楼市“需求侧”和“供给侧”管理的新思路

李宇嘉

一、新形势下房地产地位再次凸显

近日召开的“两会”，明确了2016年国内生产总值增长目标为6.5%-7%。GDP增速目标首次以区间的形式出现，既顺应经济下行趋势，给政府在推进改革与转型中以更大空间和主动，又顺应保障社会就业、防范金融风险，需要经济稳定增长的客观现实，使政府在“稳增长”和“调结构”的协调上争取主动，有更大、更灵活的回旋余地。这中间，通过投资和消费，房地产连着“稳增长”，通过新型城镇化，房地产又连着我国最大内需和发展新动力，故房地产受到了更多重视。

近期，2016年前两个月的宏观经济数据发布，规模以上工业增加值增幅、社会消费品零售增幅、基建和制造业投资增速全部在下滑，房地产是最大的亮点。1-2月份，房地产开发投资同比增长3.0%，增速比去年全年提高了2个百分点，也是2013年2月以来首次回升，单月也告别了2015年8月份以来连续5个月负增长。新开工和房企拿地复苏是开发投资回升的主要动力，前两个月房屋新开工面积增长13.7%，而去年全年为下降14.0%；开发企业土地购置面积同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3个百分点，土地成交价款增长0.9%，去年全年为下降23.9%。

房地产开发投资触底回升，也带动固定资产投资增速再次站上了两位数（10.2%）。在GDP时隔25年后再次滑落到“7%”之下，未来“稳增长”目标的实现，房地产是须臾不可忽略的领域。去年中央经济工作会议明确，要构建以满足新市民住房需求为主要出发点的新的住房制度，意在新型城镇化的大框架下，推进楼市“去库存”与农民工购房结合，通过落实入户、就业等基本公共服务，让农业转移人口和“三留人员”（1.1亿留守妇女、留守儿童和留守老人）在城镇安居乐业。就像今年“两会”记者会上，住建部部长陈政高所指出，“去库存”绝非仅仅卖房子。

二、房地产调控新基调：“供给侧攻坚、需求侧托底”

（一）楼市“供给侧”改革的内容

1.农业转移人口市民化

从今年“两会”政府工作报告以及同步发布的“十三五”规划纲要草案看，“十三五”期间，我国对于房地产的政策基调，就是“供给侧攻坚、需求侧托底”。房地产“供给侧”改革的重任，就是遵循农业转移人口市民化的新型城镇化路径，让外来人口“扎根”城市。报告把房地产置于新型城镇化框架下，在讲房地产之前，报告首先指出，城镇化是现代化的必由之路，是我国最大的内需潜力和发展动能；然后，提出了今年市民化的两个重点，即建立健全“人地钱”挂钩的落户政策和提高居住证的含金量。

事实上，《城镇化发展规划纲要（2012-2020）》已实施数年，去年中央也明确，要在外来人口市民化的过程中“去库存”。但是，地方在农业转移人口落户上的积极性并不高，在“去库存”策略上，仍依赖财税信贷刺激下的短期利好，市民化和“去库存”仍旧是两张皮。此次“人地钱”挂钩的明确，不仅让落户政策具体化、可操作，而且在财政赤字扩大、专项债券的保障下，加上灵活的用地激励，地方积极性会提升，预计随后配套的用地政策、中央转移支付等将先后落地。

2.建立租售并举的新住房制度

提高住房供应效率也是“供给侧”改革的内容。报告第一次提出，建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。一方面，这是适应农民工和新移民房价负担能力不足，以租为主的住房消费现状；另一方面也是高房价背景下，培育“先租后买”梯度消费、壮大租赁市场的需要。同时，大力发展钢结构和装配式建筑是改变过去经济增长导向下，以“钢筋混凝土”和高成本、高消耗为特征住房供应模式，向更低成本、更好质量、居住属性的新型建造方式转变。

3.“营改增”降低企业成本

此外，“两会”政府报告明确，从今年5月1日开始，房地产全面实施“营改增”，18项行政事业性收费免征范围扩大到所有企业，企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。这是史无前例的房地产减税，一方面给盈利高的企业更大激励，有利于企业兼并重组和“强者恒强”，提高房地产行业集中度；另一方面，以减税提高房企的利润和活力，激励企业增加房地产新开工和拿地的积极性，稳定房地产开发投资，也腾出降价空间来“去库存”；此外，“营改增”和企业不动产增税抵扣利好规模化、专业化租赁，构建租售并举的住房供应模式，完善住房供应体系。

