中国房地产企业融资现状分析

唐宇萱

【摘 要】近几年中国房地产行业进入转型期，房地产市场逐渐呈饱和趋势，其投资需求受到政策抑制，房地产企业已经不能依靠单纯的拿地完成高额利润，很多企业开始向轻资产运营转型。因此，在目前的形势下房地产企业的融资现状更加值得研究。本文分析了我国房地产企业的主要融资渠道、资金来源状况，最后结合相关政策背景，对优化房地产企业的资本结构提出合理的建议。

【关键词】房地产企业；融资现状；资本结构

一、研究背景

目前我国房地产行业与银行等金融机构高度关联，自有资金投入过少，导致房地产业一直处于高资产负债率的状态，同时企业短期负债比率偏高，放大了公司的财务风险。房地产行业仍存在许多问题，如：融资渠道过于单一、严重依赖银行贷款、融资资金规模过大等。同时，房地产行业的发展影响着我国经济的繁荣。近几年房地产业跨过了“黄金时代”，逐渐走向“白银时代”，整个行业的发展将慢慢回归理性，不可能再出现地产开发商拿地就能赚取收益的现象，房地产企业应逐渐转换盈利模式，不能再将房地产市场作为投机场所。

二、房地产行业融资现状分析

（一）主要融资渠道

1.国内银行贷款

国内银行贷款是中国房企的最重要的融资方式。由于房地产企业过于依赖银行贷款，近年来房地产企业向银行贷款受到一定限制，所以房地产企业应逐渐拓宽自己的融资渠道，使银行贷款比重有所降低。

2.企业债券融资

债券融资可为房企提供经营中所需的中长期资金，是企业使用外部资金的重要融资工具，但发债企业也需要面临较大的偿还压力。我国债券市场发展尚不完善，国家严格限制房地产企业发行债券，所以债券融资占开发资金的比重一直很低。

3.上市融资

上市融资是房地产企业进行资本运营的重要方式，对于众多房地产企业而言，直接上市的门槛过高，只有公司实力强大、信誉良好才可能直接上市。当银行贷款受限制，且不符合直接上市的条件时，许多中小型房企为了扩充规模而通过买壳实现“曲线上市”。目前国家严格限制房地产企业进行上市融资，导致只有很小一部分房企在沪深两所成功上市。

4.房地产信托

房地产信托可以注入股本的方式帮助自有资金不足的企业使其成立责任公司，也可以提供征信贷款的方式帮助有短期资金困难的房地产企业。房地产信托融资与银行贷款相比，融资成本更低，同时筹集资金更灵活，可以不受企业自有资金不足的约束。但是我国房地产信托由于受国家政策制约，房地产信托市场发展十分缓慢，房地产信托相比银行贷款仍有较大的局限性，不能作为企业进行长期融资的有效工具。但从长远角度考虑，随着房地产信托市场以后逐渐完善，信托融资将成为一个重要的融资途径。

（二）我国房地产企业资金来源情况

通过使用国家统计局数据库，收集和整理了2011-2015年的相关数据，对中国房企的资金来源统计如表1：

1.融资总额增长较快

资金总额从2011年83246亿增长到2015年的125204亿，可看出我国房地产企业的开发资金基本保持着快速增长状态，5年间资金总额上涨了50%。

2.国内贷款、自筹资金与其他资金是主要资金来源

从表中数据可看出，国内贷款、自筹资金与其他资金占资金总额的比重分别为16.01%、40.15%、43.31%，合计为99.48%，且总的来看呈上升趋势。国内贷款、自筹资金与其他资金构成了我国房地产开发资金来源的绝大部分。

3.银行贷款是主要融资渠道

直接来源于银行的国内贷款占资金总额的18%；企业自筹资金中约有一半为施工单位的工程垫付款，而大多数的垫付款属于银行贷款；其他资金中有大约60%以上的部分属于定金和预收款，定金和预收款中含有约40%左右的个人住房按揭贷款。所以，可以说房企的资金大多数直接或间接来源于银行贷款。其他融资渠道，如债券、信托等融资占比不大。

4.外资比例偏低

从表中可算出，利用外资占资金总额的平均比例为0.52%，对开发资金的贡献很小，造成这一现象的可能原因是国家在房地产投资中采取的“限外”政策，同时近几年外国投资者并不看好我国房地产行业。

三、优化房地产企业资本结构的建议

现阶段中国房企的融资途径较少，银行贷款占债务比例过大，为了改变现状，我国房地产业应大力发展多元化金融市场，用来分散银行贷款风险。具体的建议如下：

（一）大力发展企业债券市场

债券融资与银行贷款相比成本更低，资金使用上更加灵活，稳定性更好，债券融资可迫使经营者努力工作避免企业破产，有助于企业价值的提高。由于我国未建立一个完善的债券市场，政府严格管制企业债券的发行，导致房地产企业很少采用债券融资。这种现状对长期资金需求量很大的房地产企业来说，会影响企业的正常运营，甚至耽误公司持续发展。所以，国家应减少对债券发行的限制条件，大力发展债券市场，鼓励房企采取债券融资。

（二）引入房地产信托

房地产信托融资可降低融资成本，减少相关财务费用，筹集资金更灵活。对房地产企业而言，房地产信托融资相对稳定，对企业的股东而言，仍拥有对企业的控制权。在不提升企业资产负债率的前提下，可引入房地产信托基金，优化企业的资本结构。房地产信托具有广阔的发展前景，但是我国大部分信托公司由于存在经营管理和公司治理问题，再加上国家对信托行业监管不足，致使房地产信托业务发展缓慢。所以需要适当引入房地产信托，促进融资渠道多元化。

（三）加大外资投入力度

中国房企利用外资比例过低，一直保持在1%左右，原因可能是因房地产是我国支柱产业，国家不允许随意引进外资，还可能因近几年房地产市场波动较大，外资投入没有可靠的保障。但是海外市场拥有巨大的资金来源，国家应逐步完善相关政策，规范房地产行业的资金运转，让我国房地产行业逐步发展为一个成熟稳定的市场，用优良的发展前景吸引外商投资者的目光，增加外资投入比例将会给房地产行业注入新鲜的活力。

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