浅谈房地产公司财务精细化管理

路丽莎

浅谈房地产公司财务精细化管理

路丽莎

本文着重探讨房地产公司实施财务精细化管理的重要性以及有效的管理手段，并着重对资金管理、预算管理、成本控制，建立财务分析体系和信息化管理几个内容进行具体阐述，旨在为房地产公司实施财务精细化管理提供一定的借鉴思路。

房地产 财务管理 精细化

一、引言

作为一种管理技术与管理理念，财务精细化管理的核心在于企业360°全方位制定刚性的财务管理制度、标准化流程，规范各岗位人员的行为，重在强调责任制，以降低财务风险、提高经营效率和盈利能力。房地产公司的经营过程一般需要注入大量的资金，建设周期较长，因而财务风险也比较多，更加需要采用精细化管理。

二、房地产公司财务精细化管理的重要性与手段

（一）房地产公司财务精细化管理的重要性

实施财务精细化管理对房地产公司来讲，具有以下几方面的重要价值：

1.实施财务精细化管理，确保房地产公司持续健康发展。我国房地产开发行业在最近十几年普遍获得了快速发展，房地产公司的规模不断扩大，开工的项目不断增多。但一些房地产公司冒进扩张，使得经营压力不断加大，并且在规模发展的同时，资金的周转速度与实际利润并没有出现正向增加。因此，房地产公司必须做到财务管理精细化，确保公司能够持续健康发展。

2.实施财务精细化管理，确保房地产公司科学决策。公司财务部门的基本职责已经不再是简单的账务核算，而是扩展到公司管理，为公司决策提供正确、精准的数据基础成为财务人员最重要的职责。房地产公司的管理者要作出正确的决策，就必须尽可能地了解行业、本公司的实际情况，财务部门必须提供准确的净利润、现金流、负债率情况等。只有实施财务精细化管理，才能确保财务数据的准确性，让公司作出每个决策都依赖于财务缜密的测算，从而作出科学的决策，达到公司的经营目标。

3.实施财务精细化管理，确保房地产公司现金流充足。现金流在房地产公司经营中至关重要，产品销售、楼款回笼、融资方式与渠道等都对现金流产生重要影响，如果管理不到位，很可能造成现金流不足、资金使用效率低等问题。因此，必须实施财务精细化管理，创新营销方式、优化融资渠道，以降低房地产成本，保证现金流充足。

4.实施财务精细化管理，确保房地产公司实现利润最大化。当前，政府针对房地产公司出台了一系列限购与限贷政策，同时土地价格也不断提高，房地产公司的资产负债率普遍增加。许多小规模房地产公司已经被淘汰出局，房地产行业整体利润不断萎缩，市场竞争越来越激烈。因此，房地产公司必须加大精细化管理力度，在保证产品质量的基础上最大限度地控制成本，向管理要利润。

（二）房地产公司财务精细化管理的手段

房地产公司实施财务管理的精细化策略，应当包括财务管理的全部内容，如财务预算、会计核算、投资融资、税务管理以及内部控制等方面都应当实施精细化管理。房地产公司要针对以上几方面的事项建立财务精细化管理的完整工作流程与制度。通常情况下采取的手段有：一是建立健全公司各项业务的财务管理流程；二是按照管理流程制定配套的管理制度；三是按照业务的实际情况制定具体的实施方案；四是按照精细化管理的目标，设计相应的财务报表并制定明确的填写规范；五是确定各部门的具体职能并建立责任制，强化对管理结果的评价与绩效考核。