4.房贷利息抵个税

在“两会”记者会上，财政部部长楼继伟在回答“个税起征点是否还会上调”的问题时指出，工薪所得项下持续提高免征额不是个税改革方向，将11类个人所得综合起来，扣除如房贷利息、教育和职业发展、基本住房按揭利息、老人赡养等费用后，按统一税率计征才是改革方向。目前，个税缴纳源泉扣缴普遍推行，个人纳税档案在逐步建立，统一信用代码正在推广使用，年所得12万元以上高收入者自行申报已经实施几年，不动产统一登记正在进行，部门间信息共享和交换在提高。改革共识已建立，技术条件已成熟，预计个人住房贷款利息抵扣个税政策会在今年实施。

（二）楼市“需求侧”管理的内容

1.“去库存”压力需要需求侧管理

从2014年7月份提出楼市“去库存”的新主题以来，集中全国楼市70%库存的三四线城市，在“去库存”上效果并不明显。数据显示，虽然在主要一二线城市楼市回暖带领下，全国楼市回升明显，今年1-2月，商品房销售面积、金额同比增长28.2%、43.6%，增速比去年全年提高21.7、29.2个百分点，但库存却依旧在攀升。今年2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积增加1387万平方米，库存贡献超过三分之二。

但同时，重点城市“去库存”效果却非常明显，截至今年2月底，北京、上海、深圳等全国15个主要一二线城市住宅库存面积1.09亿平方米，较1月底的1.13亿平方米环比下降3.54%，较去年同期下降18.9%。也就是说，“去库存”的目标区域——部分二线城市和绝大多数三四线城市的库存压力非常严重。在今年“两会”上，很多代表委员也提出，主要一二线城市楼市适度紧缩的同时，绝大部分三四线城市应当继续在“降成本”“提杠杆上”出台鼓励政策。

2.“需求侧”管理的政策信号

因此，虽然楼市“供给侧”攻坚的力度的决心很大，但“需求侧”作用也很重要，正像李克强总理所说的不搞“大水漫灌”式强刺激，“需求侧”更加强调针对性、更加尊重市场规律。在“两会”上，政府工作报告也透露出“需求侧”管理的信号，比如相比2015年，在支持居民住房消费方面，更强调要完善税收信贷政策；在棚改方面，相比2015年强调要提高棚改货币化安置的比例。这两个方面的表述，或意味着在未来楼市下滑超出预期时，将继续降成本和提杠杆，激励潜在需求释放，加快“去库存”进程。也就是说，随时可能会从工具箱里拿出利器来。

3.“加杠杆”是“需求侧”管理的重要内容

从今年“两会”上央行表态来看，目前个人住房贷款不良率仅为0.38%，远低于银行整体1.7%的不良贷款率水平。同时，即便按照调整后20%的首付，与国际上横向比较，仍然是比较谨慎的。今年1月，全国首套房贷首付比例为35%、二套房贷首付比例在40%以上。从央行表态看，房地产金融风险可控，杠杆水平较低，未来仍有加杠杆空间。因此，预计未来在库存压力比较大的三四线城市，个人住房贷款“加杠杆”仍旧是决策部门所重视的“去库存”利器。

三、一线城市楼市调控，从“需求侧”到“供给侧”

（一）“供给侧”将是一线城市楼市管理的主基调

在“两会”上，一线城市楼市房价暴涨自然成为代表委员关注的议题，而各级管理部门的表态，更是成为严厉调控政策呼之欲出的信号。住建部部长提出，一线城市要严格执行限购政策和差别化的税收、信贷政策，打击交易当中的违法违规行为；发改委主任表示，一二线重点城市正在采取措施进行调控；城市主政者的应对更加积极，上海和深圳市委书记均表态，对房价非理性上涨，不会袖手旁观，必须加强调控，打击“首付贷”等违规炒房等行为。

很多业内人士认为，各级管理层的表态或许意味着，此前口口相传的政策打压将接踵而来。但笔者认为，除了控制违规炒作，如借助P2P等场外融资“加杠杆”、中介恶意炒作等以外，过去仰仗的“需求侧”抑制，如提高交易成本（加税、提高利率）、降低交易杠杆（提高房贷首付比例）、加大限购力度等，不大可能成为政策重点。相反，着力“供给侧”将是一线城市楼市管理的主基调。

