“拐点”将现？

龚小锋

SOHO中国董事长潘石屹曾在2008年初抛出的“百日巨变论”中，最令人耸动的一条预言便是：“3个月内如果楼市不回暖，房企将出现倒闭潮”。万科董秘兼高级副总裁谭华杰在最近的一次机构路演中提出，“北京上海房价超过纽约是大概率事件。但如果超出太多，那就是泡沫了。之后的破灭很可怕。”

随着一线城市房价的快速上涨，自3月开始，京沪深等地的房地产政策风口明显收紧，不少业内人士预言楼市将迎来新的“百日巨变”，在下半年将进入一个调整期。

谁是房价推手？

对于京沪深房价近期快速上涨的原因，除了有经济基本面向好，土地面积有限、土地供给不足等常规因素外，还受到需求、信贷、税收，包括地方政府、中介，甚至是股市下跌等多方面因素整体作用。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊近日在接受媒体采访时直言，暴涨的原因有两条，一是因为货币信贷的大幅上升，大量流动性注入楼市。央行最新数据显示，1月整体金融数据大超预期，当月新增人民币贷款增加2.51万亿元，创下单月纪录新高。第二是居民出于个人资产配置的需求。

近期，在北京等地，P2P等新型金融工具的泛滥，使市场得到了金融杠杆的撬动。房价上涨的背景下，购房人群通过“首付贷”类金融产品，可获得数十万元甚至100万元的贷款，以用来支付购房首付。

“首付贷”正在面临政策收紧的风险。近日，有消息称，北京市金融工作局正在指导北京市网贷协会摸底涉嫌高杠杆房贷情况。在此背景下，链家等房地产中介机构的“首付贷”业务已被叫停。

在上海，不乏恐慌入市的影响，“2·19契税新政”的出台以及中介的炒作，都加剧了楼市的看涨心理。在这种情况下，购房者容易因为担忧房价继续上涨，而恐慌性入市，高价接盘，进而引发其他业主的跟风涨价。

近日，住建委公开披露，契税新政后，有个别中介借机鼓动不明真相的购房居民提前办理相关手续，对散布不实信息的房地产中介机构将予以严肃处理。近期上海各区房地产交易中心被挤爆，宝山区交易中心自2月28日起实行非常时期交易限流措施。

对于高烧不退的深圳，更有其特殊原因。“供需关系和人地矛盾只是深圳房价疯涨的次要原因。”深圳一名房企高层表示，难道前两年深圳供求就不矛盾了吗。在其看来，深圳房价高涨有很重要一部分原因是股票市场资金流入引起的。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，深圳房价上涨很重要的原因是“房地产炒作之风太盛”，大量房地产购买反映的不是刚性需求或改善型需求，而是投资性需求。

据中原地产统计，深圳投资购房比例已从2014年10月的10%涨至目前的25%。深圳楼市炒房者众多，一些炒房者通过“假离婚”“养房票”等行为规避限购政策。

在倪鹏飞看来，深圳房地产如果操作不当，很可能会引发一轮房价的下跌。他此前到温州调研，当地企业家就对他表示，深圳目前的楼市行情类似温州2010年的状况，彼时温州楼市处于高度投机状态，2011年颁布的限购政策让温州楼市急剧下滑。

京沪深楼市政策趋紧

一线城市房价快速上涨，已经引起了监管部门的密切关注。住房和城乡建设部部长陈政高在两会上表示，一线城市仍然会严格执行楼市限购政策，2016年不会取消，甚至部分一线城市比如深圳有可能会提高限购政策执行门槛。

此外，陈政高提及的措施还包括，实行严格的差别化税收和信贷政策；增加土地供应面积，及时披露相关信息；增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；打击各种交易中的违法违规行为。

总体而言，释放土地空间与保障房供给是京沪深今年供给侧改革的两大共识。北京在1月份公布的《2015年北京市政府重点工作情况汇编》也指出，优化住房供应体系，继续坚持限购不动摇，坚持鼓励自住型改善型住房等政策。

近期，北京通州的京贸国际公馆3套现房发放销售许可证时，拟售单价10万元的消息在市场迅速传开，没过多久，这张销售许可证被悄然撤下。

3月6日，全国人大代表、上海市委书记韩正也指出，全国各地房地产市场情况差异性很大，因城施策非常正确。近期上海房地产市场出现了非理性、过热的情绪，韩正对此认为，房地产市场的健康发展不仅是经济问题，更是民生问题。

在上海，相关举措已经趋严。已有上海媒体报道，近期上海对高端楼盘的预售许可证审批更加严格。此外，部分要求涨价的楼盘在上报房地局时未获批，尚在谈判之中。

深圳房价自2015年以来已经连续上涨，引起了有关部门的高度关注。3月2日，深圳市委书记马兴瑞首次表态称，高房价是个难题，但政府不会袖手旁观；未来深圳不但要大量供应土地，还要出台政策打击炒房。

3月1日，深圳官方称，根据房地产市场变化情况，深圳将于4月1日起对房产评估价格进行例行更新。这次例行更新很大概率是上调评估价，这意味着各种税费成本都将增加，客观上将起到平抑房价的效果。

亦有不少地产大佬呼吁楼市新的变革。“鉴于北京土地泛豪宅化，今年两会，我仍然在提案希望一线城市豪宅放开限购，比如总价1000 万元或2000万元以上豪宅解除限购。”泰禾集团董事长黄其森告诉记者，这块与民生保障无关，既能促进商品流通、满足市场需求，又能增加政府税收，两全其美。

对于房价的上涨，黄其森还支招，希望能降低房地产企业经营税负。在他看来，绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，建议各地结合当地房地产的经营状况，确定合理的土地增值税预征率，这样可以起到客观上平抑房价的作用。

调整期到来？

多名业内人士认为，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时，再叠加楼市政策对一线城市的影响，本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。

亚豪机构市场总监郭毅认为，3月开始，一线城市的调控风向再度进入了紧张状态。在经历了去年一年调控“放水”之后，一线城市成交量的重新活跃，成交价格的快速回升，已经再度触及了决策层的红线。

“从一线城市政策与市场变化趋势特征来看，可以说未来几个月或将迎来百日巨变。”同策咨询研究部总监张宏伟预测，两会结束后一个月内，针对楼市过热的现象，京沪深等一线城市会发布调控措施，市场也将在下半年进入到市场调整期。

在张宏伟看来，所谓“百日巨变”并不意味着一线城市楼市会急剧下跌，而只是相对来说，春节之后的“恐慌性”购房与“日光盘”频现的现象也会就此而止。部分房企和中介会因市场行情变化，迎来新一轮洗牌。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦认为，上海楼市上半年的火爆趋势应该会有所延续，下半年暗存隐忧。上海去年就对今年楼市调控的政策口风从严从紧，今年下半年一些地王项目会入市，如果开盘价格是“赔本”的，去化又不好，市场心态会出现变化。

在上述业内人士看来，2015年“3？30新政”以来，一线城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，这样的释放也带来市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

北京土地市场仍在节节走高。2月23日和26日，绿地集团共斥资70.3亿元在北京获取三宗土地。其中，大兴区黄村地块单价达到4.7万元/平方米，成为新年后北京市场的首个“地王”。这也是绿地在时隔5年后首次在北京获得住宅用地。

对此不少业内人士表示忧心。“我过去也说过，北京什么项目都能做，什么地方都能做。但随着去年以来土地价格迅速飙升，风险开始显现。”黄其森也表示，在这种情况下，选择什么城市，选择什么项目，打造什么产品，有没有一支好的团队，就非常重要了，这些决定了新盘开发的成败。