买房痛苦指数的影响因素及2016年房价预测

贯昌福 成榕　王月

摘要：近年来由于房价的快速上涨，给人们带来的是买房痛苦指数的上涨，本文以天津市为例分析买房痛苦指数，阐述了买房痛苦指数的发展历程和背景，提出了买房痛苦指数的公式。从收入状况、房价、政府财政支出、城市建设用地、人口密度等方面对买房痛苦指数的影响因素进行了分析。同时对缓解天津市买房痛苦指数从政府、企业和个人三个方面分别提出了相应的建议。同时运用灰色理论对2016年天津市各月的房价进行预测，测算了2016年天津市各月的房价，以便于购房者参考。

关键词：房价 买房痛苦指数 收入状况 灰色理论

本文系黑龙江省高等教育改革项目《应用型高校大学生创新创业教育实践基地建设研究》（基金号：JG2014010903）阶段性成果；黑河学院2014年度校级课题《黑龙江省新建本科院校统计学课程教学改革路径研究》（基金号：JYQ201414）阶段性成果。

改革开放以来，我国经济取得了备受瞩目的成功，经济的快速增长，房价也伴随着经济增长而快速的上涨，所以住房问题引起了社会的广泛关注，许多研究者从多个角度来探讨买房痛苦指数，买房痛苦指数的提出反映了一个重要的创新理念，不是简简单单的直接使用来自国外的房价收入比的概念，而是根据我国的高额房地产价格的国情提出来的，基本符合广大购房者的压力和感受的概念，并且，买房痛苦指数中的“痛苦”一词与我国人民的情绪比较接近；客观上也与其他国家和地区的居民进行了比较分析，更加具有说服力，买房痛苦指数已经成为了我国房地产行业的一项重要衡量指标，因此本文是以天津市为例，通过调查了解天津市居民的买房痛苦指数问题，提出了缓解天津市买房痛苦指数的方法，使买房痛苦指数降低。

按照我国的房地产业发展的特殊情况来看，国际上的买房痛苦指数的标准，对我国的专家学者的研究是很难直接进行的，所以，国内研究的专家学者依据我国的特点重新定义了买房痛苦指数，国内的学者结合研究领域的现状，提出了我国应该从内容、方法、视角等方面对买房痛苦指数进行研究的建议。包德华（2006）认为一个国家或城市的平均房价和居民平均收入之比，是买房痛苦指数内涵定义；国务院发展研究金伟业（2010）指出，买房痛苦指数可以理解为，居民的家庭住房总价和居民的家庭年收入之比，而且买房痛苦指数是居民购房能力的重要考察指标。杨文武（2013）从计算方法、数据采集的方面对买房痛苦指数进行了系统的介绍，并描述了过高的买房痛苦指数带来的不利影响；而沈久运（2009）他从界定房价和居民收入的合理范围、买房痛苦指数的评判标准以及功能特征等方面进行了论述，而且他认为，目前的买房痛苦指数的内涵定义并不明确。

国外研究人员利用计量的方法，通过研究买房痛苦指数和居民收入、土地价格之间的关系进行研究分析和提出建议，Burke（2011）提出从需求与供给两方面采取措施来降低买房痛苦指数，可以通过折扣价土地和其他手段来减少土地价格，kim（2012）分析了韩国的买房痛苦指数，得出了在韩国买房子导致买房痛苦指数低的原因是因为政府直接干预房价的上涨，并且通过金融、财政和其他手段来降低价格，以解决买房痛苦指数的问题。

一、相关内涵界定

（一）买房痛苦指数

对于买房痛苦指数，目前并没有一个明确的定义，但买房痛苦指数与房价和居民人均收入有关，即与人均收入成反比，与房价成正比。

所以，买房痛苦指数=每户住房总价÷每户家庭年收入。

（二）买房痛苦指数的影响因素

1、收入状况

居民收入状况是指居民从不同的渠道所获得的收入总额，居民收入水平对市场容量的大小具有直接的影响，一方面是收入状况会受到宏观经济状况的制约，另一方面，收入状况会受到政府的收入分配政策和消费政策的影响。

2、房价

房价是房屋连同土地产权在一定时间内房屋的市场价值，即：土地价格与建筑物价格的和就是房价，是调节房地产经济运行和资源配置的重要机制，而且，房价定位受到多种因素影响。

3、财政支出

财政支出一般是指国家为了实现各种功能，由财政部门根据预算计划，把国家集中起来的资金向有关部门或方面的支付活动。

4、城市建设用地

城市建设用地是住宅、公共设施、工业、道路广场、交通、市政公用设施、绿地等方面用地的总称，但是其中不包含水域和其他土地。

5、人口密集度

人口密集度是在一个单位面积的土地上所拥有的居民人口数量。一般是用每平方千米之内的常住人口为计算单位。

二、买房痛苦指数影响因素分析

（一）收入状况对买房痛苦指数的影响

线性回归分析是以确定有两个或两个以上的变数之间的定性关系的一种统计分析方法，若只是一个自变量和因变量，两者之间的关系可用一条直线近似的表达，称为一元线性回归分析。线性关系是变量之间最简单的相关关系，假设自变量和因变量之间存在线性关系，则数据中的点会散布在某一条直线附近，因此，可以认为得到的函数类型是线性函数。

