基于功效系数法的哈尔滨房地产泡沫预警研究

毛璐璐 王曦 王颖

摘要：以实证的方法来对哈尔滨市房地产市场展开研究，通过选取近几年哈尔滨市房地产市场的相关指标数据，结合层次分析法和功效系数法两种方法对其是否存在泡沫进行预警分析，得出以下结论：哈尔滨市房地产市场在2002-2012年11年间，一直处于危险和警戒状态，可以看出，哈尔滨市房地产市场存在着一定的泡沫，需要防范。

关键词：功效系数法，房地产泡沫，预警

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2016）01-0055-02

The Early Warning Research Basing on Harbin Real Estate Bubble Of Efficacy Coefficient Method

MaoLu-lu ， Wang Xi， Wang Ying

（Harbin University of Science and Technology Economics College Harbin150080）

Abstract： In the empirical method to the real estate market in Harbin City to launch the research.Through the relevant index data for the selection of the real estate market of Harbin City in recent years， with the analytic hierarchy process and efficacy coefficient method are two kinds of methods for early warning analysis of the existence of a bubble， reaches a conclusion： the real estate market in Harbin City 11 years 2002-2012 years， has been in danger and alert. As can be seen， Harbin real estate market exists foam， needs to guard against.

Key words：Efficacy coefficient method；Real Estate Bubble；Early Warning

一、引言

房地产泡沫预警是指在以科学理论和经济运行规律为指导的基础上，通过建立一套系统化的指标体系，采用适当的数量分析方法，揭示和认识具体指标与房地产市场运行总体态势和局部特征的内在联系，使得政府监督部门在对房地产市场经济运行过程中有关指标变化持续监测的条件下，能够对房地产市场未来的总体经济运行态势作出预先警报，[1]从而为房地产市场的相关主体作出正确的经济决策提供依据，实现房地产市场的健康有序发展。

二、房地产泡沫预警指标

（一）房地产开发投资/固定资产投资

房地产开发投资/全社会固定资产投资指标是根据投资需求因素来设计的。该指标反映房地产开发在国民经济中的投资结构是否合理，是衡量房地产市场发展稳定性和持久性的重要指标。[2]根据国际经验，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一般不超过10%，若其比值大于10%，则说明房地产市场可能存在泡沫，比值越大则代表泡沫程度越高。因此，本文将该指标的满意值选定为10%，不容许值选定为12%。

（二）住房空置比例

住房空置比例，即住宅空置面积/（当年住宅竣工面积+去年空置面积），该指标越大，说明房地产市场的供求关系不平衡程度越大，房地产供给数量存在过剩现象。一般认为，该指标30%以下较为合理。我们将满意值设置在20%。

（三）房价收入比

房价收入比，即房价中位数与家庭收入中位数之比，是学界和业界用于度量房价泡沫水平的最常用指标之一。首先，房价收入比反映了消费者购房能力，用其度量泡沫，经济意义明显。若房价收入比过高，则意味着房价已经脱离了消费者的支付能力，也即脱离了房地产作为消费品的基本价值，说明房价中存在泡沫。其次，利用统计数据，可以准确地计算我国大中城市的房价收入比。该比值越高，说明房地产市场中的泡沫越严重。一般认为，3-6范围内较为合理。考虑我国居民隐性收入等具体国情，根据国内相关研究结论认为该比值在0.63

（四）房地产开发贷款增长率/贷款总额增长率

房地产开发贷款增长率/贷款总额增长率这个指标是用来衡量房地产对银行资金的依赖程度，它一方面可以反映房地产贷款与其他贷款相比是否过大，另一方面可以反映银行贷款向房地产贷款的集中度。根据国际标准，房地产贷款增长率/贷款总领增长率比值在1-3左右为宜，过高则表示银行资金过度向房地产市场集中，泡沫形成的机率较大。因此，本文在参照各学者对其研究的基础上，将房地产贷款增长率/贷款总额增长率的满意值选定为3，不容许值选定为4.5。

