房地产企业融资问题研究

邵名童　张丹阳

摘 要：房地产企业融资是一种受很多种因素影响的活动，本文根据当前我国该种企业筹集资金的状况，总结了我国房地产企业筹资过程中遇到的各种问题。房地产企业具有经营风险大、建设周期长、资金需求量大等显著的特点，充足的资金是它们保持良好运行的保障，所以能否筹集到足够的资金对这些企业来说非常重要。近几年，我国通过各种有力的手段对该行业进行调整，房地产投资过热的现象虽然得到了缓解，但也带来很多问题。

本文阐述了房地产企业融资问题的现状，分析了房地产融资难的的原因，提出了一些有效的对策和思路，希望对我国房地产企业融资问题的研究有一定建设意义。

关键词：房地产企业；企业融资；融资渠道；融资对策

一、房地产企业融资存在的主要问题及原因分析

（一）房地产企业融资存在的问题

1.融资结构单一，且间接融资是主要形式。房地产这个行业需要大量利用资金来支持行业的稳步发展，项目融资成为一个关键问题。房地产行业很难在自己上自己满足自己的需求，所以通过向银行、其他机构贷款，房地产行业才能获得足够的资金，这也是此行业的主要筹资方式。由于受到借款金额、还款难度、时间周期等因素的限制，房地产公司向其他相关或非相关企业借款或通过自己发行证券获取资金的方式应用尚不广泛。再比如房地产筹集资本的另一个主要方法股票筹资方式，因为其自身的特征几乎不能申请上市，这个筹集资本的来源也受到了制约，再加上金融工具有限，融资渠道狭窄，更无法为企业的运营提供充足的资本。

2.对房地产融资的限制因素太多，融资有很大局限性。资金是一个企业生存与不断壮大的基础。当前国家对可利用土地资源采取保护措施，明令银行对房地产企业的贷款采取限制措施。再加上国家对其他信贷机构的设立更是要经过层层行政审批，房地产企业要想获得充足的资金变地十分困难。当前房地产业又主要依靠间接融资手段，自身“造血”的能力明显不足。

3.房地产金融市场结构单一，金融市场体系不完善。目前我国该种行业市场的融资结构依然是以商业银行的贷款为主，虽然投资信托行业也有所发展，但房地产市场金融结构单一的局面还尚未得到改变（王小雪，2008）[1]。要想形成多元化，竞争性的市场结构还需努力。与其他国家相比，我国的金融市场体系由于发展时间较短，尚不成熟且不完善，专业性的投资机构、担保机构和保险机构还没有出现。

（二）房地产企业融资存在问题原因分析

1.房地产金融缺乏创新工具。由于我国的房地产金融市场尚不成熟，还未能创造出新的工具供这些企业广泛使用，因此资产抵押与贷款按揭依旧还是主要的筹资方式。我国房地产金融市场应该根据自己的实际情况制定适合自己情况的房地产金融工具如实现抵押贷款证券化，私募股权融资等。

2.房地产金融体系还不健全，存在较大缺陷。我国目前该行业市场形成了以商业银行为主，其他机构如信托投资公司、社会保障机构等为辅的格局。由于信托投资公司，保险公司等这些新兴的融资及信用保障机构兴起较晚，发展时间较短，造成这些金融工具的运用效率低，社会资金不能得到充分利用。

3.与房地产金融相关的法律法规还不健全。由于我们国家还没能制定出比较完善的法律规章，对该市场的监管不够严格，不能充分发挥它们的作用，因此该市场发展的秩序还是处于比较混乱的阶段。在该市场中，消费者也算是投资的一大主体，由于他们没有接受过比较好的的金融知识培训，因此获得的信息往往对他们用处不是太大。

