新常态下房产测绘中问题探讨

（1东华理工大学 测绘工程学院 江西南昌330002；2东华理工大学 后勤保障处 江西抚州344000）

（1东华理工大学 测绘工程学院 江西南昌330002；2东华理工大学 后勤保障处 江西抚州344000）

房产测绘当前已经都成为我国法定的一项测绘工作，在进行房产测绘的进程中，进一步提升房产测绘工作的质量，对于维护各方的切身利益和合法权益都具有十分重要的意义。笔者从当前房产测量的作用、常见的一些问题着手，分析了问题出现的原因，重点探讨了解决问题的途径和方法，目的是为房产测量工作的开展提供指导和借鉴，最终推动房地产行业的健康稳定发展。

房地产房产测绘问题精确度解决方式

0 引言

房产测绘主要是利用相关的测绘技术手段对房屋的自然情况和质量、数量以及归属问题进行测量解决。一般涉及到的内容主要有对该区的整个房地产的调查、测量数据的收集、房屋信息情况等。房产测绘当前已经都成为我国法定的一项测绘工作，在进行房产测绘的进程中进一步提升测绘工作的质量，对于维护各方的切身利益和合法权益都具有十分重要的意义。

1 房产测绘的作用

房屋测量不仅在房产管理中占有极为重要的地位，并且房屋测量在实际中还有多方面的应用，比如在城市建设征地规划中或者应用到房屋管理方案的设计中。勘验房屋是一项较为繁琐的工作，但是其地位却非常关键，因为这是确定产业权属的最后一环。房产测绘的作用，主题体现在三个方面：

其一，房产测绘是申请房屋产权初始登记、办理产权证的基础，为之提供房屋的权属界址、房产面积等基础资料，为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理等服务。

其二，房产测绘成果提供的数据资料是房地产契税征收、房地产抵押贷款的主要依据之一，也是房产交易、租赁活动、物业收费等不可或缺的依据。房产测量单位就是为当事人提供房屋的有关信息的第三方机构，它可以保证房屋相关信息的公正性、客观性、完整性以及真实性[1]。

其三，房产测绘成果经过统计整理之后，可以派生出很多资料，为城市规划、城市建设等提供基础数据和资料。

2 目前房产测量存在的主要问题

房产测绘是测绘技术与产籍管理业务相结合的专业测量，具有较强的技术性和鲜明的政策性、强制性、统一性、连续性、可信性及法律效力。由于受客观、主观条件的制约，在当前的房屋测量工作中，存在诸多的问题，测量的准确度和精确度不高，容易引发一系列的纠纷，进而严重的阻碍了房地产行业的可持续发展。

2.1 房产测量技术规范有待完善

虽然《房产测量规范》对房产测绘中的具体问题作了较为详细的规定，但在具体操作中仍然存在一系列细节问题。例如一些特殊部位难以精确量取或容易误解、对公用建筑面积分摊不尽合理等等，导致不同的测绘公司对同一栋房屋、同一测绘公司对不同楼栋得出的测绘数据都不一样，以致于建筑面积计算结果存在歧义，容易产生纠纷。

2.2 测绘技术水平参差不齐

房产测量人员应为熟谙法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。在房产测绘单位中，甲级、乙级单位拥有较多的技术人才，但是大多数的小型测绘单位都严重缺乏技术人才，一些测绘人员的学历水平以及专业技术不高。一些新技术、新理论、新方法没有得到广泛推广、应用，房产测绘工作水平参差不齐。

2.3 特殊部位易产生偏差

其一，对于斜面结构房屋数据采集施测困难，层高等于2.20米的部位不易确定，更无法精确量取，建筑面积计算当然就可能有较大偏差；其二，对于无顶盖的室外楼梯，根据规定：“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。”根据不同理解，会产生不同结果；其三，对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级共用面积分摊，按照“谁受益，谁分摊”的原则，实际面积分摊时，容易产生分歧。

3 解决房产测绘问题的对策

3.1 建立一支高素质的测量队伍

测量工作人员是房屋测量工作的直接参与者，对测量结果的准确性有着至关重要的影响，因此需要不断提高测量工作人员的测量水平，建立一支高素质的测量队伍，为测量工作的开展奠定坚实的基础。

3.2 完善测量审核制度

实际工作中，应加强测绘过程的控制，并且建立严格的核查制度，通过完善的质量检查体系杜绝差错。一般而言，为了保证房屋测量的质量，需要实行二级检查一级验收的制度，即先进行自查与互查然后由绘制单位的质量检测机构检查。首先测量作业组的人员要对测量的过程和结果进行检查，保证各项指标与规定的作业流程相一致，杜绝测量不按照规定进行的现象，然后在确定无误以后在由专门的人员进行二级检查，最后在确定测量结果准确无误以后方可盖章，这样就从内部和外部两个方面着手，为减少测量误差的出现提供了有力的保障。各级检查、验收工作必须独立进行，不得省略或代替。检查验收是保证房地产测绘产品质量的一项重要工作，必须严格执行检查验收的各项规定，建立必要的质量管理机构。在检查中发现有不符合技术规定的产品时，应及时做好记录并给出处理意见。

3.3 加强测量设备的革新

房屋的测量依赖于先进的测量工具，因此工具的选择对房屋测量的结果有着重要的影响，因此需要根据房屋的实际情况，选取合适的测量工作，并对测量方案进行优化，从各个环节着手，减少误差的出现。

3.4 推行GIS技术的应用

对房屋进行测量是在电脑的帮助下，以对商品房的实测值为依据，进行绘制和计算，确定初步的图纸，然后在技术人员通过对数据和初步图纸的审核校对，在多方经过讨论并确认无误后方可打印出来，制成标准的效果图。因此，测绘单位要运用现代化的计算机科学技术手段，尤其是GIS技术的应用，制定统一的房产测绘结果的标准、格式、质量、精确度判定、建筑结构坐标系统、测绘规划系统等，使用新的房屋面积检测系统以及计算软件，可以打印出房屋套内面积，面积分摊系统，分摊面积计算公式，可以打印详细的公共面积分摊资料，给业主提供详细的房屋相关信息。通过新技术的应用，最大限度的提高非典型测量曲线图形的测量通精确度。

4 结束语

房产测绘具有基础测绘的技术性与合理性，其测量成果的准确性是核心，其法律性也可直接对每个购房者的经济利益造成影响。因此，房产测绘单位必须十分重视测绘技术革新化、测绘规程科学化、测绘标准人性化、交流合作经常化、测绘人员素质化等“五化”建设[2]，运用一些高新技术和方法来提高测量结果的精确度，以保证国家和人民利益。

[1]张闻宇,迟进军.新形势下房产测绘面临的问题及对策研究 [J].黑龙江科技信息.2011(11):273

[2]李巨栋,房产测绘中存在的问题及对策.[J].广西城镇建设2009(5),p93-95

新常态下房产测绘中问题探讨

■冯辰浩1冯凯2

P2[文献码]B

1000-405X（2016）-10-227-1