三、功效系数法

功效系数法是通过功效函数将不同量纲的各指标转化为无量纲的功效系数，然后利用线性或者非线性方法将功效系数综合起来，得到一个综合值，以此进行评价判断。[3]该方法具有科学可靠，计算简便，可操作性强的优点。

功效系数法是经济评价中常用的一种定量评价方法。使用功效系数法计算哈尔滨市房地产泡沫的综合预警系数的具体步骤如下：

第一，根据原则，选取指标，并收集指标的观察期数据。

第二，确定每一指标的不允许值Xis和满意值Xih

第三，根据公式计算每一指标的功效系数。公式如下：

功效系数Di=[（Xi-Xis）/（Xih-Xis）]*40+60

式中，Xi为第i个预警指标的实际观测值。

第四，根据公式对每一个指标的功效系数进行加权平均求出综合预警系数K。公式如下：

K=∑DiWi

其中，i为选取的预警指标的个数，Wi的预警指标的权重第五，运用综合预警系数K来判断地产泡沫的程度。根据综合预警系数K的计算结果，判断实际环境中房地产泡沫的发生程度，将预警级别划分为4个等级，各阶段对应的K值分别为<-100（高度危险）、-100-0（危险）、0-60（警戒）、>60（安全）。[4]

四、哈尔滨市房地产泡沫预警综合系数计算与分析

（一）确定各指标的权重

由于各个指标的灵敏度不同，故其出现预兆的先后顺序也就不相同，在整个预警系统中的重要程度亦不相同，因此在选取预警指标后要对其进行对比分析，确定其权重。[5]

（二）各指标的实际值

（三）每一指标的不允许值和满意值

（四）计算各指标的功效系数

根据表1-3中的数据，计算出哈尔滨市2002-2012年的四个指标的功效系数值，见表4。

（五）泡沫预警系数K的计算（见表5）

五、结论

房地产泡沫的预警级别说明，在2002-2013年哈尔滨市房地产市场均存在着一定程度的泡沫。在2002-2006年期间，房地产泡沫预警级别一直处于危险状态，说明此段时间房地产市场泡沫比较严重，但是在2007年预警级别由危险进入警戒状态，说明此时泡沫减小。2007年，哈尔滨市房价开始大幅度上涨，这是由于这一年4月，哈尔滨市政府与黑龙江省住房和城乡建设厅共同开展“房地产市场暖春行动”，采取低首付、免税费等优惠政策刺激沉寂一年半的哈尔滨房地产市场，造成哈市房地产市场商品房和二手房量价齐升，哈尔滨出现“楼市热”，高房价的泡沫隐忧逐步放大，到2008年房地产市场进入警戒状态。2007-2010年房地产泡沫逐渐淡化，房地产市场的发展状况开始好转，在2010年达到最好状态，但是在2011年泡沫程度又严重了，2012年情况略有好转。对此，希望政府等相关部门可以高度重视，采取措施，防止泡沫的进一步扩大。

从总体水平来看，哈尔滨市房地产市场存在着一些问题，在2002-2012年11年间，一直处于危险和警戒状态，可以看出，哈尔滨市房地产市场存在着一定的泡沫，需要防范。

参考文献：

[1] 王 颖，唐 浩，徐海秀.哈尔滨市房地产泡沫的成因分析[J].科技与管理，2015（4）.

[2] 杨玉凤.中国城市房地产市场泡沫程度评价体系研究[D].大连：大连理工大学，2009.

[3] 陈正俊.房地产估价风险管理问题初探[J].现代经济信息，2015（3）.

[4] 熊 劼.货币政策调控房地产市场的信贷渠道与汇率渠道研究[J].经济论坛，2014（7）.

[5] 刘金娟，胡胜德.哈尔滨市房地产泡沫预警分析及防治对策.中国集体经济[J].2012（7）.

[责任编辑：兰欣卉]