浅谈房地产开发与经营的特点

张 笛（徐州工程学院，江苏 徐州 221000）

浅谈房地产开发与经营的特点

张 笛
（徐州工程学院，江苏 徐州 221000）

如今在世界的经济大背景之下，经济发展已经进入“疲惫期”；同时在中国，政府掌控更多的经济发展资源，房地产发展资源十分抢手，这就决定着对于中国的房地产行业将迎来一个更新换代的大时代。文章对房地产开发与经营的特点进行了简要概述，并分析了现今房地产开发企业外部环境的状况和内部管理的缺陷，提出了有关房地产开发与经营的创新性策略。

房地产开发；经营模式；特点研究

一、房地产开发与房地产经营的深刻理论内涵

在文字意义上的开发仅仅指将荒地变为农田之类的耕作资源的劳动过程，而随着社会的发展和房地产行业的应运而生，如今的开发从文字意义上不单单指农田垦殖，主要指建设建筑物、构筑物的建设过程。

房地产开发离不开合理的规划，真正意义上的房地产开发一定是在政府城建合理规划下的，建筑物有序建设和开发，从时间的纵向层面来讲，建筑群决不能离开基础设施而建设，在进行房地产开发时，理论意义上讲，一个地区的房地产开发和基础设施的建设应该是相辅相成并同时进行的，只有规划好各方面的建设因素才能让房地产建设系统化合理化；在房地产整个开发过程的横向方面讲，房地产开发伴随很多的建设因素，包括资金的充足性和人员的规划性和建设资源的合理性，从最初规划到最后物业管理都要做到尽善尽美，细致入微，协调性强的房地产开发才能在长远意义上发展经济造福民众。

在文字意义上的经营主要是指统筹经管，而不仅仅局限于店铺经营也指代政治方面的经管。现在放置在房地产开发的层面上主要是指，在开发建设过程中的经济方面的统筹和规划，在房地产发展的过程中，合理经营的绝对是房地产蓬勃发展的不二法门，在开发过程中，各个资金链的链接和每项资金的来龙去脉都是房地产经营的重要方面，只有在符合经济规律的情况下，才能进行合理有效的经营。

二、房地产开发与经营的特点

（一）房地产开发与经营难度较大

房地产商品与经营难度大有着直接的关系，房地产商品对于中国民众来说是一生中最难实现的商品，由于其成本非常大，带来的收益也是不可估量的，不过在房地产开发过程中，整个商品的建设完成需要几年作为一个周期，而根据实际的企业经济规律，在这几年期间资金的去向不能只进不出，所以就需要经营者在房地产开发和经营的前中后期通过多种手段保证其巨大价值的实现，这样不仅能保证成本资金的流动，同时可以缩小资金流，以少部分资金经营大规模的项目，减少项目本身带来的不可预测性；然而房地产经营手段包括预售，信托等方式，就需要企业本身具有强大的经营规模和市场公信力；价值实现还会受到国家政策性的影响，房屋价格会因此而动荡，房地产市场难以通过房地产商的手段进行调节，这些都无形中加重了房地产开发和经营的难度。

（二）房地产开发与经营风险大

房地产商品的形成周期长与经营难度大有着直接的关系，作为普遍形成周期最长的房地产商品，在房地产开发过程中，整个商品的建设完成需要几年作为一个周期，在此过程中经营方面的资金因素就成为房地产行业一个老大难的问题，由于本身的成本量大，收益回报率大；在经济学角度收益回报率大的行业必然存在高风险的情况，如在经营资金环节不能保证所有资金都落实到位，那么会极大影响整个房地产建设的发展安全性；同时国家政策，经济大环境，居民消费心理都从很大程度上影响房地产价格，所以房地产行业具有很高的风险。

