平的提高等原因，一、二线城市住房仍将存在一定程度短缺，扩大供给仍是一、二线城市楼市的发展主线。一线城市及部分二线城市住房被猛炒，除了与购房融资杠杆突然加大有极强关联之外，可售住房库存不充足也是一个非常重要的原因。在供应不充分、潜在需求规模庞大的条件下，一有风吹草动，恐慌性购房行为就很容易被激发。

过剩的主要是区位和配套条件差的住房，优质住房特别是优质学区住房仍将短缺。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩，但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。此外，由于我国基础教育水平极不均衡，因而优质学区住房也成了一种稀缺资源。本轮一线城市房价的暴涨，就与对优质学区住房的抢购有很大关系。

去管控过快加剧了住房市场结构失衡。由于持续房地产热的历史原因，政府近十年来对房地产市场施加了诸多的限制性、行政性管控政策。这虽然有利于抑制房地产热，但也在一定程度上扭曲了市场，降低了资源配置效率。随着住房总量过剩和去库存时代的到来，以前的诸多限购限贷增税政策都将逐步淡出，住房政策将恢复到新的常态。但是，由于我国住房市场结构性矛盾仍然突出，对于住房市场的去管控应因地制宜、逐步推进。而目前对住房市场管控政策特别是信贷政策松绑过快，大大增加了市场的波动性。近期最引人瞩目的是一线城市及准一线城市楼市，由于住房供给不足、潜在需求较大，管控政策的突然大幅后撤和金融杠杆的突然增大，诱发了新一轮房地产投资投机的集中爆发，迅猛推高了区域房价。对于三、四线城市，过快的去管控政策也可能刺激住房短期投机，加剧市场过剩，造成库存“边去边增”。在市场相对过剩时代，住房市场仍蕴含着巨大的潜在需求，不仅需要减少市场管制，更需要通过深化住房供给机制改革加以释放。让城镇居民能够以较低成本获得高品质、个性化的住房，才是启动住房改善性需求、促进住房市场平稳发展的关键。

住房库存形成的原因复杂多样

在一个有效率的市场，价格能够自动调节供求，不合理的高库存水平不会持续存在。但现实中，由于种种原因，使住房市场存在供求脱节的可能性。不同的住房库存，具有不同的形成原因，其去库存之途径也各不相同。

一是房价过高导致有效需求不足。中国的住房高库存在东部经济发达的人口净流入城市也很常见，这与房价过高致使潜在住房需求者无力购房有直接关系。据估算，2030年前后，中国城市人口占总人口的比重将由当前的一半左右上升至三分之二左右，这意味着在今后很长时期内每年仍将近有1200万农村人口涌入城市，中国住房潜在需求巨大。但另一方面，中国的住房土地市场由各地方政府高度控盘，且商品房价格主要由市场调节，这种市场结构决定了房价畸高、脱离普通家庭购买力的必然性。“农民工去库存”看上去虽然前景很美好，但实际上他们多以返乡购房或建房为主。农民工在流入地主要蜗居于城中村或棚户区，并不具备当地购房的经济实力。消化此类库存，需要深化住房供给体系改革，多方扩大土地供给，切实缩小房价与居民特别是新市民收入水平的鸿沟。

二是非理性开发形成的无效供给。在经济快速增长和房地产高热期，众多地方政府及房地产开发企业都对未来房地产市场前景过度乐观。各地方政府规划建设了总规模极为庞大的新城区和开发区，这些新城区或开发区的规划设计人口容量累计数已经远超过全国总人口。一旦经济增长进入中低速的新常态，城市对外来人口的吸引力下降，住房的区域性、阶段性过剩就成为必然。还有些城市产业结构单一，偏重于钢铁、能源矿产等周期性行业，在产业景气高峰期开发了大量房产，近年产业不景气的条件下出现经济衰退和人口外流加速，其住房过剩将更加严重。此外，2008年以来，为应对后金融危机时代的经济衰退风险，世界各国普遍采取了极为宽松的货币政策，中国也不例外。宽松的信贷环境与金融剌激也加剧了住房的非理性开发。消化此类库存，需要一方面紧缩开发融资和土地供给，抑制过剩区域住房进一步非理性开发；另一方面要支持难以消化的存量住房转换用途、再开发或干脆退房还耕。

三是住房产品类型与需求结构不匹配。现有的开发政策对住房类型、容积率等均存在刚性管制，这有可能使住房产品的供给结构与需求结构出现错位。比如中小城市、偏远郊区住房需求以大户型甚至别墅为主，但由于规划及开发管制等原因，供给却主要以中小户型为主。又比如，一些开发商在不恰当的地域盲目开发豪宅与别墅，脱离当地实际需求，导致高端商品住房滞销，特别是在高端住宅与普通住宅调控政策一刀切的条件下，这些高端住宅很难脱离滞销的命运。些外，还有设计滞后、建筑理念滞后等原因，也能导致部分存量住房销售不畅。消化此类库存，需要改变不合理的规划管制，支持企业优化产品类型或再开发，放开高端住宅市场。

四是局部配套设施不足。突出表现为新城区缺乏学校、医院、公共交通及基本商业配套，无法正常居住。有些地方尽管住房总量并没有过剩，老城区拥挤不堪居住水平低下，但由于地方财力有限，难以为新区提供应有的配套，导致居民入住新区动力不足。消化此类库存需要支持地方政府进一步加大公共投入，完善配套基础设施。

去库存应与深化住房供给结构性改革相结合

针对住房库存形成的不同原因，采取与之相适应的对策措施，因城施策、因房施策，实现住房去库存与深化深化住房供给结构改革相结合。一是加快农村集体建设用地入市探索，完善商品住房供应体系。在城市政府垄断土地一级供应的条件下，往往采取操纵地价的办法来维持房价坚挺。这虽然有利于为地方公共财政筹资，但也加重了居民购房负担，降低了消费水平和生活品质。应加快农村集体建设用地入市探索，打破城市土地供应垄断，进一步平抑城市房价，提高居民购房能力和居住水平。

二是加大热点城市普通商品住房供应与管控，同时放开高端住宅市场。包括加大热点城市普通商品住房土地供应，可以考虑通过跨期、跨区调剂弱化住宅用地指标的短期刚性约束；提高中低价位普通商品房入市审批的速度，简化审批程序；在补交土地出让金和科学规划的前提下，支持商改住、工改住等土地用途改变；严格抑制针对普通商品住房的投资投机，限制居民购买多套普通商品住宅的金融杠杆；放开对高端住宅投资投机的管控。

三是通过多方让利，进一步降低自住购房的还贷压力。包括尽快出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，在降低居民家庭还贷压力的同时，解决不同资产状况家庭的税负不公问题；对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴；提高公积金覆盖面，改革公积金归集信贷制度，降低公积金贷款利率，让更多家庭能够获得低息购房贷款。

四是减免普通商品住房交易税费。包括扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取，对于卖一买一的换房需求免征契税；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征增值税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税。

五是支持住房特性转换，优化住房供给结构。包括在不影响其它居民居住环境的前提下，支持住宅转商用或用作创业场所；根据供求结构支持普宅、别墅、大小户型等不同类型住宅的转换；对于无效住房供给，应出台相应的退房还耕支持政策，释放不合理的土地占用。

六是进一步完善公共基础设施。创新基础设施投资的融资机制，支持人口流入地政府提升教育、医疗、公共交通等公共配套服务水平，吸引农村人口进城就业和置业。

（作者单位：中国社会科学院财经战略研究院）