经济新常态下房地产去库存的对策研究

刘根梅

经济新常态下房地产去库存的对策研究

刘根梅

随着我国经济步入“新常态”，中国房地产市场也随之进入到一个发展的关键期。房地产业作为我国国民经济的重要支柱，当前房地产库存问题引起了社会的普遍关注。房地产库存问题涉及面广，如果解决不好，将严重制约我国经济的发展。因此，寻找切实可行的政策措施来化解房地产的库存问题，需要我们开展深入细致的全面研究，以实现房地产行业的软着陆。

新常态；房地产；去库存

10.13999/j.cnki.scyj.2016.04.002

一、我国房地产库存现状分析

当下，一说到中国房地产的库存现状，人们脑海中立马会浮现一个字——高。这也是新常态下我们国家经济发展过程中的一大痛处。根据国家统计局的最新数据显示，至2015年11月底，我国商品房待售面积为6.96亿平方米，较上月增加1004万平方米，比2014年增加了1亿平方米，创下了历史最高水平。实际上，自2012年以来，房地产待售面积每隔12个月都以至少1亿平方米的幅度增加。而且这里所说的待售面积还只是显性库存，因为我们没有将全国大批的在建项目和未动工的项目考虑进去，如果将这些也涵盖进去的话，我国房地产库存量相当沉重。中国社科院财经战略研究院最新发布的《中国住房报告（2015～2016）》显示，截至2015年底，我国商品房总库存预计为39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，至少需要23个月去消化；期房库存约35.7亿平方米，需要4～5年的时间进行消化。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，“尽管宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使2015年5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了高库存的严峻性。”

二、我国房地产库存高企的原因及影响分析

（一）我国房地产库存高企的原因分析

近几年我国房地产业之所以会出现如此严峻的库存状态，一方面源于房地产市场发展低迷，另一方面也受制于我国经济已进入到新常态发展过程中，这也是导致我国房地产库存高企的主要原因之一。

从房地产市场的发展情况来看，在我国的一、二线城市，由于人们对这些城市的前景普遍看好，加上投资者的投机动机，使得此类城市的房价一直居高不下。国家为了合理调控房地产的市场价格，出台了相应的限购限贷政策，这就限制了一部分的投机需求。另外，由于人们的工资增长速度赶不上房价的增长速度，加上国家支持住房消费的政策不完善，使得很多有购房意愿的人无法进入到市场中来。而对于三、四线城市的消费群体来说，这类城市居住的大部分都是具有本地户籍的居民，外来人员较少，常住居民大部分都已经有房，加上近几年房地产竣工面积的不断加大，虽然这类城市的住房需求一直保持在一定水平上，但随着新建房屋的不断增加，房地产库存高的问题再次凸显。由此可见，房地产市场发展的低迷，其根本原因还是在于供需的失衡，要改变这种状况，必须从这两方面入手寻找应对之策。

从我国经济发展的新常态来看，其最主要的特征表现为经济增长水平由高速增长向结构性减速过渡，只要经济增长水平保持在7%的合理区间内，政府不会采取非常规的经济刺激政策。可见，在这种新常态发展过程中，政府将放松对经济的宏观调控，转而主要依靠市场对经济进行调节。多年以来，我国房地产市场受惠于政府政策，中央经济工作会议连年出台鼓励房地产市场发展的政策措施，使得房地产市场一片火热。房地产开发商出于利益的诱惑，大肆囤地，大肆新建房屋，这就导致房屋供应量的不断增加。在国家宏观经济发展速度放缓、城镇化进程放慢、投资和消费信心不足的大背景下，很多原来有购房需求的消费者放弃了购房的愿望，更多的人持一种观望的态度，从而使得房地产交易冷清，原有的库存得不到消化，新竣工项目又不断增加，房地产市场发展受阻，导致库存问题更加严重。

（二）我国房地产高库存的影响

房地产业在我国经济中占有非常重要的作用，毫无疑问，房地产的库存问题如果解决不好，有可能导致无法挽回的后果，主要表现为：

1.直接拖累房地产行业本身的发展。（1）房产开发商因不断增长的库存面临较大的资金回笼压力。这体现在，2014年下半年以来，现房和期房销售结构的变化使房地产企业的“资金链”大受冲击。截至2015年4月，房地产企业到位资金较上年同期下降了2.5%。（2）房地产业的盈利能力显著降低。在我国一般使用净利润率和净资产收益率（简称ROE）来反映房地产企业的盈利能力。2009年我国房地产业的净利润率高达16.64%，2013年的净资产收益率高达14.79%，随着房地产业库存上升，这两项指标大为降低。

