浅谈山地棚改安置房项目的甲方管理难点

陈虎

摘要：本文通过剖析一个PPP模式的安置房项目管理实例，介绍了山地棚改安置房项目的甲方管理难点，探讨了应对这些难点的策略，同时也对PPP模式在安置房项目中的应用进行若干思考。

关键词：PPP模式；山地建筑；棚改安置房；甲方管理难点

中图分类号：F284文献标识码：A 文章编号：1674―3024（2016）07―19―02

前言

PPP是英文"Public-Private-Partnership"的简写，中文直译为“公私合伙制”，意即公共部门和私人合作提供公共产品或服务。PPP模式最早在1992年被英国应用于市政、交通等领域，取得了不凡的成效。我国政府在认识到其重要价值后，首先在基础设施建设领域引入PPP模式。经过多年发展，目前财政部推广的PPP模式，以特许经营类为主，强调政府与社会资本的合作和风险适当原则，双方共担风险、共享收益，社会资本参与项目的投资或运营，项目资产在特许经营期限之后移交公共部门。

棚户区改造、安置房建设是近年国家重点推动的民生工程，既有惠民生的公益性，也是保增长的重要举措。本来这类项目不具有良好投资回报，是吸引不了社会资本的。但如果采取PPP模式，通过政府给予社会资本相应的政策扶持作为补偿，如税收优惠、贷款担保、土地优先开发权等，从而可在一定程度上激发社会资本的积极性，同时也能减轻政府投资建设的负担和风险，取得双赢的成果。

下面，通过某工程实例剖析，谈谈在PPP模式下，山地棚改安置房项目的甲方管理难点及其应对策略。

1工程概况

某项目用地面积约75.51亩，总建筑面积约12万㎡，容积率1.98，建筑密度17.5%，绿地率30%，设计有12幢7—18层的建筑，安置户1164套，总平详见附图1。该项目上部结构采用现浇钢筋混凝土框架或框剪，基础采用独基、筏基及桩基（人挖桩、冲孔桩）。

该项目采用PPP模式进行建设，投资合作方为某集团及其联合体（捆绑勘察、设计、施工单位），其主要流程：

区政府与某集团签署投资建设合作协议→某集团投资拆迁款→镇、街实施拆迁→国土部门实施捆绑土地出让→财政、国土安排资金返还某集团投资的拆迁款→某集团投资安置房建设→ 财政、国土安排资金返还某集团投资的工程建设款。

2山地棚改安置房项目的甲方管理难点及其应对策略

作为甲方，日常管理内容涵盖广泛，主要包括质量、安全、造价、进度等多个方面。但在山地棚改安置房项目中，甲方管理应该有所侧重，个人觉得重点应抓造价与进度的管控，而把质量与安全的管控更多地交给监理完成。

山地棚改安置房项目，有其自身特点：1、山地建筑，高差大，台地多，地质复杂多变；2、棚户区改造，属破旧立新，利用拆迁的民房区搞建设，存在拆迁的制约因素；3、安置房是政府工程，注重程序，财政要评审。基于上述特点，在PPP模式下，山地棚改安置房项目的甲方管理难点表现在以下几个方面：

2.1设计动态，变更较多

设计优劣直接影响工程造价，是造价控制的基础。考虑到安置房设计通常具有时间紧、任务重，调整变化多的特点，作为甲方，首先应秉持自身专业立场，认真审核设计，及时发现、解决问题。

在本案例前期设计过程中，根据区府指示、镇街反馈，我们组织对安置房总平、平面户型及立面进行多轮优化调整；进入施工图设计阶段后，我们又多次研讨修改安置房项目交房标准，力求定位准确，既不浪费，也不落伍；在图纸会审时，针对设计疏漏或深度不足的部分，要求设计出具变更予以明确，避免工程造价的不合理增加；进入施工阶段后，由于山地建筑地质复杂多变，并且周边存在同步交叉设计、施工的项目，导致项目的边坡挡墙、基础支护等需动态设计，由此产生的设计变更不可避免地增多。

对此的应对策略：1、尊重客观事实，及时组织各参建单位现场专题会研究，对涉及金额较大的变更要上报区里研定；2、严格按项目投资估算控制方案和初步设计概算，再用初步设计概算控制施工图设计和概算，避免项目超概。