4.房地产市场金融体系效率低下。目前我国该行业市场体系尚不完善，因此无法使社会上的资金实现优化配置，不能充分实现过剩资源方向匮乏资源方的融通，这些企业对资金的巨额需求很难得到满足。再加上房地产缺乏流动性，海外投资者如果想进去中国房地产市场就必须提前准备好完善的退出手段。所以，很多境外资金对这一市场都望而却步。

二、应对房地产企业融资问题的若干对策

（一）政府方面

1.完善房地产金融相关法律体系。积极规范与健全对民间借贷、房产信托和私募股权基金等新型筹集资金方式的法制规章建设。加强对房地产市场上的信息披露监管，可以有效地改善房地产金融市场上信息不对称的局面，对消费者而言也能实现相对公平，使房地产市场能规范有效地运行。

2.适当放宽政策限制。国家可以在制度上对房地产实行一些优惠政策，放宽限制，比如可以适当降低房产企业的营业税，所得税等，适当放宽对房产企业信贷规模的监管改善房地产企业融资难的问题。积极引进境外资金，在制度上对境外资金的进入放松限制，使之成为房地产企业融资注入的新的“血液”。

（二）金融机构方面

1.研发新的金融产品。我国银行对房地产企业的贷款具有期限不够长而且金额也较小的特点，所以房地产企业很难通过贷款来获得所需的资金数额。 所以与房地产企业相关的这些金融机构一定要积极去创造新的筹资方式，将社会上没有充分利用起来的资金利用起来。根据这些不同企业的特点，以及不同居民的支付能力创造出不同类型的工具，实现金融工具的创新。

2.健全金融监管的专门机构。房地产业金融是一个极具风险的领域，证券市场的体制还没有像发达国家一样发展成熟，必须设定一种能发挥作用的机制和相应的安排。金融监管应以主动和被动相结合的形式 ，加强各监督管理部门之间的配合，去除这些部分之间重复发挥作用，堵住漏洞，促进信息交流，降低监督和管理的费用。

（三）企业自身方面

1.发掘新的融资渠道。我国房地产企业现有的融资渠道有限，为满足巨大的资金需求，它们必须根据自身特点及国外先进经验， 增强房地产企业自身实力，提高自身借贷信用。在利用好境外资本，房产信托以及不动产抵押证券化这些现有筹资方式的情况下，发掘新的筹资方式，如典当筹资、 租赁筹资、引入外资等。

2.做好融资规划，最大限度降低融资成本。融资始终是房地产企业发展过程当中必不可少的一个环节，因此，房地产企业的管理者一定要重视企业的融资问题，做好房地产企业的融资规划，把融资规划作为房地产企业整体发展战略的一部分（韩珍，2007）[2]。这样才能做好筹集资金的规划，最大限度地减小企业筹集资金的成本。

房地产企业在我国经济发展过程中的地位举足轻重。在当前环境下，这些企业要想得到成长，该行业的融资问题首当其冲。这些企业要解决筹集资金过程中遇到的各种问题， 离不开该市场中各个主体的团结协作。政府要完善房地产金融相关的法律体系，健全政府支持体系；企业要努力发掘新的筹资方式，做好筹集资金的规划，最大限度减少筹集资金的费用； 金融业要不断研发新的金融品种，增强这些产品的运用效率，完善这些企业筹集资金的担保机构。（作者单位：天津财经大学研究生院）

参考文献：

[1] 王小雪，天津发展房地产投资信托基金的制度障碍及改进，华北金融，2008.

[2] 韩珍，中型房地产企业融资方式研究，金融学，2007.

[3] 夏玉香，房地产企业融资问题研究，商业经济，2014，9：71-72.

[4] 李晓晖，房地产企业融资渠道探究，企业战略，2014，8：9-10 .

[5] 马如雄，房地产企业融资现状分析，投资理财，2014 ：48-49.

[6] 熊逸韬，房地产企业融资现状及改善，财政金融，2013 ：182 .

[7] 陈花军，关于我国房地产企业融资问题的探讨，现代经济信息，2013 ：372-373.