一元线性回归方程Y=a+bx，其中Y表示房价，x表示居民可支配收入，a为截距，b为斜率。

本文根据天津市统计年鉴数据整理得出从2002年到2014年的数据，根据居民可支配收入和房价，绘制出曲线图（图2-1）可以看出，两者基本上是呈现出一元线性的关系。

相关系数： r=0.9546，说明房价和居民可支配收入有较强的正相关性。

相关指数： R2=0.9111说明回归效果很好。

所以，回归方程表示居民可支配收入每增加1元，房价上升0.3119元。即居民可支配收入每增加1000元，房价上升311.9元。

在其他条件不变的情况下，居民收入提高的同时也会提高住宅房面积的需求，所以会间接地影响投资需求，导致房价上涨。故居民可支配收入和房地产价格是正向关系。

因为买房痛苦指数=每户住房总价÷每户家庭年收入，所以买房痛苦指数会受到收入状况的影响。

（二）房价对买房痛苦指数的影响

因为近年来天津市的房价在快速上涨，所以人们对于购房方面的压力感觉在大幅度的增加，人们在是否购买住房方面犹豫徘徊，因为买房的话，房价过高，有的人家庭承受不起，但是如果不买房，那么房价可能会继续上涨，到时候可能会更加的难以承受，而且这种压力会伴随着房价的上涨而越来越大。

（三）政府财政支出对买房痛苦指数的影响

与居民相关的政府转移性支出，对居民的消费影响极为显著，根据相关的经验，在政府增加了对教育和医疗等保障的政府支出的资金的话，即能够分担居民在这些方面上的消费压力，因为在这些方面的消费支出减少了，所以也间接的提高了居民的收入水平，并且，还使居民减少了对未来的担心忧虑，这样居民就会产生幸福感，从而产生了其他方面的消费欲望，我国很多的专家学者都对此进行过研究，虽然得出的结论都有所区别，但是有一个观点是一致的，那就是对于增加教育和医疗等保障的政府财政支出，会对居民的消费产生推动的作用，因此，买房痛苦指数是会受到政府财政支出的影响的。

（四）城市建设用地情况对买房痛苦指数的影响

城市建设用地的开发结构的不合理也是房价过高的原因之一，从表2-1可以看出天津市工业用地的数量过多，工业用地面积大约是住宅用地的四倍，而住宅用地成交均价是工业用地的十倍，这就说明住宅用地的比重不大，但是价格过高，从而导致住房的过高。

（五）人口密集度对买房痛苦指数的影响

天津2015年末，常住人口达到1516.81万人，比上年末增加44.60万人。其中，外来常住人口476.18万人，比上年末增加35.27万人，占全市常住人口增量的79.1%，天津市人口增长主要原因是人口自然增长和机械增长。天津多年来实行计划生育政策，人口出生率始终保持着平稳的水平，但是伴随着医疗生活水平的提升，人口死亡率逐年下降，故人口总数仍呈缓慢增长趋势。另外，随着天津市经济的快速发展，越来越多的人进入天津谋求发展，大量人口迁移势必造成城市住宅需求的增加，导致房价上升。

三、买房痛苦指数影响因素与指数之间的关系

（一）收入状况与买房痛苦指数是负向关系

2014年6月天津市高等收入阶层中拥有两套以上房产的人数占比为97.80%；中高等收入阶层中拥有两套住房并且具有意愿和能力再次购买房产的人数占比为95.2%；中等收入阶层中只有一套住房，没有意愿并且没有再次购买住房能力的人数占比为5.86%；中低等收入阶层中现在没有房产但有意愿而且有能力购买房屋的人数占比为92.7%；低等收入阶层中没有房产并且没有购买意愿和能力的人数占比为97.1%。从以上数据可以看出居民的收入状况与买房痛苦指数是负向的关系，居民收入越多，买房的经济负担越小，就会有更多的资金来买房，相反，居民收入越少，买房负担越大，即买房痛苦指数越大。

（二）房价与买房痛苦指数是正向关系

从公式上来讲，买房痛苦指数=每户住房总价÷每户家庭年收入。其中，每户住房总价的计算公式如下：

每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格。

所以当住房价格上涨时，每户的住房总价也会变大，而此时每户家庭年总收入不变，那么除数不变被除数变大，则所得到的商也会变大。所以当房价上涨时，买房痛苦指数就会变大，房价下跌时，买房痛苦指数就会变小。

