现阶段土地收购储备现状与问题解决对策研究

■　李娟

（连云港市国有土地储备中心江苏连云港222001）

现阶段土地收购储备现状与问题解决对策研究

■李娟

（连云港市国有土地储备中心江苏连云港222001）

本文根据我国现阶段土地收购储备的概念和理论依据，对土地运行进行分析，然后结合连云港市土地储备运行模式现状，探讨土地收购准备制度的运行体系，分析存在的问题和主要原因，提出相应的对策。

土地收购储备现状与问题解决对策

土地收购储备制度是我国土地使用制度改革中发展起来的一种制度，可以规范和培育土地市场的情况，确保财政增收，合理的土地收购和储备政策可以培育和规范土地市场，盘活企业的土地资产，落实城市的规划策略，完成对于城区改造的项目，同时可以使得政府增加土地的收益状况，提供居民可以负担的住房。

1　城市土地收购储备制度的概念和理论依据

城市土地收购储备制度是指在城市中进行土地的收回、收购、置换和征用过程中要遵守市场机制和法律程序制度，对于政府管控的土地能够保持收购和储备城市各类建设用地，确保城市土地能够有规划的进行供应和调用。城市土地储备制度的主要理论依据是市场失灵理论，政府经济学理论，公共管理理论，新制度经济学理论[1]。城市土地收购储备制度可以控制好建设用地的供应量，增强政府对于土地的调控能力，完成对国有土地资产管理和防止土地流失的要求，有利于城市土地市场健康发展，有利于提高政府对城市土地市场调控能力、有利于增加城市收入和加快城市基础建设，促进国有企业的改革和经济结构的构建。

2　我国城市土地收购储备模式的运行分析

目前我国城市土地收购储备主要是分为收购、储备和出让三个阶段，土地的储备可以对农用地征收、对城市划拨用地专制或者对城市出让用地购买、置换和到期回收。土地的收购是实现土地使用的基础，目前主要是采用银行贷款的方式，土地的储备是分为两个阶段，先是储备机构将收购集中起的土地进行再次开发变成“熟地”，接着就是储备机构开发的“熟地”进行出让和储备。土地的出让是统一的将土地供应总量计划，进入市场的方式进行招标、拍卖等，实现城市土地资产的收益。

3　连云港市土地收购储备制度运行模式

连云港市土地收购储备制度建立的基础是目前土地使用制度改革，加快完善土地资产，促进经济发展。合理的规划国家一级农田保护区，城市建设占用基本农田保护区有限制，依据《土地管理法》和《城市规划法》可以完善乡镇规划和土地法内容的协调管理工作[2]。根据连云港市编制《连云港市土地利用总体规划》所做的抽样调查分析，目前连云港市平均建设密度为45%，平均建筑容积率为1.43，人均建设用地超标6.25m2，农村居民点建设密度为39%，平均建筑容积率为0.65，人均建设用地超标82，也就是说小城镇老城区的土地收购有限，改造速度缓慢，需要建设配套的基础设施和打造良好的居住环境，将城市的总体效能全面发挥。不能因为旧城区的储地量丰厚就盲目的利用资金重置，因为改造后的盘活利用难度很大，需要相应的部门和行政支持。

连云港市还建立了国有土地储备中心，负责规划引导、超前储备、总量控制和滚动发展，确实推进土地实验改革，储备工作稳步提升，完成土地制度建立的目标。在不同的城市，土地制度的建设的目标也不完全相同，主要是严格控制建设用地供应总量，使得宏观调控土地的能力增强，防止土地的流失，优化土地资源的配置工作，对土地进行合理的开发和利用，根据土地管理法律和法规，确保深化土地使用改革，经营好城市的土地资产，促进城市建设和事业的持续发展。

目前，连云港市的土地储备机构设置主要是以双结构为主的设置形式，首先是建立了土地储备的决策机构，也就是市区经营性土地出让与储备工作领导小组；其次是建立了土地储备具体操作机构，也就是连云港市国有土地储备中心，适时的收购储备土地，对收购储备的土地进行拆迁，做好土地供应工作，承办好土地招标、拍卖和挂牌工作。其保障的主要措施是统一规划、统一储备、统一开发、统一配置、统一管理。

4　连云港市土地收购储备制度运行绩效及存在问题

近年来，通过国家对于土地的宏观治理和整治工作，适当的进行了经营权土地的严格控制，供地的成交额增加证明控制土地供应规模是卓有成效的。根据资料连云港市土地收购中，用途转为：仓储105亩，占2.36%；住宅为6983.2亩，占10.12%，办公12.34亩，占1.23%；卫生167亩，占2.36%，教育34.2%，占0.76%。收购储备的土地主要是运用在住宅上，土地制度保持城市地价的合理水平，培育和规范了土地的市场。土地收购储备制度制度目标之间存在内在联系，其制度主要是促进城市土地市场健康、规范的发展，促进城市经济的健康发展，增加政府财政收入，保证城市规划的实施，从而提高人民的生活水位，为居民提供可以负担的住房，提高政府对土地市场的调控[3]。

其存在的问题是管理体制不完善，城市土地市场的混乱，政府的有关部门之间配合不默契，筹备渠道单一，主要是银行贷款，土地收购目标缺乏长远战略规划。目前土地的补偿没有标准，土培储备分配的方法不明确。

5　建立和完善连云港市土地储备运行模式的对策

首先是要建立健全配套的法律法规体系，根据现行的《土地管理法》建立政府土地储备机制，将旧城区拆迁工程执行货币补偿，必须尽快建立土地储备的规范，做好土地价格、土地市场和土地管理等方面规范[4]。

其次加强各环节和各部门之间的协调和合作，实施土地储备存在土地开发机构的建设资质审配，规范土地储备机构和国土部门的关系，强化土地的集中管理。

最后，要加大土地供应结构的调整力度，实现土地储备的良性循环，处理好土地的收益和分配及使用范围和数量[5]。

6　结语

在科学系统理论指导，在法规规范的情况下，现阶段土地收购储备现状，需要土地收购和储备人员进行不断的努力，把土地收购和储备制度推向极致，为了我国经济建设出力。

[1]杜葵，黄义忠.城市土地收购价格内涵界定与评估思路探讨[J].昆明理工大学学报（理工版）.2014（4）：153

[2]冯昌中，宋佳波.社会主义市场经济条件下的土地储备及其模式选择[J].地理科学.2012（3）：290

[3]赵敏，张安明.城镇国有土地储备补偿价格探讨[J].西北师范大学学报（自然科学版）.2011（1）：75-76

[4]赵艳华，罗永泰.土地收购储备机制中存在的问题及对策分析[J].城市发展研究.2013（1）：46-49

[5]张波，土地.如何储备——土地储备库内涵、储备方式及问题评析[J].中国土地.2012（2）：26

P62[文献码]B

1000-405X（2016）-3-350-1