2.高库存对房地产投资的压制直接加剧了经济下行的压力。2006年以来，我国房地产市场的快速发展加深了中国经济对房地产业的依赖程度。据粗略估计，新世纪以来，我国经济的增长率有1～1.5个百分点来自房地产投资的拉动，而且这种拉动作用具有加速器效应。一旦房地产业遭到冲击，将直接拖累经济增长。

3.地方财政收入压力加大，债务偿付捉襟见肘。由于我国地方政府的财政收入对房地产市场的依赖程度较大，房地产库存持续上升直接降低了开发商对土地的需求，使得靠土地吃饭的地方政府的财力捉襟见肘。有数据显示，“土地出让金”占地方财政收入的比重，已从2013年接近60%的水平快速下降到2015年4月的32%。

4.房地产库存增加降低了金融资产的质量，增加了银行体系的风险。2006年以来，房地产市场取得了快速的发展，助推房价不断创新高，使得房地产的抵押品属性在这样的市场行情中得以凸显。在这一背景下，银行发放到房地产的贷款比例大为提升，银行与房地产的联系更加紧密。但反过来，一旦房地产库存增加对房价造成严重的冲击，房地产作为防患风险的抵押品属性将会减弱，造成的结果就是以房地产作为抵押品开展的各项金融活动将面临严重的信息不对称问题。

三、我国房地产去库存的对策研究

房地产业作为我国经济发展的重要引擎，过高的库存对我国经济产生了一系列不利影响，也引起了政府的高度重视。2015年11月，政府领导人就曾多次在不同的场合针对房地产的库存问题发表讲话，年底举行的中央经济工作会议又首次将“去库存”由行业调控上升至2016年结构性改革五大任务之一，可见房地产库存问题的严重性。那么，究竟该如何化解房地产的高库存呢？

（一）房地产企业合理定价，化解库存

现阶段，面对过高的房价，很多有购房意愿的人望而却步。如何刺激这部分消费群体的消费热情，就需要让房价回归到合理的水平，房地产商可以通过适度降价，开展促销活动，释放被压抑了很久的购房欲望，唤起“刚需”群体的买房需求，这样虽然利润空间缩小了，但却能够激发一部分消费需求，有效化解当前房地产业的高库存现状，对房地产业的长期发展是有益的。

（二）合理规划和布局住宅用地，限制土地供应

房地产的高库存虽然受到市场大环境的严重影响，但也存在土地供应过于集中、规模过大、住宅用地规划布局不合理等问题。因此，可以考虑从以下几个方面着手解决：（1）地方政府应主动控制土地供应，包括减少城市综合体、商业的土地供应；（2）对已批出去的土地，要引导企业调整土地用途；（3）对正在开发建设的项目，允许企业根据市场的情况调整开发节奏，调整户型结构。

（三）依靠财政政策和货币政策驱动，增强消费能力

要化解我国房地产的库存现状，靠市场的力量难度较大，见效也比较慢，因此应该更多地依靠财政政策和货币政策来解决。财政方面，政府可以降低房地产商的开发、销售成本，降低市场准入门槛，实现让利、让税、让市场。税费减免是供给管理政策的核心。我国房地产交易环节税费较多，交易双方税费负担较重，因此政府可以通过适当调整税费结构、降低交易双方的税费负担来促进住房消费需求，化解房地产库存。货币政策方面，一方面政府可以积极实施宽松的货币政策，降低交易双方的购房成本；另一方面可以调整首付比例，首付比例的降低能够有效激发消费者的购房需求。

（四）加快城镇化进程，改革户籍制度

据测算，目前我们国家的城镇化率在50%左右，相对于美国等发达国家而言还有很大的差距，城镇化进程的不断加快无疑会激发一定的住房消费需求，有助于化解库存。众所周知，中国目前的户口政策大大限制了劳动力的流动，而供给侧政策的一个重点就是要让生产要素充分流动，打破限制要素流动的障碍。如果因为去库存，而给农民工一个城市户口，以及由户口带来的社保、医疗、教育机会，这无疑是对劳动力权利的一个肯定，对劳动力的更加充分流动有促进作用。但是，我们知道，这只是次优的一个选择，真正最优的户口政策是要消除与户口挂钩的各项福利，特别是大城市户口的福利，使得户口制度只有一个登记、统计的作用，只有这样，劳动力的充分流动才不会被人为阻碍。

总之，解决我国房地产高库存问题需要从社会、政府、企业多方面着手，既要有政策支持，也需要思想的转变，只有这样，才能够真正实现房地产业的安全软着陆。

[1]徐艳，张军.宏观调控与房地产市场健康发展初探[2].科技视界，2016（05）.

[2]胡志刚.房地产市场更需要“供给侧改革”[J].中国房地产，2016（02）.

[3]中国房地产市场2015总结及2016展望[J].城市住宅，2016（01）.

[4]汪文忠.我国房地产市场冷与热的思考[J].广东经济，2015（05）.

（作者单位：广州华立科技职业学院）