所以可以得出房价与买房痛苦指数是正向关系。

（三）政府财政支出与买房痛苦指数是负向关系

政府财政支出对居民消费的影响极为显著，根据相关的经验，在政府增加了对教育和医疗等保障的政府支出的资金的话，居民就会拥有更多的可支配收入，那么居民在购买房屋的时候就会有足够的资金作为保障，在购买住房的时候就会减少因资金不足而带来的压迫感，就会减少居民的买房痛苦指数，因此，买房痛苦指数是会受到政府财政支出的影响的，并且，二者之间是负相关关系。

（四）城市建设用地与买房痛苦指数是负向关系

从表2-1中可以看出，在2015年时天津市的城市建设用地共有598宗，然而，其中对于住宅的用地却仅仅只有91宗，而且，成交土地均价达到了5040.59元，成交土地均价对楼面的成交价格起到了影响，使得住宅的成交楼面的成交价格达到了8700.48元，所以，住宅用地的数量在城市建设用地中所占的比例越大，那么土地的成交均价就会下降，从而使楼面的成交价格降低，那么买房痛苦指数也会减少。现在，天津市的审查和批准用地倾向于建设廉租房和经济适用房，所以住宅用地的宗数也会越来越多，楼面成交的价格也会越来越低。所以买房痛苦指数与城市建设用地是负向关系，当城市建设用地增加时，买房痛苦指数就会降低。

（五）人口密度与买房痛苦指数是正向关系

从图3-1中可以看出来，人口结构的变量对买房痛苦指数有提升的效用，居民的住房需求会随着天津市人口密度的变大而变大。但是，人口的增加会使住房价格的上升速度增大，但是居民的收入增加速度却要远远小于房价增加的速度，所以，会导致买房痛苦指数的增高。

四、缓解天津市买房痛苦感的对策建议

（一）政府方面

1、提高居民收入水平，增加就业机会

天津市政府若要提高居民的收入水平，就应该增加人们的就业机会，对服务业的政策措施进行落实，把扩大就业和宏观调控紧密结合，应该继续坚持扩大就业规模和控制减少失业率作为国民经济和社会发展规划的宏观调控的重要目标，天津市政府还应该对天津市的经济结构进行调整，扶持和鼓励中小型企业和非公有制经济的发展，增加就业和创业的机会，提高居民的收入水平。

2、抑制房价过快上涨，稳定房地产市场价格

为了促进房地产市场能够健康平稳的发展，天津市政府应采取一系列措施来确保住房供应，例如，经济适用房和低收入者使用的廉租房等可以提高价格，加快保障性的住房工程建设，调整供应结构，从而降低商品房的购买需求，以缓解过度性的投机，天津市房地产市场价格稳定了，那么人们会大大减少买房痛苦指数。

3、加大政府转移支出，增加居民福利

天津市政府对于科学教育、社会保障和医疗保障等方面的资金投入不足，所以，居民就会在教育和医疗等方面的开销加大，如果政府可以增加这几方面的资金投入的话，那么居民的可支配收入就会增加，所以政府要对转移支出的结构进行调整，发挥出财政政策的作用。

对政府转移支付进行适量繁荣的增加，而且要向低收入阶层的群体有所倾斜，由于社会事业的发展规律和公共服务都具有着不同的特点，所以要对财政的保障方式进行有效探索，建立健全的有关机制，包括将教育投资机制作为发展的重点，发展社会保障制度。

4、控制城市人口数量，防止人口密度进一步扩大

天津市的城市人口每时每刻都发生着变化，增长的主要方式是自然增长和机械增长，这两者的总和便是增长的城市人口数量。出生人口数减去死亡人口数的值是人口自然增长。机械增长的变化是指人口迁移所带来的变化量，即在一定的时间之内，迁入城市的人口数量和迁出的人口的数量的差值。

所以，天津市控制人口数量只须从这两个方面进行，一方面是对人口自然增长的控制，实行计划生育来控制人口出生率，从而减少自然增长。另一方面是减少机械增长，可以对外来流动人口数量进行控制，提高外来人口进入天津市的壁垒，同时建立卫星城，以激励城市内的人口外出就业，以减少城市内的人口数量。

（二）企业方面

1、房地产开发企业应合理使用建设用地，开发中低层次住房

根据近年来的房地产市场的运营现状以及对房地产市场的分析，再结合天津市的社会经济发展政策目标，以市场的需求为导向，对房地产开发项目建设及市场销售周期性等因素进行综合考虑分析，科学、合理的对建设用地进行分配，将市场的供应总量和市场需求总量平衡好，对天津市已经供应建设用地但是还未开发建设的房地产开发用地进行全面的调查，保证其合理的开发建设，根据房地产市场的需求情况，对房地产开发用地的供应量进行适当的增加，节约利用土地资源。

