房地产交易的博弈分析

摘 要：今年来尤其是2009至2014年我国房地产迅猛发展，房地产企业的竞争日益加剧，房价也在突飞猛进的上涨，在2015年才抑制住房价的过热上涨局面但是房价的波动也是比较明显，仍然以上升为主线且随着房价的上涨房地产的交易量也在不断的上涨。本文运用博弈论，从开发商与消费者的互动关系来分析我国房地产交易决策分析，从而找到实现利益最大化的路径。

关键词：房地产；不完全信息博弈；静态博弈

一、引言

自1997年的亚洲经济危机后，全球经济出现了疲软的状态，中国经济也面临着通货紧缩的压力，为推动经济进一步增长，政府出台了一些列的政策以扩大内需，并将房地产行业作为中国经济发展的增长点，这极大地刺激了房地产行业的发展。从1998年实行房改政策以来，我国的房地产开发投资始终保持20%左右的增长，房地产业保持了购销两旺的局面。经过十多年的高速发展，房地产业已成为中国经济的领头羊。特别是自2007年以来，伴随着人民币的储蓄升值和资本市场的快速膨胀，中国的房地产市场交易更加活跃，房价持续上涨，特别是在大中型城市增长速度尤为明显。虽然经受了2008年金融危机和2010年以来持续的房地产调控的影响，但房地产市场仍保持在高位运行中平稳缓涨的态势。如今提起房价，人们都是谈虎色变。本文围绕高房价这一人们普遍关心的问题，运用博弈论，从开发商与消费者的互动关系，开发商与开发商之间的利益博弈，分析影响房地产价格走势的原因。

二、博弈论和房地产企业价格相关知识介绍

弈论又被称为对策论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题。它是研究具有斗争或竞争性质现象的理论和方法，既是现代数学的一个新分支，也是运筹学的一个重要学科，和其他许多利用数学工具研究社会经济现象的学科一样，都是从复杂的现象中抽象出基本的元素，对这些元素构成的数学模型进行分析，而后逐步引入对其形势产影响的其他因素，从而分析其结果。博弈论中具有代表性的理论有古诺模型、纳什均衡、伯特兰德模型、斯威齐模型等，博弈论在经济学领域中有着广泛的应用，其中伯特兰德模型和纳什均衡是是研究商品价格时普遍用到的模型。

从经济学的角度来说，房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发及其经营过程中，凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币表现。它是房屋建筑物价格和地产价格的统一，通常认为房地产价格是房地产经济价值的货币形式。而房地产定价是开发商以自己所开发的房地产为对象，由企业有关人员以市场比较法和成本法为基础，根据企业价格策略，对房地产开发中商品房价格体系进行全面的确定。

三、房地产交易的博弈分析

（一）博弈论基本模型

关于房地产市场的基本信息，虽然开发商比消费者了解的更多，但也是不完全的。根据海萨尼转换原理，自然选择根据房地产市场的特征将房地产市场分成两类，繁荣的概率为q，萧条的概率为1-q。开发商的纯战略选择是降价或者不降价，消费者的纯战略选择是入市或者是观望。

（二）博弈论相关假设

假定整个市场中只有一家房地产商和一个消费者，当房地产商维持价格不变，购房者采取观望态度时，则整个房地产市场处于低迷的状态，人们对交易的期望降到最低，由于房地产商的目标为增加交易量，获取经济利益，而购房者的目标为购买房屋，满足居住要求，所以此时交易双方的利益都受到损害；当房地产商降低价格，或购房者采取购买的行为时，市场开始回暖，交易双方中的一方可以获得收益；当房地产商降低价格使得购房者在市场价格达到心理预期时购买，房地产市场出现繁荣的景象，双方都可以获利，达到双赢。因此，理智的房地产商与购房者之间的博弈的纳什均衡解为（降低价格，购买），而这也取决于降价的幅度和消费者对降价的预期值是否符合。

房地产市场中，由于房地产商在人力、财力、社会关系、信息等方面相对于零散购房者而言具有特殊的优势，因此也更加容易结成利益集团，从而形成垄断性的市场关系，消费者获得信息的途径非常欠缺，因此一般也只能处于被动接受的弱势地位，因此在房地产交易过程中交易双方处于信息不对称的状态。

