国有企业参与大型居住社区动迁房建设的建议

元 翔

(上海嘉定交通发展集团有限公司，上海 201899)



·房地产开发·

国有企业参与大型居住社区动迁房建设的建议

元 翔

(上海嘉定交通发展集团有限公司，上海 201899)

基于国有企业参与大型居住社区动迁房建设的背景，探讨了嘉定区开发建设大型居住社区动迁房的现状，分析了动迁房建设的推进难点，最后从优化办证审批流程、健全配套服务设施和创新投融资管理三方面，提出了国有企业参与大型居住社区动迁房建设的建议。

大型居住社区，动迁房建设，土地指标，配套设施

近年来，随着中央和各地一系列房地产调控政策出台，房地产开发企业的利润率和预期收益大大降低。与此同时，为抑制房地产市场过热和解决中低收入人群体的住房问题，中央及地方政府大力推进保障房建设，并鼓励国有企业参与保障房建设。在国有企业的参与下，混合了动迁安置房、廉租房、经济适用房和公租房等多种保障房产品的大型居住社区应运而生，成为应对城市住房问题的重要模式[1]。其中，动迁房的建设开发，作为保障性住房体系的重要一环，在发展新型城镇建设、推动地方经济发展、优化土地资源配置中起到了重要的引导性作用[2]。

1 嘉定区大型居住社区动迁房建设的现状和问题

嘉定区大型居住社区动迁房建设主体多以区国资集团、交发集团、城发集团等大中型国有企业为主，这样不仅可以减轻政府的资金和维稳压力，也使得住房在安全和质量方面能够得到有效的保证。目前，动迁房的建筑形态从原来的农民新家园、多层住宅社区转变为高层住宅社区，这种转变推动了嘉定区城镇化发展进程，改善了居民的生活环境，但是也带来了一些潜在的问题。高层住宅社区不仅增加了政府的投资成本，也使得动迁房的建设开发在前期动拆迁、土地指标、办证流程以及配套设施健全等方面存在着困难和挑战。这些问题引发的次生效应，不仅在于动迁居民在外过渡时间长而给政府带来的社会维稳压力，也使得政府在推进动迁房建设中承担了高额的过渡费。个别企业受制于前期土地动迁和用地指标无法正常开工，造成动迁居民在外过渡多年仍未搬入新居。个别项目为了控制造价，降低建设标准，使得动迁房与同区域商品房差别很大，对居民的生活品质和幸福指数也产生了一定的负面影响。

2 国有企业参与大型居住社区动迁房建设的推进难点

1)前期办证。a.动迁和土地指标问题。动迁问题是动迁房建设过程中要解决的首要问题，它所解决的不是动迁安置居民自身的动迁问题，而是拟选址的动迁房项目红线内存在的动迁问题，这类问题直接影响建设主体单位土地手续的办理。土地指标问题是国有企业参与动迁房建设中碰到的特殊问题，它有别于普通商品房项目。开发商是以拿到净地为准来开展项目建设的，而国有企业开发的动迁房存在提前介入的问题，在解决土地指标的过程中动迁居民的安置协议已基本签订完成，过渡期进入3年倒计时。土地指标延迟落实会给后续建设预留的时间越来越短，政府面临的压力也会越来越大。土地指标的解决是项目主体公司取得土地的先决条件，直接影响前期办证进度和建设周期。b.办证审批问题。国有企业开发建设大型居住社区动迁房，从立项到施工许可证，整个流程通常需要1年左右的时间。这在一定程度上制约了项目的建设进度，同时项目并联审批制度在规范审批的同时也延长了主要技术文件的审批时限。另外，影响办证进度的原因也存在于各建设主体内部，在积极推进外部协调工作的同时，内部流程的规范和灵活，也应成为主体企业研究的重点。

2)周边配套设施滞后。目前嘉定区在建的大型居住社区动迁房项目选址离中心城区有一定的距离，教育、医疗、体育、文化设施还不够健全，特别是和居民生活出行密切相关的菜场、学校、超市等配套设施的建设相对滞后，某些社区周边市政道路未正式开通，公交出行不够便捷。这些问题影响居民的生活品质，也应在后续的建设开发中进行重点的研究。

3)建设资金庞大，投融资风险高。从中央到地方，动迁房建设资金仍存在较大的资金缺口。从短期看，各地通过追加投入、银行贷款、金融创新等方式，保证了民心工程的顺利实施。但从长期看，动迁房建设缺乏吸引力，法规建设相对滞后，长期稳定的融资渠道尚未形成。特别是现在可供应土地资源的日益减少在一定程度上影响了市区财政收入，国有企业动迁房建设资金筹措均不同程度的存在融资短板问题。举例来说，按照发改委对动迁房立项中关于建设资金的要求，自有资金应高于总投资的30%以上，但可以完全达到自有资金比例的企业少之甚少，多数企业是通过借款、贷款或股东融资的方式临时筹集而成，这也潜在的增加了企业的融资压力，后续偿还贷款过程中不仅要偿还贷款部分的利息，还要承担“自有资金”产生的多余还款利息。