（三）房地产开发与经营政策性强

房地产业作为中国经济支柱性的第二产业，对民众的生存发展也有巨大的作用，所以国家势必会通过政策性手段对于房地产进行调节和掌控，不仅仅是为了稳固经济发展的势头，同时的也是为了保障广大民众的生活质量，所以从大环境角度讲，中国的房地产开发与经营的政策性极强，国家对于房地产行业的立法和政策明显多于其他行业，为了保证房地产行业处于正常发展的轨道之中，政府发挥财政作用对于房地产各个环节进行监管和审查。

三、房地产开发与经营管理的创新策略

在中国经济发展的大环境下，房地产的发展将迎来一个优胜略汰的大时代，严峻的房地产房展形式启示全行业只有应用创新的经营和发展策略，才能在经济发展的浪潮中淘得泥沙始到金。

（一）实现扩张

1、规模化扩张

房地产企业的规模化扩张是世界所有国家所面临的一个必然的趋势，一小部分的大型房地产企业不经占据大规模的房地产资源，同时在盈利方面也远高于中小型房地产行业，大企业不仅占据大部分房地产市场，整个房地产发展有着集中化的大趋势，日本的十大房地产企业占据着九成的市场份额，中国的八大企业平均盈利值为26%，高于其他企业10%,所以房地产的规模化发展是房地产发展中成熟化趋势化的表现。

2、跨区域化扩张

房地产企业跨区域扩张是各个地区面临的一个必然的趋势，也从一个层面佐证房地产规模化的发展，根据经济学中行业的趋利避害性，不同区域的房地产发展水平不同，要开拓更大的房地产市场就要实现跨区域的房地产发展，同时获得房地产收益的最大利益。

3、专业化扩张

专业化发展是房地产长期生存经营的不二法门，通过科学化系统化的运营手段，专业化的科技人才，具有远见的经营团体才能在房地产经济发展的基础上不断促进不断提高。

（二）抵抗风险

1、优化融资结构，以降低财务风险

融资方式的多样化不仅仅为房地产行业提供生存发展的资金，同时也从很大层面上提高房地产发展在资金行业的不可预测性，在进行多种行业多种手段的融资前，一定要分析和掌握好资金源头，保证源头的安全性和资金的结构性，通过资金系统优化的手段进行最低风险下的高额的融资。

2、缩短开发周期，以降低市场的政策风险

目前一些房地产开发公司存在着较长的开发周期，这实际上会使开发单位受到很多隐性开发风险的影响，不利于其在市场中获得稳定的地位，所谓夜长梦多，因为社会因素的不断变化，新的社会环境在很大程度上会提高其受到的风险，所以最好通过提高开发效率的方式，尽早完成一个开发周期，以规避风险。从另一方面上讲，一些开发公司虽然效率高，周期短，但是却用豆腐渣工程来欺骗群众，欺骗社会，这无疑是饮鸩止渴，自寻死路的做法，缩短开发周期的方法不应该是降低质量来提高速度，而是在保证质量的同时，通过加强管理，提高技术，使用效率更高的高级设备，从而在保证质量的同时，又要提高效率。

四、结语

相比于其它产业的开发管理活动，房地产方面所参与的社会元素更多，程序交接复杂，有更多的社会角色参与其中，方式多样，这些特征导致房地产开发变得更加困难，经受了更多的风险，更容易受到社会政治经济因素的影响。以此为基础，应该深入了解挖掘这其中的优势和劣势，对于房地产实际操作过程中具有借鉴性意义。在政府指导房地产的开发条件下，房地产公司应该通过自身的不断更新管理模式，改进经营方法，整合自身资源，通过企业兼并和强强联合等方法提高自身实力，来趋利避害，走出目前遇到的困境。

[1]兰峰等:房地产开发与经营[M].北京:中国建筑工业出版社，2011:32-33.

[2]申立银俞明轩:房地产市场风险[M].天津:天津大学出版社，2014:23-25.

[3]吕奕成，王艇.中国房地产商业模式研究[J].中国房地产，2012,12:32-40.

G322

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1007-6344（2016）04-0320-01

张笛（1993——）男，江苏宜兴人，徐州工程学院房地产开发与经营专业学生，本科，研究方向 房地产开发与经营。