原本信息就已经向房地产商一方倾斜，购房者已经处于不利的地位，在近期的房地产交易中，房地产商又普遍采用提前认购的销售模式，使得房地产商可以比较准确地得知自己出售产品的受欢迎程度，哪些产品比较受欢迎，这样房地产商就掠夺了购房者获得的信息，出现信息更加不对称的现象，使得购房者处于更加劣势的地位。

现根据以上关系描绘开发商和消费者的博弈树如下图，在房地产市场萧条的情况下，开发商降价，如果消费者入市，此时，开发商的得益是x-c，其中x为销售收入，c为开发成本；消费者的得益为u-x其中u为消费者从住房消费中得到的效用，即对商品房的期望价格，x为实际支付的房价；如果消费者观望，开发商的得益为0，消费者的得益为0；开发商不降价，如果消费者入市，此时，开发商的得益为y-c，其中y为销售收入，c为开发成本；消费者的得益为u-y，其中u为消费者从住房消费中得到的效用，即对商品房的期望价格，y为实际支付的房价；如果消费者观望，开发商和消费者的得益都为0。在房地产市场繁荣的情况下，开发商降价，如果消费者入市，此时，开发商的得益为x-c；消费者的得益为v-x，其中v为消费者从住房消费中得到的效用，即对商品房的期望价格，x为实际支付的房价；如果消费者观望，开发商的得益为0，消费者的得益为0；开发商不降价，如果消费者入市，此时，开发商的得益y-c，其中y为销售收入，c为开发成本；消费者的得益为v-y，其中v为消费者从住房消费中得到的效用，即对商品房的期望价格，y为实际支付的房价。如果消费者观望，开发商和消费者的得益都为0。我们再假设y>x>c（不降价时的销售收入大于降价时的销售收入，销售收入始终大于开发成本，否则开发商退出房地产行业），v>u（即房地产市场繁荣时，消费者愿意支付的房价高于萧条时愿意支付的房价）

（三）不完全信息静态博弈的贝叶斯均衡

1.在v>u>y>x时，开发商选择降价的期望得益为：x-c；选择不降价的期望得益为：y-c。y-c>x-c，开发商会选择不降价。此时消费者的最优选择是入市。因此满足v>u>y>x的解是此博弈的贝叶斯均衡。

2.在y>v>u>x时，开发商选择降价的期望得益：x-c；选择不降价的期望得益为0。x-c>0，开发商会选择降价。此时，消费者的最优选择是入市。因此，满足y>v>u>x的解是此博弈的贝叶斯均衡。

3.在y>x>v>u时，开发商选择降价的期望得益为0；选择不降价的期望得益为0。此时，开发商选择降价和不降价是无差异的，消费者的选择始终是观望，不存在纯战略贝叶斯均衡。

4.在y>v>x>u时，开发商选择降价的期望得益为（1-q）（x-c）；选择不降价的期望得益为0。（1-q）（x-c）>0，此时，开发商选择降价，消费者在市场繁荣时的选择是入市，在市场萧条时的选择是观望，不存在纯战略贝叶斯均衡。

5.v>y>u>x时，开发商选择降价的期望得益为x-c；选择不降价的期望得益为（1-q）（y-c）。如果x-c>（1-q）（y-c），开发商选择降价。此时，消费者的最优选择是入市。因此，满足v>y>u>x和x-c>（1-q）（y-c）的解是此博弈的贝叶斯均衡。如果x-c>（1-q）（y-c），开发商选择不降价，消费者在市场繁荣时选择是入市，在萧条时的选择是观望，不存在纯战略贝叶斯均衡。

6.v>y>x>u时，开发商选择降价的期望得益为（1-q）（x-c）；选择不降价的期望得益为（1-q）（y-c）。如果（1-q）（y-c）>（1-q）（x-c），开发商选择不降价，消费者在市场繁荣时的选择是入市，在市场萧条时的选择是观望，不存在纯策略贝叶斯均衡。

四、博弈分析结论

房地产市场的交易不仅取决于开发成本和厂商的定价，更决定于消费者从住房消费中得到的效用，即对商品房的期望价格，以及消费者的期望收入。当市场萧条时，成交量萎缩、房价下跌，消费者对商品房的期望价格下调，会选择观望。当市场繁荣时，成交量放大、房价上涨，消费者对商品房的期望价格上升，会选择入市。这一现象验证了“买涨不买跌”的传统消费心理学。

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作者简介：高云龙（1990-9），男，河北衡水人，华东政法大学2014级产业经济学专业硕士研究生，研究方向：产业经济学、区域经济学。