3 国有企业参与大型居住社区动迁房建设的建议

1)规范决策、优化审批流程。a.规范动迁和土地决策。动迁问题和土地指标问题是政府决策性问题。以嘉定区城北大型居住社区蔷薇苑动迁安置房和云翔大型居住社区动迁配套基地为例，动迁和土地问题均影响了项目的正常建设进度，要解决1 400余户动迁居民在外过渡问题，保证总体推进的方向不变，我单位采取了分期、分标段建设实施的方式，在有条件建设的区域提前开展建设工作，以规避风险、技术可行的原则，同步跟进地方政府解决动迁问题。b.创新优化审批流程。在动迁房前期办证审批流程中，可以尝试研究缩短方案、总体文件、规划许可证等技术文件审批期限的可行性，研究审批流程的优化，研究网上报批、资源共享的协同审核的审批方式，适当缩短重要文件的审批期限，提高审批效率。审批流程的创新优化，还可延伸到主体企业内部，在企业内部的合同流程、付款流程和协作流程，优化流程设计，减少重复性和非必要性审批环节，使项目内部管理更加有序，内部协调更加顺畅，这都有助于减少企业内部时间损耗，提高办事效率。另外，还可以考虑引入专业咨询机构开展前期办证工作，委托第三方的方式可以合理利用人力资源，避免事务性繁琐而影响工程推进效率。2)路网先行，配套设施同步健全。在嘉定区推进大型居住社区建设的城镇化进程中，一方面带动了偏远郊区的经济发展，但也要同步解决公建配套设施不足的问题。先行启动居民社区周边管线规划和路网建设，加快推进市政基础设施建设，结合动迁房和商品房项目，在上位规划的基础上，同步建设并引入商业、教育、医疗、体育等配套公建设施。其中，方便居民出行的公交、菜场、超市等公建设施更应提前谋划，提高居民出行的便捷性和生活品质。3)创新管理，灵活投融资渠道。a.创新融资方式，拓宽融资渠道。解决当前国有企业资金短板的问题，应规范既有融资方式，在落实银行、信托、股东融资的基础上，规范动迁房回购协议的履行，依托回购主体分期支付建设资金来缓解项目公司的资金压力；同时，积极探索金融创新，可尝试研究依托社保基金、保险公司等方式支持动迁房建设的可行性；还可允许地方政府通过发行动迁房债券，进行项目融资。b.引入第三方合资开发建设动迁房。借鉴海外经验，引入开发商参与建设动迁房是缓解政府压力的新思路。目前，各地在积极引导国有房地产企业参与动迁房建设的基础上，也逐步向民营企业敞开大门。借鉴民营企业资金和国有企业的优势形成互补效应，把动迁房与普通商品房项目开发结合起来，可在一定程度上解决资金问题。但从长期来看，不论是融资平台的创新还是拓展第三方建设主体，都难以从根本上解决动迁房建设资金问题，相关部门应进一步研究建立长效的收益机制，尝试国有企业通过拓宽动迁区域内土地储备、优化土地资源配置、建设并持有大中型物业等方式增加收益型投资项目比例，这样才能从根本上解决动迁房建设资金问题。

4 结语

本文基于国有企业参与大型居住社区动迁房建设的背景，探讨了嘉定区开发建设动迁房的现状和问题，从前期办证流程、配套服务设施和建设资金三方面分析了国有企业参与大型居住社区动迁房建设的推进难点，提出了优化办证审批流程、健全配套服务设施和创新投融资管理的建议。

[1] 肖淞元.中国城市住房保障制度的演变、问题及建议[J].中国房地产,2012(20):41-52.

[2] 王颖禾.从保障房住房建设角度对大型居住社区规划的若干思考[J].上海城市规划,2011(3):41-44.

The suggestions of state-owned enterprises to participate in large residential community dismantling and settling building construction

Yuan Xiang

(ShanghaiJiadingTrafficDevelopmentGroupLimitedCompany,Shanghai201899,China)

Based on the background of state-owned enterprises to participate in large residential community dismantling and settling building construction, this paper discussed the status of Jiading district development and construction of large residential community dismantling and settling building construction, analyzed the propulsion difficulties of dismantling and settling building construction, finally from optimization of registration approval process, perfect support facilities and innovation of financing management three aspects, put forward the suggestions of state-owned enterprises to participate in large residential community dismantling and settling building construction.

large residential community, dismantling and settling building construction, land index, support facility

1009-6825(2016)18-0216-02

2016-04-15

元 翔(1984- )，男，博士，工程师

F293

A