关于镇江市住房保障制度的探析

住房是人类生存和发展的最基本的物质条件，但是在国内的很多大城市，买上一套住房简直是一件非常遥远的事情。但事实上，过高的房价让大多数居民望而却步。为了保障一些居民的住房，政府应该为他们提供一些支持和帮助，提高住房保障服务。本文主要研究分析镇江市的现行住房保障制度的优点和不足之处，对镇江市住房保障制度改革提出相应的对策，同时也为我国其它地区住房保障制度的完善提供有益的借鉴。

一、住房保障制度发展历程

镇江市政府以“脚踏实地、步步推进”的原则，依据镇江本地的经济发展现状，共分为三个阶段来建立镇江市的住房保障制度。

第一阶段：2006年开始在各辖市、区初步建立廉租住房制度。一年后，按照以四大形式为主的原则（四大形式即地方财政预算资金安排；民政部门确定的低保对象；政府政策扶持帮助和租赁住房补贴形式）全面落实廉租房制度，基本解决城镇最低收入家庭和困难家庭的住房问题。

第二阶段：到2010年，镇江市住房保障体系已基本全面建成，并且开始大力落实经济适用房和政策性普通商品住房的建设，完善个人住房贷款制度、住房分配货币补贴制度和住房公积金制度。

第三阶段：截止2015年全市已建成较为完善的住房保障体系，基本实现符合住房保障条件的中低收入家庭都各自得到其住所的目标。

二、住房保障制度基本现状

经过对镇江市住房保障制度的研究发现，镇江市的住房保障制度主要有廉租房住房制度，租赁住房制度和经济适用房制度。本文重点对镇江市保障房制度中的廉租房制度进行了分析，主要有以下几点特征：

（一）有满一年的镇江市市区常住户口的城市低收入及最低住房困难家庭才能申请廉租住房。

（二）人均住房面积达到18平方米是廉租住房保障面积标准。现住房面积按其申请家庭成员名下全部房屋（含公房）面积合并计算，并在5年内因转让、赠与、拆迁等原名下房屋面积也计入现住房面积。其中，拆迁的住房面积认定有两种：1）实行实物安置的以安置房屋面积计算2）仅享受拆迁货币补偿的以原住房面积计算。

（三）申请廉租住房有以下程序：申请→初步审核→住房状况审核→家庭收入审核→登 记。

（四）廉租住房保障主要通过三种方式实施，即货币补贴、实物配租、租金核减。

（五）当承租家庭将廉租房进行转借、转租，改变其用途或无正当理由连续6个月以上未在廉租房内居住或连续6个月以上未交纳廉租住房租金的，应当按照合同约定退回廉租住房。

三、住房保障制度存在问题及原因分析

（一）存在问题

1.住房公积金不足

各个企业和单位职工住房公积金缴纳不足，公积金的缴纳标准比较低，政策性的住房贷款额度较低，整个的住房公积金覆盖面相对而言不是很广，因而造成了公积金不足的问题。

2.资金巨大压力

在现行的廉租房保障制度要领中，实物配租虽然可以使分配到廉租房的购房者享受到一定的好处，但是也同样的面临着资金解决问题的巨大压力。而且住房保障制度覆盖面积小，受益人群少的问题以及如何分配住房，如何进行日常管理等各个方面的难题也非常深刻。

3.利益矛盾突出

在分派廉租房的过程中，夹杂着的庞大的利益，会让廉租房分派的矛盾更加突出。经常有很多地方性的政府以各种各样的理由和借口比如说资金不充裕，土地不到位等等，造成执行力不够到位，分派廉租房出现巨大的问题。各个地方的保障性住房的申请标准本来就是由地方当局自己拟定审核，因而呈现出了许多高收入者申请入住经济适用房的不公平的现象，让一些真正需要购房的人无法享受住房福利。

（二）原因分析

上述问题的存在主要有以下两个方面的原因：

1.认知层面

1998年住房制度改革之后，我国便向着两个不同的方向发展。最一开始的时候，当局认为自己政府包揽并且解决一切的困难，处理好居民的住房保障问题。然而到了1998年房改之后，政府又认为市场才能解决这样的问题，才可以管理一切。但是，实际上无论在发达国家还是在发展中国家，光靠政府和市场是永远都不可能解决的好住房保障问题的，只有依靠政府和市场的双重力量，才可以更好的处理好住房保障问题。幸运的是，我国政府已经意识到了这个问题，并且开始采取措施，双管齐下。

