北京存量房交易逼近历史高位

文/北京市经济信息中心经济研究部



北京存量房交易逼近历史高位

文/北京市经济信息中心经济研究部

当前，北京市住宅用地交易面积持续下降，土地价格持续快速上升，不断推升住宅交易价格。住宅被高端化趋势明显，2015北京迎来“豪宅元年”。

此外，北京市存量房市场交易量直逼历史高位，交易价格持续上涨。新建住宅供不应求，去化速度加快。政策性住房成为拉动住宅投资增长的主要动力。

在综合改革深入推进时期，房地产宏观调控政策符合市场化的改革方向，手段措施更加灵活。2014年末以来，国家先后通过实施积极的货币政策、适度调降购房首付比例、灵活公积金贷款使用、支持住宅用地供应等政策激活房地产市场。虽然宏观经济仍处于下行时期，但在众多友好政策的刺激下，北京市住房市场逐步升温。

住宅用地“量降价升”

近两年，北京市住宅用地交易面积持续下降。从交易情况来看，没有土地流拍、土地竞标激烈、溢价率较高，证明购地需求较为旺盛，交易量下降主要是由于供给不足导致。

2015年前三季度，北京市土地供应面积仅为417.49万平米，不及2014年全年供应面积一半。一方面，是因为落实国家关于严格控制新增建设用地，存量中求发展，以土地利用方式转变促进经济发展方式转变的要求，北京市提出建设用地供应“减量发展，结构调整”的思路，新增建设用地供应整体瘦身。另一方面，是因为征地拆迁协调难度大，导致拆迁推进缓慢，影响土地收储供应；而且部分区县政府征地拆迁存在资金缺口，也在一定程度上影响了住宅用地供应。

主要受住宅用地供不应求、全市基础设施等综合服务能力显著提升、加之部分优质地段土地开始供应等因素影响，自2013年起，北京市住宅用地交易持续火爆，平均楼面价不断攀升。而楼面价格快速上涨，又不断推升住宅价格一路走高。

截至2015年9月，北京市住宅用地平均楼面价较2012提高了两倍多，由0.65万元/平方米上涨到1.63万元/平方米。2015年10月中旬，丰台区樊家村地块楼面价拍出7.5万元/平方米的价格，刷新北京“单价地王”纪录。此外，部分楼盘甚至出现地价高于周边二手房价的现象，土地价格持续快速上升，成为住宅交易价格上涨的主要推手。

“被高端”趋势明显

随着2013年拍出的地王项目陆续上市供应，加之土地市场不断拍出新地王，2015年被称为北京楼市“豪宅元年”。近两年来，北京已经出现楼面价超过3万的地块38宗，其中楼面价超过6万的有5宗，超过5万的有5宗，超过4万的有11宗。

众多豪宅项目的集中推出，并不符合市场规律。一方面，宏观经济下行压力不减，居民收入增长放缓，购买能力不会显著提升；另一方面，数据显示，对于新建住房，北京市改善性住房需求主要集中在总价300-500万元套的区间，消费升级还未达到动辄上千万甚至上亿的豪宅级别。在北京市坚持限购政策的背景下，未来几年预期大量入市的豪宅，能否被市场消化，将成为悬在开发企业头上的一把利剑。

住宅被高端化的原因主要是：一是地价高。住宅用地交易价格过快上涨，房价随之水涨船高。二是制度不合理。由于土地出让制度不尽合理，保障性住房和自住型商品房均采取配建方式，导致相关建设成本都转嫁至纯商品房，住宅就这样被高端化了。三是区位环境优势。这些豪宅大都位于中心城区，在减量发展和非首都功能疏解的影响下，除棚改外北京市中心城区新增住宅用地将会越来越少，这种稀缺性也将进一步助推豪宅形成。

2015年前三季度，位列全市高端住宅成交排行榜前十的楼盘，主要集中于朝阳、海淀、丰台等中心城区。

政策性住房成为投资主力

2015年1-9月，北京市住宅投资完成1384.5亿元，同比增长1%，增速较去年同期下降13.1个百分点，占房地产开发投资的比重下降4个百分点。

从主要构成看：一是政策性住房成为住宅投资实现增长的重要支撑。保障性住房和自住型商品房完成投资同比分别增长21.1%和68.2%，占住宅投资比重合计已高达63.4%。二是纯商品住宅投资大幅下降，公寓别墅成为一枝独秀。

2015年前三季度，北京市纯商品住宅投资同比下降29.7%，主要是由于前期新开工面积和当期施工面积均出现持续下滑导致。一片萧条中，占比近三成的公寓别墅投资同比增长68.6%，成为主要增长动力，但由于其他住宅投资降幅较大，纯商品住宅投资整体仍大幅下降。

新房去化速度加快

新建住宅供不应求，去化速度加快。2015年1-9月，北京市新建商品住宅上市总量4.47万套（月均5000套），同比减少23%；实际成交6.43万套（月均7000套），同比增加62%。按照近一年来的月均销售速度测算，市场存量需要14个月消化完成，从近几个月的走势来看，消化周期在逐步小幅缩短。

从内部结构来看，纯商品住宅（扣除自住型商品住房）更为抢手。2015年1-9月，纯商品住宅上市和交易套数占新建住宅的比重分别为63.5%和70.1%，相对于自住型商品住房来看，市场销售速度更快。一方面是由于自住型商品交易手续相对繁琐拖长交易周期，另一方面反映出市场需求整体旺盛，未能被政策覆盖的购房需求依然较多。

新建住宅价格稳步增长，1-9月，全市新建住宅成交均价2.66万元/平米，同比上涨2%，纯商品住宅成交均价2.89万元/平米，同比上涨7%，涨幅位于近五年来的高位。从政策效果看，销售均价相对较低的自住型商品房有助于缓解价格波动，但并没能影响市场预期，企业仍然处于定价的优势地位。在新房市场，改善性需求集中释放于总价在300-500万元区间的住宅。

存量房交易量直逼历史峰值

存量房市场交易持续火爆，价格持续上涨。2015年1-9月，北京市存量住宅市场累计交易14.4万套，预计全年成交接近20万套，仅次于2009年的23万套，将成为历史第二峰值。

二手房供需两旺，一方面是由于不断宽松的货币政策给予改善性需求有力支撑；另一方面，是源于房产税、遗产税等立法的政策预期影响。在交易增长的带动下，2015年9月份，存量住宅成交均价达到3.64万元/平米,环比上涨1.9%，同比上涨12.2%。

90平方米左右的次新房更契合改善性需求。从中介门店反映的成交情况看，针对存量房，全市改善性需求主要集中在前些年“7090”政策执行期推出的，3年左右的90平米上下的次新房。与此同时，交易数据也显示，2015年1-9月，全市存量房交易平均套均面积为93平米。

其主要原因包括：一是大多数具有改善性需求的家庭，还无法负担新房市场上动辄上千万的豪宅，而这类产品总价平均在200-300万之间，比较容易接受。二是这类产品大都位于五环路附近或五环路以内城区，交通、市政、商业、教育等生活配套齐全。因此，在存量房市场，总价低、区位好的90平方米左右次新房更契合改善性需求。