浅谈商品房预售合同常见纠纷及防范

何红 沈阳工程学院



浅谈商品房预售合同常见纠纷及防范

何红 沈阳工程学院

摘 要：商品房预售已成为了市场普遍认可的房屋买卖形式，也是大部分购房家庭的首选，但由于交易方式的特殊性，以及交易标的物的不确定性，加之相关法律的不完善，商品房预售中产生的纠纷也不断增多。

关键词：商品房预售合同 纠纷 防范

一、商品房预售的含义及特点

商品房预售又称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。 其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约，它与成品房的买卖一样，已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。这种销售方式具有如下特点：首先，商品房预售是一种附加期限的交易行为。 这里的附期限 ,是指商品房买卖双方在房屋买卖合同中约定一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利、义务发生法律效力或失去效力的根据 ,也就是预售的商品房所有权不是在交易成立时转移 ,而是在商品房买卖合同约定的将来某个时期才发生转移。其次，商品房预售具有较强的国家干预性。 由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。 我国对商品房预售的条件资格及程序做了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

二、商品房预售合同纠纷的特点

1.纠纷种类主要有三类：虚假宣传欺诈消费者；迟延交房；未办理产权证书。 这三类案件占到法院近几年来受理的商品房预售合同纠纷案件的 90% 以上。

2.侵权人多为房地产开发企业。从当事人诉讼地位看，房地产开发企业作为被告的案件占 95% 以上，且绝大多数案件为购房者胜诉。 这说明部分房地产开发企业侵犯购房者权益的情况较为突出，购房人在购房过程中承担的风险较多，处于弱势地位。

3.侵权事实基本一致。 商品房预售合同纠纷案件涉及利益主体广泛且争议的标的基本一致，往往是同一楼盘的数个、 数十个购房者起诉同一房地产开发企业，且争议内容基本一致。 若处理不当往往容易发生群体性事件。

三、商品房预售合同常见的纠纷及防范措施

（一）开发商虚假宣传欺诈消费者

在预售商品房买卖纠纷中，开发商“王婆卖瓜”夸大宣传、欺骗消费者的情形最多。由于消费者越来越重视楼盘的软环境，所以楼房设计风格、物业管理、容积率等就成为消费者的“软肋”。开发商通常会在这一点上做文章。比如有的开发商称建筑风格为意大利式或者为俄罗斯风格、物业管理为某知名物业公司等。而事实上，建筑风格不纯正、物业管理也仅与知名物业公司签一年或更甚的半年合同 ；有的承诺小区有学校、幼儿园，主打“学区牌”等，各种个样，但最终都没有兑现。但在诉讼中购房者胜诉的却不多。究其原因，主要是消费者举证不足。

依据我国《合同法》第 15 条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请，没有订入合同中的广告、宣传资料不能作为合同条款。如果将商品房销售广告一概笼统地认定为“要约邀请”. 那么当购房者受到虚假广告的误导而购买房屋并最终遭受损失时，其所受损失就只能通过请求开发商承担缔约过失责任弥补，而无法使自己的损失得到全面补偿。这对购房者来说，显然是不公平的。针对上述这一问题，最高法院《解释》第 3 条对商品房的销售广告和宣传资料的法律性质作了明确的规定，即 ：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。商品房销售广告和宣传资料的内容符合以下三个条件时 . 应认定为要约。一是商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设施，如小区会所、停车位、电梯、绿化等。至于开发商对规划范围之外的周边环境和公共设施进行的宣传，不能认定为要约，若此宣传具有虚假性，导致了购房者的损失，购房者有权要求开发商承担赔偿损失的缔约责任。如销售广告宣传在新建小区周边，政府将建立幼儿园、小学、医院、菜市场及超市等，但实际上政府规划部门并没有此项规划，对此，开发商应按相关法律规定赔偿购房者的损失。二是商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺具体确定。

（二）开发商延期交房

“出卖人（开发商）延期交付房屋”。因为因买受人及政府机关及不可抗力原因延期交付的除外。开发商因资金短缺、审批手续欠缺、开发建设行为不规范等原因，导致建设工期延长不能按照合同约定正常交付。房屋的交付期限在购房协议中通常都规定得非常清楚。所以开发商一旦逾期交房，违约责任就非常明确。商品房是一种非常特殊的商品，坐落的地段、归属的种类以及交易的时间不同，其价值大不相同。为此，最高法院《解释》第 17 条将合同法的上述规定进一步具体化，规定 ：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，”这一规定与《合同法》的有关规定是完全相符的。审判实务中，往往采取对比法确定可得利益损失数额，也就是通常所讲的守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。

（三）开发商未按时办理房产证

开发商和消费者，通常以格式合同的形式在购房协议中明确约定 ：出卖人为买受人办理产权证。每延期一日，出卖人须按房款总额的一定比例，向买受人支付违约金。此类纠纷中，消费者的胜诉概率比较大。原因就是合同中就此点而言约定得详细、清晰。作为买受方应注意如下事项：首先，买受方要按时交纳产权代办费、工本费、契税、公共维修基金等费用，以免耽误办证。其次，无论开发商用何种借口，都不能免除开发商办理房产证的责任。

参考文献：

[1]王春英，预售商品房买卖合同纠纷类型与防范，房地产导刊，2013（19）

[2]张春晖，商品房销售合同法律效力浅析，房地产导刊，2013（2）

[3]向晴，商品房预售合同纠纷破解之策，宁波经济，2015（10）

作者简介：何红（1973.11-），女，辽宁新民人，硕士，沈阳工程学院，讲师，研究方向：房地产融资。