2.2详勘精度不足，施工补勘量大

在本案例中，详勘布点间距出于经济性考虑，按规范要求的最大间距24米进行布设。但在桩基施工过程中，发现实际地质情况远比详勘资料复杂，原勘探孔与孔之间存在大量未揭示的孤石、软弱夹层等不利地质条件，具体表现为岩层起伏大（层面坡度超过10%，部分甚至达到50%以上），地层不连续，多有突变，孤石普遍分布且成片存在，致使桩底下的岩体性状难以判定。

根据福建省标《岩土工程勘察规范》DBJ13-84-2006第5章、6.4节（风化岩）的要求：在花岗岩分布和岩溶发育地区，勘探点间距宜取小值，也可根据柱位排列选择一柱一个勘探点；当相邻勘探点间的层面坡度大于10%时，应根据具体工程条件适当加密勘探点；应根据风化岩在水平和垂直方向上的分布规律，适当加密其勘探点间距和密度；当为一柱一桩且柱荷载很大时，宜每桩布置勘探点。按照《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011条文说明第8.5.6条：对于大直径嵌岩桩，由于岩层风化往往不均匀，岩面起伏大，甚至可能存在孤石、混杂岩块、基岩陡坎等不利现象，因此，为保证设计可靠性，当基础方案选定后，还应进行专门性的施工勘察。

针对场内普遍存在“五花肉”、“葫芦串”的地质现象（示例地质剖面详见附图2），为避免持力层误判，确保桩基施工质量，在前期详勘的基础上，有必要进行施工阶段补勘。

对此的应对策略：根据已有详勘资料，结合现场开挖情况，审慎确定各楼栋的补勘方案，大致以梅花型隔1-2个桩位的方案布设孔位，对于工程关键线路上的桩位，或者相临桩位持力层落差特别大，且孤石分布多的桩位采取一桩一孔的方式进行补勘。

2.3地质复杂，施工签证繁多

在本案例中，施工签证繁多，主要有如下几项：（1）由于交地时间仓促，场地移交后，场内仍存有大量旧毛石挡墙未拆除，需对其进行拆除；（2）本案例地处山脚低洼地带，地下水丰富，上方地表水亦不断流入工地，为保证人挖桩顺利施工，需采取相应降排水措施；（3）零星工程签证多，如配合检测单位平整场地等。

对此的应对策略：（1）首先审核签证的依据是否合理，如属不可抗力、现场条件制约等非施工单位原因造成的方可；（2）其次审核签证的附件是否齐全，如相关的施工记录及现场草签单；（3）再者审核签证的工程量是否存在注水多报，对多报的部分予以核减；（4）对金额较大、超出授权的签证要逐级上报。

2.4 投入不足，进度缓慢

在本案例中，施工进度缓慢，主要存在如下问题：（1）由于交地时间仓促，非净地移交，不仅场内大量的砖渣、旧挡墙等未及时清运，而且有尚未迁移的庙宇，严重影响后续场内施工组织及交通；（2）土石方体量大，由于临近密集居民区，无法申请明爆，现场采用静态爆破结合机械炮机施工，石方破除进展缓慢；（3）捆绑土地出让发生变故，代建集团资金不到位，造成已批复的施工进度款未能及时足额拨付；（4）施工单位分包过度，班组协调及管控不到位，多次出现怠工、停工现象。

对此的应对策略：（1）可能的情况下，最好净地移交，避免后续诸多麻烦；（2）拆旧建新，选址无法回避大体量土石方，只能增加人机投入，努力提高石方破除工效；（3）合同运行出现问题时，要及时进行协商，尽快达成补充协议，以利双赢；（4）要求施工单位充分考虑自身协调能力，避免分包过度，增加管控难度。

3 结语

综上所述，在PPP模式下，山地棚改安置房项目的甲方管理难点在于造价与进度的管控。在本案例中，当合同约定的捆绑土地不能如期顺利出让，原定的运转流程就出现卡顿，代建集团资金不到位，造成已批复的施工进度款未能及时足额拨付，严重影响工程进度。同时，鉴于PPP合作的排他性，勘察、设计、施工单位也是代建集团捆绑招标的，跟甲方没有直接合同关系，甲方难以直接管控。

因此，PPP合作模式是把双刃剑，运用得当则双赢，运用失当则双输。甲方应重视前期合同条款的拟定，保留足够的法律和经济上的制约手段，从项目管理的组织结构、制约机制、协调程序等方面尽可能予以细化。

参考文献：

[1]DBJ13-84-2006岩土工程勘察规范[S]

[2]GB50007-2011建筑地基基础设计规范[S]