我国物流园区存在的问题现状及对策建议

张德治

摘要：我国物流园区大部分还处于探索的阶段，尚未形成科学的方法。本文阐述了我国最新关于物流园区的定义，并分析了我国物流园区建设所存在的现实问题，在此基础上提出我国物流园区的发展对策和建议。

关键词：物流园区；空置率；招商引资；园区定位

一、物流园区的定义

物流园区的概念和创建形式最早起源于日本，由于物流园区给包括物流业在内的社会经济各方面都带来了极大的利益，成为人们广泛关注的焦点。

我国最新给出的国家定义是在2012年9月由中国物流与采购联合会、中国物流学会联合公布的《第三次全国物流园区（基地）调查报告》中出现，定义是：物流园区是为满足货物转运、产业发展和居民消费等规模化物流需求，依托区位交通条件，与城市综合功能和产业体系相配套的公共性物流基础设施群，是由统一运营主体管理、众多物流业者经营的物流运作集结地，是布局集中、用地节约、企业集聚、经营集约的物流功能集聚区。

二、我国物流园区主要存在的问题

我国现今物流园区建设遇到许多问题，比如定位规划、商业模式、政府支持问题等方面。现今物流园区所存在的问题，主要是以下四个方面：

第一，物流园区空置率高，利用率较低。这个问题在各个物流园区普遍存在，原因多种多样，但是归根结底来说，是对物流园区盈利的方式问题。之所以有这么多空置的，或者利用率不高的园区存在，一个重要原因是因为开发商不怕这些园区闲置。对于拥有土地的开发商来说，物流园区的开发是一种理由，赚钱的方式主要还是来自于土地溢价，开发商主要通过土地买卖赚钱。土地增值带给大部分开发商的利润远大于物流园区建设所带来的利润，因此，这块土地更容易被开发成建设成本较小的仓库来使用，静待城市发展带来的土地增值红利，物流园区的开发仅仅只是一个由头。

第二，资金回收期长，园区存活不易。物流园区的开发和资金回收周期很长，市场培育过程也较长，而园区开发又是一个对资金链要求很高的行业，必须有较强的资金量支持，或者开发商的资金成本较低，这就对物流园区开发商的资金能力提出较大要求。比如，从普洛斯的经验来讲，其业务的支撑首先是源自于其资金成本很低的国外资金，资金成本在1%至3%的水平，远远低于贷款成本和民间借贷成本。第二就是其园区运营的专业技术保障等。包括京东、亚马逊、天猫等在内的中国大型电商均和普洛斯有合作关系，回笼资金很快。所以普洛斯能在中国取得今天的成就，低成本的资金支持起到很大作用。

第三，开发商定位模糊，盲目复制地产模式，对于园区功能认识不深入。对于大部分物流园区开发商来说，有部分是地产开发转型而来，部分开发商发现其中两者共性——拿地、开发。但同时，对园区经营、规划、建设认识不够，以住宅或商业地产注重题材营销的思路广为拿地，造成现在物流园区利用率较低。同时地方政府在追求招商引资规模的同时，对物流园区规划数量太多，造成重复建设。以华南城和义乌小商品城为代表，延续之前地产销售的模式，将拿到的物流园区进行功能分割，以一定的商业开发伴随住宅开发和部分基础物流设施开发，打出建设物流信息服务平台建设的愿景，集合020等新兴互联网概念，通过招商引资，吸引城市居民个人投资购买，核心还是卖房，而物流功能则更多的是作为噱头，经营力度和开发力度均不是园区开发的重点。

第四，选址受规划影响大，用途受政府制约。这个问题可以归结成，最优结果不一定是政府想要的结果，而政府拥有一票否决权。部分地区尤其是县一级政府，对于地块规划定性和发展方向规定的很窄，开发商选址时受限比较多，可选余地较少，选址的可行性就更少，偶尔部分地区出现政府处于地方利益，打造城市名片等，已经给地块定位。民间一句话叫做“中国最牛的规划部是县长”也有一定道理。

三、现代物流园区建设的对策和建议

（一）开发商在园区选址上需要有更多的话语权

对于物流园区选址的情况，选址很大程度上要受政府规划所限制。园区的开发商需要在选址方面有着更多的话语权，应以市场为导向，产业基础和交通区位占据重要影响因素，物流园区从根本上来说是支撑性、服务性的经营个体。在市场经济条件下，任何一种经济行为都必须遵循市场规律。因此，物流园区选址的决策应该坚持以市场需求为导向，辅以政府的城市规划目标，进行科学的市场需求分析，来决定物流园区的选址。

（二）灵活运用园区优势，创新招商引资内容，改善招商引资环境

空置率高企在一定程度上是因为招商引资难度太高，反过来招商引资的思路错位也是园区招不到入园企业的问题之一。招商工作不仅需要园区大力投入，也需要政府的支持，使得企业在政策方面享受到优惠以及在管理、审批方面的便利。同时，更重要的一点是避免政策的朝令夕改，尽量保持政策的连续性，保持良好的政企信息互通。招商的政策制定也需要在与时俱进的情况下保持创新性，这才能改善招商引资的大环境，提高园区招商引资的效率。在招商引资工作过程中，也需要打开新思路，比如建立分类管理的客户信息实时更新系统，建立备用数据库，形成对企业信息的良好把控，对推进园区内实行物流金融也有好的支撑。

（三）发展物流金融，拓展服务范围，减轻资金压力

物流金融是一种有效融合物流、信息流与资金流的创新性金融产品，将金融活动引入到物流过程中去，组织和调节物流运作过程当中货币资金的运动，从而来提高资金的使用效率，并且使物流产生价值增值的一系列的经营活动。园区可以通过引进银行、生产流通企业、物流企业为主体的融资业务，通过金融产品帮助解决入驻企业的资金问题，既可以帮助入驻企业通过在园区内的仓储货物获得贷款，又可以帮助银行解决一定的信息不对称问题，在有抵押物的情况下分散贷款的风险。最重要的是园区通过做担保的方式发展物流金融，对于园区入驻企业来说具有极大的吸引力，缩短园区的建设周期，也能缩短资金回收期。

（四）“互联网+物流园区”，智能化物流是园区建设的未来方向

“互联网+”与物流园区的结合是未来物流园区的发展方向，也是对物流园区信息化水平的更高要求。不管是物联网实时信息还是大数据运用，通过技术创新提高园区物流信息化水平都是重中之重。现今大部分的物流企业都渴望做平台，尤其是做唯一的平台，来积累整个需求端的数据。但是，唯有与互联网相结合，建设智能化物流通道，打造行业规则，制定标准化指标，提出技术创新才能从根本上抓住用户，提升园区的品牌价值。

四、结语

物流园区的建设对城市本身有很大的促进作用，好处是显而易见的。但是物流园区的规划与建设一定要有科学方法的指导与分析，尊重市场规律，才能让物流园区发挥其有利作用，成为经济发展和社会进步的重要助推力。

参考文献：

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