2、房地产中介企业应制定合理的制度和规范，提高工作人员的素质

由于房地产的中介企业对于内部的管理缺少一定的制度性和规范性的制约，很多的工作人员素质偏低，并且没有房地产业务和房地产法律法规等方面的知识，所以造成市场的行为不规范，工作人员经常做出一些隐瞒房屋实情、编造虚假情节、诱导甚至是误导客户的行为，严重的影响了企业的形象。所以房地产中介企业应该制定合理的制度和规范，以此来约束工作人员的不良行为，并且大力培养中介的工作人员，学习房地产销售业务的有关知识和相关法律，并且学习职业道德提高工作人员的素质，做到诚信经营，使得客户购买到满意的房屋，从而减少买房痛苦指数。

（三）个人方面

1、转变购房类型，降低购房成本

房价低的房屋类型对于居民来说也是不错的选择，比如经济适用房和两限房，经济适用房要求有当地城镇户口的家庭，没有住房或者是住房的标准低于政府规定的标准的住房困难家庭，并且家庭收入水平符合政府规定的收入标准，或者是其他标准的家庭；两限房有两个要求：具备一定房产消费能力；拆迁户的定向购买。虽然这俩种房屋类型都有购房限制，但是也可以解决部分购房者的买房痛苦指数。

2、量入为出，理性购房

购房者在购房时可以根据自己的实际经济情况和房屋的需求进行选择，如对购房地点的要求不大的话，则可以选择房价相对较低的地区进行选房；对房屋的面积要求不大的话，则可以选择一些小户型的房屋；对房屋的楼层要求不大的话，则选择楼层相对便宜的房屋。

五、基于近几年天津市房价的走势对天津市2015年房价预测

（一）近十年天津市房价走势

在20世纪90年代，天津市的房价是不涨不降的情况，一般是1000-2000元每平方米。到2003年下半年，天津房价启动。根据有关的数据分析得出，天津市的住房，从2003年之前的2000-3000元上涨到2005年的4000-5000元。2006年住房平均价格达到6669元每平方米。伴随价格上涨，2015年3月的平均价格每平方米16595元。

（二）天津市房价走势的特点分析

天津市居民是以自住为主的买房需求，投资性和投机性购房较少，房价不会发生短期内的急剧下降，更不会出现上海市的因房价急剧下降而发生的集体退房的现象。站在开发商的立场，我国收紧金融的大形势下，天津市的房地产开发融资环境是比较宽松的，很多开发商的实力都是很雄厚的，但是，市区内的集中开发项目投资比较大，所以不会轻易降价，此外，市政设施工程的建设，必须扩大拆除建筑物的规模，那么住房需求量就会增加，房价就会逐渐上升。

（三）天津市2015年房价预测

1、GM（ 1 ，1） 模型建模机理

通过对平均绝对误差的计算，可以判断2016年各月房价的预测值是可信的，所以根据以上分析可以得出，在2016年的天津市的房价会稳定的上涨，其中3月份到8月份的房价会相对平稳，而8-10月份会较大幅度的上涨。所以2016年的房价的总体趋势是上涨的。

六、结论

本文以天津市为例从多方面对买房痛苦指数的影响因素进行了分析，并且运用灰色系统理论对天津市2016年的各月房价进行了预测，得出以下结论：

第一，买房痛苦指数目前并没有一个明确的定义，但是买房痛苦指数越来越成为中国房地产市场发展的一个重要指标，成为国家经济决策的一个重要依据之一，买房痛苦指数的公式：买房痛苦指数=每户住房总价÷每户家庭年收入，影响买房痛苦指数因素有：收入状况、房价、政府财政支出、城市建设用地和人口密度，从而对买房痛苦指数的算法有了基本的了解。

第二，收入状况与买房痛苦指数是负向关系，房价与买房痛苦指数是正向关系，政府财政支出与买房痛苦指数是负向关系，城市建设用地与买房痛苦指数是负向关系，人口密度与买房痛苦指数是正向关系。正是这些不同的影响因素才使得天津市的买房痛苦指数居高不下，并且还有继续升高的可能性。

第三，通过前面的分析对缓解天津市买房痛苦指数提出了建议，政府方面：提高居民收入水平，增加就业机会、抑制房价过快上涨，稳定房地产市场价格、加大政府转移支出，增加居民福利、控制城市人口数量，防止人口密度进一步扩大；企业方面：合理使用建设用地，开发中低层次住房，房地产中介企业应制定合理的制度和规范，提高工作人员的素质；个人方面转变购房类型，降低购房成本和量入为出，理性购房。

第四，天津市近年的房价总体上是上涨的趋势，期间2005年、2007年和2013年房价的涨幅最大；同时运用灰色系统对2016年天津市的各月的房价进行预测，得出2016年天津市的房价总体是上涨的趋势。

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