试析在房地产估价中如何运用市场比较法

叶杰

摘 要：在房地产估价的过程中，应用最为广泛的是市场比较法，市场比较法通常也被人们叫做市价法和市场法等。当前所通用的市价法通常就是指借助市场调查，选择一个或者是几个和背评估资产相似或者完全相同的资产当做是比较的对象，将对象的成交价格和交易条件进行比较和调整，从而估算出资产价值的方法。本文主要分析了市场比较法在房地产估价中的应用，以供参考和借鉴。

关键词：房地产估价；市场比较法；评估误差

房地产估价的方法相对比较多，在众多的方法当中，市场比较法是最为常见也是应用最为普遍的一种方法。市场比较法主要你是根据房地产价格形成的替代原理来制定的，也就是说效用相同、条件类似的房地产中间，其价格之间所产生的相互间的影响，甚至是替代和趋于一致的状态，也就是说可以用替代的价格来对其进行计算。

1、市场比较法的操作步骤

市场比较法共有7个操作步骤⑴搜集交易案例。⑵选取可比实例。可比实例与估价对象要做到八个相同：地区相同，用途相同，建筑结构相同，规模相当，权利性质相同，估价目的吻合，估价时点接近，均为正常成交价格。⑶建立价格可比基础。包括五方面：统一付款方式，统一采用单价，统一币种和货币单位，统一面积内涵，统一面积单位。⑷进行交易情况修正。⑸进行交易日期修正。⑹进行房地产状况修正。⑺求取比准价格。

2、市场比较法的计算公式

待估房地产的价格=可比实例实际成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况调整系数由于用来比较参照的实例有多个，通过上述修正后，每个交易实例都得出一个价格而且不可能完全一样，最后需要综合求出一个估价额，作为待估房地产的估价额。

3、提高市场比较法评估的精度

要提高市场比较法的评估精度，我们必须要从多个角度对其加以控制和改进，只有这样，才能更好的保证市场比较法评估的效果，以下笔者结合自己的实际经验对其中比较有价值的方法进行简要的分析和阐述。

3.1规范中估价人员的行为准则

房地产估价人员在实际的工作中必须要严格按照国家的相关规定去做好房地产估价工作，同时还要遵照公平、公正和公开的原则，这样才能保证房地产市场价格的客观性，在项目估价的过程中，估价人员必须要亲自进入项目现场，对工程的具体情况予以全面的仔细的了解，在拆迁评估的过程一定要严格的根据技术参数和量化的标准，同时在这一过程中也应该根据其规范的流程和步骤去处理。

3.2估价人员一定要具备非常好的专业分析能力

首先是资料分析能力。市场比较法通常是将委托评估房地产和近期所产生的预期相似性较高的房地产进行全面的比较和对照处理，从已经发生了交易的房产中的抑制价格来对房地产最为可能和合理的买卖价格或者是租赁价格进行适当的调整，而要做到这一点，估价人员必须要具备非常强的分析能力。

其次是敏锐的观测能力。敏锐的观测能力可以非常有效的改善估价的精度，所以，估价人员要对各种影响房地产价格的因素进行全面的分析，此外，还必须要对影响价格变化趋势的因素有非常敏锐的观测能力，按照潜在因素发生的变化，给出一个相对较为科学合理的房地产价格。

再次是分析市场供需状况的能力。房地产价格在很大程度上会受到供需状况的影响，影响房地产价格的因素通常都是通过影响房地产供需来体现的，在这样的情况下，估价人员一定要对房地产的供需情况进行全面的分析，只有这样，才能更加准确的掌握房地产的价格变化的趋势和定位等。

3.3重视交易案例的收集

从一方面来说，因为当前出现了信息不对称的现象，估价人员获得案例的机会并不是很多，成交的案例更是少之又少，此外因为信息资料并没有非常好的共享通道，交易情况和交易背景都不是非常的明晰，这也使得评估的参数都无法正常的调整和修正，因为这两个因素，其在很大程度上都会对评估的精度產生非常不利的影响。

而在另外一方面，因为股价人员搜集案例的渠道并不是很多，有些人知识凭借报上减下来的房地产售楼信息或者是直接送上门的楼书，而有些估价人员还在没有非常精确的参数之下就得到了结果。整个过程是受到结果支配的，有一些选择没有成交的案例对其进行评估，此外，在实际的工作中因为在经验上相对比较欠缺，其所选择的案例对非市场行为并没有予以充分的考量，对评估物业所处的地区房产价格的发展形式把握不够精准，对房地产中不同物业之间的特征并没有予以充分的了解，对影响估价的因素并没有予以准确的分析，在操作的过程中很难按照操作规范的要求进行，在评估的过程中并没有采取成交案例实例评估等多个原因，从而使得评估的结果会存在一定的误差，影响了估价的准确性。

所以估价人员在日常工作中一定要注意交易案例的收集工作，在实际操作中应该采取多种方式去收集交易案例。同时还要在收集的时候保证案例自身的完整性，这是因为，不完整的案例材料在应用的过程中是不存在使用价值的，此外，资料的真实性也是我们需要关心和关注的一个问题，一定要具有辨别真假信息的能力。此外，还要在工作中努力的去创建交易案例资料信息库，这样也就能够为提升评估的准确性奠定良好的基础。

3.4注意正确选取比较案例

市场比较法最为重要的一个核心内容就是选择的案例一定要具有非常强的可比性，系数修正的过程中一定要具备非常强的准确性和可靠性，评估的过程中一定要抓住不同房地产最为重要的特点，这也会对评估的结果产生非常大的影响，在实际的工作中，我们一定要认真的选择案例，首先是必须要创建一个宽广的信息通道，从而使得信息资源能够得到更加充分的开发，这样才能让收集到的资料充分的体现其作用和价值。

3.5 合理确定修正系数

市场比较法在应用过程中最为理想的一种情况就是比较标的的房地产和待估房地产的实际情况完全相同，同时其在交易的细节上也具有非常强的相似性，但是房地产在发展过程中具有非常强的地域性和特殊性，所以并没有完全一致的房地产。针对这样的情况，房地产评估人员在估价的时候必须要做出一定的调整，估价人员在估价的过程中一定要对能够反映房地产物价特点和影响的几个重要的因素加以充分的分析，将比较典型的，对物业价格影响比较大的因素进行全面的对比分析。其次是估价人员在实际的工作中一定要在自己积累的经验的基础上对修整系数进行适当的调整和转变，同时对一些比较容易出现差别的因素及其修整系数进行统一化处理。最后是在当前所使用的公式当中，可以将实例成交的价格分成三类，但是这种分类的方式本身比较粗糙，所以我们需要将整个划分变得更加的精细，从而使得评估的精确性得到显著的提升和改善。

3.6关注待估房地产的无形因素

在房地产评估的过程中，更为关注的是有形因素所带来的影响，而对无形因素的影响并不是十分的重视，无形因素主要有居住的环境、物业管理和居住的人群等等，在估价的时候，必须要充分的考虑到无形因素的影响，同时还要对其进行充分的修正和调整。

4、结语

房地产估价在房地产行业发展的过程中是非常重要的一个环节，在房地产估价的过程中，市场比较法是比较常见的一种方法，这种方法有其自身的特点，也有独特的要求，在这样的情况下，我们要对其予以充分的了解，从而更好的保证估价的准确性和可靠性。

参考文献：

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