2.体制方面

第一，资金的相对缺乏。政府的每年的预算金额本来就少，更不要说地方政府了，连一分钱都没有。第二，从法律层面来看，现如今的住房保障制度的文件大多数是会议文件，无法上升到国务院行政法规层面。在法律权威性较低的情况下，执行效果自然而然地会失去作用，从而导致了现行的住房保障制度难以落实的现状。第三，在机构保障层面。到目前为止，我国还没有成立专门负责住房保障的机构，出了问题也不知道怎么去处理。像目前存在一些高收入者购买经济适用房的现象，并不是因为经济适用房的管理方面存在困难，而是缺少了相应的的保障机构。如果一旦有这样的机构存在，那么高收入者购买经济适用房的现象就可以制止。

四、住房保障制度发展对策

完善镇江市住房保障制度，有以下几点建议：

（一）完善住房保障的法律体系

美国、日本、新加坡等发达国家都已经形成了市场、政府和完善的法律并行的住房保障制度。所以可以得出这样的结论，只要是住房保障制度相对比较完善的国家，在法律方面都是很完善的。如果在我国，能够拥有一部权威性很高的，全国的法律，就可以很好的推进我国的住房保障制度的建设和实施。因此，镇江市在完善住房保障制度的同时，应该完善立法，并且强有力的执行。

（二）确切地解决好资金保障问题

要想形成规范稳定的局面，就必须要以政府财务预算为主，多个方式来筹集资金，从而形成固定的住房保障资金来源。具体的，政府可以拿出一定比例的当年的财政收入或者提取住房公积金作为住房保障资金，从而确切的解决资金匮乏的问题。

（三）完善相关的制度

1.完善住房补贴、住房公积金和政策性个人住房贷款制度，使货币补贴额度与住房价格水平相适应，并逐步将住房补贴计入工资，实现动态调整机制。

2.完善廉租住房保障制度。在现行廉租住房保障方式中，可以运用租赁补贴的办法。租赁补贴是政府根据一定标准向保障对象发放货币补贴，由保障对象直接到市场租赁住房的方式。这种方式方便操作，成本相对较低，有利于住房保障长效管理和退出机制的建立与落实。

3.完善经济适用住房运作机制。经济适用住房主要用以解决中低收入家庭的住房问题，是住房保障的一项重要内容，也是住房供应体系的重要一环。要科学合理地确定本地区中低收入家庭的标准和经济适用住房购房标准，严格审核供应的对象，加强经济适用住房产权管理，确保经济适用房的准确运营。

（四）创新廉租房和经济适用房的产权结构形式

在廉租住房保障工作中，对于那些低收入家庭，他们既无法享受到廉租房政策带来的优惠，又无法购买经济适用住房。他们的住房问题已成为建立和完善住房保障体系必须要解决的一项重要课题。可尝试突破原有的单一的产权方式，采用政府与个人按份共有产权的方式。改变一味的单纯的销售或者出租方式，让销售和出租同时存在以及部分的产权可以转让。再次建立出一套完整的租金标准，对于廉租住房租金或者是市场协议租金，采取不同的收取租金的标准。并且建立相应的动态跟踪管理标准，当发生一些特殊情况比如人口变化、收入调整，可以采纳改变租金等方法，及时调动住房保障形式。

（五）加强进入和退出机制

严格执行经济适用房和廉租房制度，要做到依法行政和透明化操作。房管、财务等相关部门要积极配合，严格执行登记审核制度。另外，需要成立相应的电子档案，规范化进行住房保障制度运作，杜绝任何弄虚作假的现象。

五、小结

我国的房地产行业与各个产业都有着密切的关系，房地产事业的繁荣关系到我国经济的发展。因此，住房问题是民生问题，同时也是经济问题。建立住房保障制度不仅仅是为了保障中低收入者的住房问题，也是社会走向成熟和文明的标志。

基金项目：江苏大学第13批大学生科研立项资助项目：《关于镇江市住房保障制度的探析》（13C265）。

（作者单位：江苏大学土木工程与力学学院）