各级管理层表态中，透露出一个罕见的信号，即增加土地供应。事实上，按照《国家新型城镇化规划（2014—2020）》、三中全会关于严控特大城市人口、严控新增用地的精神，2014年以来，国土部对特大和超大城市开始划定永久性开发边界，形成空间硬约束。但是，此次住建部很罕见地提出，一线城市要增加土地供应，稳定市场信心，国土部也表示，对于一线城市增加供应，将全力予以支持。同时，上海也重拾新增房屋供应的“90/70”政策，增加低总价住房供应；深圳除了要在“十三五”建设史无前例的40万套保障房外，还要向海洋要55平方公里的土地。

（二）一线城市楼市管理转向“供给侧”的原因

1.楼市景气周期，从人口驱动到资金驱动

2015年年中的股市震荡下行表明，新经济成长需要长期培育，不能拔苗助长。因此，在经济转型的“过渡期”和“阵痛期”，维持宽松的融资环境是非常必要的。同时，制造业“去产能”和“去杠杆”已呈倒逼之势，加上利率从保护和管制到市场化，为维持银行的利润水平，从制造业分流出来的信贷额度会流向消费金融市场，即制造业领域“去杠杆”、个人消费金融领域“加杠杆”。

货币大周期宽松叠加“加杠杆”，房地产的金融属性凸显，居民大类资产配置会倾向于楼市，楼市也将整体呈现景气态势。因此，尽管我国城镇家庭户均拥有住房已经达到甚至超过1套/户，农业转移人口和适龄购房人群（25-44岁）数分别在2010年和2015年达到峰值，由人口因素驱动的楼市景气周期或许结束了，但由资金驱动的楼市景气周期或许刚开始。美国适龄购房人口占比在1991年达到最高点32.4%，此后一路下滑到2014年的26.3%，但1992-2006年却堪称美国楼市最大的一波牛市。

两次产业转型（20世纪90年代的互联网、本世纪初的新能源和智能科技）下的宽松货币环境和居民“加杠杆”，这是美国楼市向上的主要动力。相应地，美国商业银行按揭贷款占比，从20世纪70年代利率市场化初的25%上升到2006年的55%；日本20世纪80年代出现人口老龄化，适龄购房人口数从1981年的1995万降至1991年1573万，降幅达到21%，但日本20世纪80-90年代的楼市却是最火的。此外，北欧国家（如挪威、瑞典、芬兰）和英国、墨西哥等多个国家的研究都表明，利率市场化和金融自由化时期，银行会加大房地产按揭贷款占总贷款的比重，房地产景气度都持续向好。

2.一线城市楼市成为资产“安全垫”

因此，未来我国楼市将由过去人口因素（农业转移人口和适龄购房人口）驱动下的一二三四线城市普涨，转变为货币驱动下的重点城市房价上涨。一方面，北上广等特大城市高净值人群集中。招商银行和贝恩资本发布的《2015中国私人财富报告》显示，广东、上海、北京、江苏、浙江等五个省市的高净值人群数排名全国前5位，近期房价上涨城市也集中在这些区域；另一方面，经济处于“换档期”和“阵痛期”，意味着传统产业开始退场，但新兴产业还没有成长起来，对于过去几十年制造业繁荣期积累起来的财富来说，就意味着“资产配置荒”和财富管理的巨大需求。

北京、上海和深圳的人均收入位列全国三甲，又是全国金融中心，2015年A股交易量超过全球股票交易量的三分之一，财富管理能力最强。同时，优质公共资源、就业机会也最为集聚，而国人买房置业的财富追求向来都很强烈。因此，在股市震荡下行、无风险收益率降低导致理财缺乏吸引力、创业创新告一段落的背景下，“资产配置荒”的趋势越来越明显，加上这几个城市的楼市供应无弹性，金融属性凸显，成为资产保值增值的“安全垫”。由此，未来货币大周期宽松叠加“加杠杆”，一线城市的房价仍将继续上行，政府任何行政干预，仅仅是一个影响很快衰竭的短期“脉冲”。

3.与其抑制需求不如增加供应

既然需求无法抑制住，加大供应无疑是解决一线城市楼市问题的不二法门。由此，“供给侧”管理将成为一线城市楼市未来调控的主基调。当然，高净值人群资产配置没有问题，但要防范房产购置的一致性行为，特别是要警惕在房价上涨预期下，出现类似于去年股市波动期间的“场外配置”、过度“加杠杆”博取短期收益，不具备购房能力的人借助当前火热的P2P平台、短期高成本融资，将合理需求和资产配置异化为投机炒作，重复类股市的非理性繁荣、炒作、踩踏以及泡沫破灭。因此，各级管理层无一例外地明确了打击投机炒作的重要意义。

李求军/责任编辑