建筑物维修工程成本与策略分析

摘 要 加强建筑物维修工程管理，是建筑工程领域又一重要课题。由于公共建筑物的特殊属性，使得其维修改造工程在流程方式和成本控制方面有许多个性特点。而如何保证公共建筑维修改造工程的工程质量，提高投资效益，较好地控制工程成本，是建筑维修工程领域面临的一个重大课题。鉴于此，本文以某高校建筑物的维修为例，探讨了建筑物维修工程成本与策略方面的问题。

关键词 建筑物 维修 工程成本 策略

一、建筑物维修工程成本分析的价值

建筑物在生命周期的设计与营造阶段，多注重机能、成本、美观、进度与质量等方面的问题，而经常忽略后续营运维护阶段中维护经济性的规划或管制，最终产生庞大的后期营运维护成本。由于政府财政更为合理化发展，补助公共建筑预算也会相应地减少，这些建筑的维护规划难度日益升高，短绌的预算、维护预测模型的缺乏，加上对预防规划与策略的漠视，直接导致近期公共建筑加速劣化与公共安全危害等重大管理问题，需要各界的重视。以大学校园建筑为例，其可划分为行政、教学、运动休息及住宿等板块。其中，学生教学楼是提供学生学习以及学生课外活动交流的主要场所之一，且为学校建筑中使用时间最长、最频繁的硬件设施，是学校建筑维护管理对象的研究重点，如何将既有教学楼进行妥善维护以发挥其效用，是学校建筑面临的重要课题。

本研究针对某教学楼为研究对象，探讨该教学楼的组成构件及营运维护管理特性，并以生命周期成本统计分析来达成以下目的：第一，探讨大学教学楼建筑的生命周期成本比例，以反馈至生命周期阶段的设计、施工和经营维护管理；第二，借助教学楼构件维修金额比率、周期及趋势，了解其特性与维修维护的重点项目；第三，拟定关键维护维修项目的维护管理策略。

二、建筑物生命周期成本

（一）生命周期成本的定义

生命周期成本的推算，是建筑物求取经济寿命的重要参考指标，其目的是使建筑物能以最适度的投资获得最有利的经营成效。因此，所谓生命周期成本可以定义为：为了选出节约能源的最佳方法，由系统筛选出最有效的方法。

（二）生命周期成本项目

公共建设生命周期成本项目基本可以分为：1.取得成本，指购买行为、行政组织、工程施工、设备装设、教育、改变计划、交通。2.营运成本，指人事、运用、消费、废弃物处理、生产损失、其余区域维护。3.维护成本（定期），指设备寿命、预防维护、修理费用、直接人事成本。4.维护成本（不定期），指设备寿命、不预期故障、平均修理费用、每年区域费用。5.替换或报销。

三、建筑物个案生命周期成本分析——以某大学为例

本研究针对某大学化学馆1980～2010年的各阶段生命周期的历史资料整理统计的方式，搭配合理的假设推估构建单一大学实验型教学建筑物完整生命周期成本的深入探讨；经由个案分析建立完整的生命周期成本分析数据，找出以往维修制度下的维修更新费用趋势。案例具体发现如下。

第一，个案生命周期成本分析显示，规划阶段成本若依据现行法规推算为0.12%较所有国外研究低一半以上；营运维护阶段约占整个生命周期成本3/4，不考虑人事费用的负担外，属水电费占整个生命周期成本48.21%最高，相较于国外研究30.8%高出一半以上，平均每年每人负担水电费达8，429元，每年每平方公尺为1074元，需要有计划地投入经费，进行规划及维护维修更新，检讨节能设计及水电设备定期维护检修的必要性，以达节能之效。

第二，依据案例特性归纳实验教学建筑物的维修问题类型，提出各类维修更新成本趋势。现行制度下每年大型维修更新费用为235元/m2，加上紧急性小型维修费用后每年为303元/m2，平均每年维修更新费用占兴建费用的2.69%。

第三，从案例房龄5年为区间统计，屋龄6～10年间维修费用13，567，308元最高（占总维修费31%），屋龄26～30年间7，736，672元次之（占总维修费17%），再次之为26～30年间4，432，576 元（占总维修费10%）；建筑躯体除了兴建6～10年间因设计不当及施工不良造成支出高峰外，于屋龄21～30年间经费分布平均且以隔局变动为主，建筑设备以屋龄26～30年更新设备为最高，初期增购设备需求次之。

第四，依案例各维修分类支出成本统计，以建筑躯体占58%为最高，建筑设备占32%次之，实验性教学设备仅占10%，造成建筑躯体经费最高的主因是设计不当修改及格局变动整修。其次是建筑设备未进行定期维护，坏了才修为经费支出略低的情形。第三是建筑外部影响建筑价值、电气容量检讨及给排水卫生设备的改良将影响建筑物实际使用机能，应更特别注意管理。

第五，案例实际维修更新费仅占整个生命周期成本的24.67%，搭配配置变动情形、使用情况及维修更新费用做一分析，非属常态性维护及机能老化更新修理的项目占其47%。其中，又以设计不当（17%）、使用变更（11%）及新增教学设备（8%）为主要内容，实际影响维修费用反映除了门窗材质设计错误外，实验计划画变动更新频繁，加上因人员增加、研究计划扩充，造成使用需求大幅度且随意的变更平面配置、未有定时保养维护的机制等问题。综观个案实际维修更新轻忽定期维护保养，且未经整体检讨进行整修等，为导致建筑物加速老化且不堪使用的要因。

四、总结与讨论

本研究以生命周期成本的观点，探讨某大学化学楼维护成本与策略，借助历史资料对生命周期成本进行分析，以及营运阶段维护成本的趋势、周期与维护关键项目。最后本文得到如下结论，并尝试建构维护成本预测模型：

第一，维护维修的趋势、周期与关键项目分析。分析结果证明，营运维护在生命周期阶段中占重要的比例，该阶段的维护成本趋势及周期分析结果，维修高峰期约发生在房龄15～20年间，约每5年有大型维修情形出现。研究建议完善的维护计划方案以5年为评估基准，以配合维修周期性的变化事前做好管控。学生宿舍的关键维修项目为机械设备、建筑装修和电气三大项。建议督促规划设计阶段检核设计及材质的选用，施工阶段质量的加强考核，以及营运维护阶段重点维修项目的审核，以反馈至生命周期各阶段管理。

第二，维护成本分析与非例行维修成本预测模型。由历史维修资料归纳分析后，依照成本特性及分布状况分为例行性维护、非例行性维修及需求增加三个成本要素。本研究提出非例行维修成本预测模型，采用多年的统计平均数据与马可夫链应用预测模式推估维护成本，改善传统的经验法则，避免发生预算不足而延迟维护。

第三，维护管理策略。在实践中，通过对维护维修累计次数、金额分析，针对A/C/E所提出的维护管理策略，提供建筑生命周期各阶段的管控方法，经由历史维修数据的呈现，研拟出关键维修项目管理策略，以便于相关管理部门参考使用。

（作者单位为重庆先河房地产开发有限公司）

[作者简介：王瑾（1974—），女，四川内江人，大专，中级职称，研究方向：会计。]

参考文献

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