三、房地产公司财务精细化管理的对策与建议

（一）加强资金管理，提高资金使用效率

房地产公司项目开发从购买土地、立项、审批、建设、预售、竣工验收，到交付使用，需要大量资金，且资金回收期长、风险较大。房地产行业的核心竞争力也不仅仅是产品品质、性价比等，资金在房地产行业经营过程中越来越重要。资金管理贯穿房地产公司经营的始终，成为房地产公司财务管理中最重要的一项内容。要实施财务管理的精细化，就必须加强资金管理。具体包括以下几方面：一是加快收款、减少闲置资金。建立多种销售方式，鼓励业主采取一次性购买方式加快楼款回笼。同时，减少沉淀、闲置资金，对于应收账款建立健全催缴制度、激励制度，盘活闲置资产，将公司的每一分钱都切实可行地用起来。二是建立多种融资渠道、优化融资结构。当前，资本市场活跃，可以选择多种融资渠道给企业生产经营建立强大的经济后盾，而非单一的银行贷款，如信托、IPO融资、融资租赁等。三是建立切实可行的资金预算，做好月度资金计划与执行、年度资金计划与执行。资金计划要具体到每个项目、每个部门。而比资金计划更重要的是，要做好资金执行情况并进行分析、对比，以便在公司整体上协调分配资金使用，做到既不影响任何一个项目的进展，也实现了项目间的资金平衡。

（二）加强财务预算管理，实现全方位财务把控

房地产公司各项财务指标执行的好坏，取决于执行人的职业素养以及岗位能力，更取决于财务预算的执行情况，而完善的财务预算管理制度是确保财务预算效果的坚实基础。因此，房地产公司应当建立各项财务预算管理制度，通常应当包括资金预算管理、全面预算、财务现金收支预算、项目投资预算、现金与应收账款管理等多方面的内容，并明确规定各项业务制度的管理流程。例如，房地产公司应当建立的预算管理制度通常包括资金管理业务、预算管理业务、财务预算编制（审核、审批）、预算调整以及超支管理及对应的管理流程。

（三）加强成本控制，提高利润空间

成本控制就是对成本进行规划和监控的过程。房地产公司应当以本公司实际开发的苑区产品为基础，对每一个苑区产品成本进行估算，制定明确的全成本口径目标成本。全成本包括土地成本、前期工程成本、建筑安装成本、基础设施成本、公共配套成本，以及贷款利息、开发间接费用、销售费用、管理费用、财务费用、税金等，即影响利润的各项支出。在产品开发过程中，材料价格、产品工艺、工程费用、政府行政收费及各项期间费用不断变化。动态成本就是在保证产品质量的基础上，对施工过程中各项支出及时更新、纠正偏差，目标是使动态成本在目标成本范围内，从而保证公司的利润空间。

（四）建立财务分析体系，支持公司战略决策

财务管理的一项重要使命就是进行财务分析，为决策提供依据。房地产公司应当建立完善的财务分析体系。首先，应当建立严格的财务分析流程，如产品销售定价分析流程、拿地分析流程、投融资的决策流程等；其次，应当健全财务分析制度，如房地产公司要建立健全财务分析管理制度，明确财务分析的管理方法等；第三，全面使用各种财务分析报表。通常情况下，利润表、资产负债表以及销售费用、管理费用分析表等都是常用的财务分析报表。

（五）加快推进财务信息化管理，改进财务管理手段

房地产公司的财务管理活动内容复杂，单纯依赖财务部门或者审计部门采用原有的管理手段很难做到精细化。因此，房地产公司应当着力提升财务管理的信息化水平，为顺利实施财务管理工作提供良好的信息化管理平台。通过信息化管理平台数据的传递、核对、分析、使用，可以进一步提高财务数据的准确性。同时，让财务人员不必再专注于复杂、繁琐的日常业务，而有更多精力进行财务报表分析，为公司进行经营决策提供更为准确的决策依据。

四、结语

房地产公司实施财务精细化管理，已经成为其应对行业风险，实现持续、健康经营的必然选择。而财务精细化管理不是一朝一夕就能完成的，需要全公司人员通力合作，在实践的基础上不断修正、完善，才能真正实现房地产公司提高经营效率和盈利能力的目标。

（作者单位为沈阳华锐置业有限公司）

[1] 周慧洁. CFO精细化管理之纲节决定成败［N］.中国会计报，2013-06-07.