安阳市房地产市场去库存现状及对策分析

彭 雁

(安阳市城市开发与公建管理办公室，河南 安阳 455000)

安阳市房地产市场去库存现状及对策分析

彭 雁

(安阳市城市开发与公建管理办公室，河南 安阳 455000)

在建项目较多、库存量较大，是近两年来全省乃至全国房地产市场逐渐凸显的问题。围绕去库存、稳发展的主题，安阳市政府出台了一系列文件，企业采取了各类让利营销策略，一大部分刚需消费者的需求得到有效释放，安阳市房地产市场去库存步伐明显加快。本文通过对有关部门统计的安阳市市区房地产市场库存销售数据进行收集、对比、筛选、整理和汇总，同时结合近期的调研成果，对2015年第四季度以来安阳市市区房地产销售及库存数据进行简析，评价当前安阳市房地产市场供应状况，并提出问题和建议。

安阳市;房地产;去库存

房地产行业一头连着经济，一头连着民生，在全国实体经济构成中有着举足轻重的地位。近年来，安阳市由于受到金融市场非法集资和经济下行压力的影响，房地产库存量增大等问题逐步凸显。虽然安阳市政府持续采取了一系列政策措施，取得了一定效果，但商品房库存压力依然存在。2015年以来，围绕“去库存、稳发展”的主题，各级政府因城施策、多措并举，从鼓励住房消费、强化保障措施等多个层次和角度入手，加快去库存步伐，促进了房地产健康平稳发展。

一、政策措施基本情况

2015年以来，针对房地产市场实际情况，安阳市研究制定了相关措施，包括2015年8月29日出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见(试行)》(简称22号文件)，以及2016年3月出台的《关于支持农民进城购房促进住房消费的实施意见》和《安阳市棚户区改造货币化安置管理办法》，内容涵盖实施购房补贴、改善金融服务、简化手续办理、强化社会保障和加快棚户区改造货币化安置等。文件的核心及重点可以概括为四点。

(一)实行购房补贴

凡是购买市区新建普通商品住房的消费者，2015年9-12月期间可享受政府2万元的购房补贴，2016年4-12月期间具有农民身份的购房者可享受1万元的购房补贴。

(二)优化建设项目审批流程

在依据有关规定提供补贴的前提下，简化相关前置条件，落实并联审批制度，加快项目手续办理。

(三)清理调整规费征收

对涉及建设项目的部分行政事业性收费进行审核梳理，通过取消、调整、分段计征等方式，缓解企业资金压力，推动项目顺利建设。

(四)推动棚改货币化安置

征集、筛选库存商品住房作为安置房房源，通过市住建局网、安阳住房保障网等网络平台，定期更新公布，方便安置居民选购。

二、政策措施实施效果

2016年3月底出台的两个文件刚刚实施，效果尚有待考察。从2015年出台的22号文件实施4个月效果来看，安阳市房地产市场出现持续回暖趋势，商品房去库存步伐明显加快。根据统计数据显示，2015年1-12月全市共完成房地产开发投资209.24亿元，同比增长29.7%，增速位列河南省第1位；销售面积502.15万平方米，同比增长11.9%。其中，市区商品房去库存效果显著。

(一)商品房销售大幅回升

市区1-12月销售商品房面积375万平方米，同比增长65.27%；实现销售额162.7亿元，同比增长73%。

(二)商品房消费得到有效刺激

2015年全年市区累计网签备案商品房合同共31199套，其中仅2015年9-12月就网签备案商品房合同17607套，同比增长65%，占全年总销售套数的56%。有16653户购房消费者领取了购房补贴，累计发放补贴资金3.3亿元，其中约有7000户农民享受到了购房补贴，发放补贴资金约1.4亿元。

(三)商品房库存量减少

截至2015年12月底，安阳市市区商品房可售面积(库存面积)共384.2万平方米，同比下降14%，库存消化周期约12个月。

(四)商品房销售平均价格平稳

2015年1-12月市区商品住房销售平均价格4295元/，同比增长6.97%，环比下降0.26%。结合22号文件的出台，部分开发企业还推出“政府补贴2万，企业让利2万”的营销措施，吸引购房消费者，对稳定房价也起到了一定作用。

(五)房地产企业税收贡献排名前移

2015年1-12月，全市纳税企业前10名中有5家房地产开发企业，前100名中有27家房地产开发企业，房地产业在全市税收贡献中仍占有较为重要的地位。

三、商品房库存情况

(一)全市(包括各县)库存情况

2016年1-3月，安阳市全市累计批准商品住房预售面积99.33万平方米，同比增长1.78%。销售商品住房面积104.09万平方米，同比减少8.22%。商品住房入市量和销售量的增、减幅度都不大，基本呈现稳定态势。截至目前，全市累计可售面积(库存面积)共726.88万平方米，同比增长13.59%，商品住房库存消化周期约12个月。

(二)市区库存情况

2016年1-3月，市区累计批准商品住房预售面积46.4万平方米，同比增长5.29%。销售商品住房面积37.35万平方米，同比下降43.98%。目前市区累计可售面积(库存面积)393.24万平方米，同比下降6.89%，商品住房库存消化周期约10个月。

(二)全市库存特点

安阳市目前商品住房库存大致有以下几个特点：一是去库存问题仍需持续关注。从以上数据看，目前全市商品住房库存消化周期约12个月、市区约10个月，尚未超出警戒线，但仍未回归10个月以下，因此，去库存仍将是今后一段时期的工作重点。二是市、县库存现状存在差异。目前，市区库存面积393.24万平方米，同比减少6.89%，处于下降趋势；县域商品住房库存面积333.64万平方米，同比增长53.34%，呈现上升趋势。从增速指标来看，县域库存问题更为突出。三是商品住房销售量下降明显。2015年和2016年的购房补贴政策存在3个月的空档期(2016年1-3月)，在此期间，商品住房销售量下降明显，今年1-3月全市商品住房销售面积减少8.22%，市区则更为明显，减少了43.98%。不过随着4月后促进农民购房政策的实行，商品住房销售量有所回升。

四、存在的问题

(一)房地产开发金融贷款支持较弱

2015年1-12月全市房地产开发累计到位资金211.85亿元，其中国内贷款5.26亿元，占比仅为2.5%，自筹资金和其他资金分别为134.57亿元和72.03亿元，占总资金来源的97.5%，成为房地产开发资金的主要来源。金融开发贷款支持较弱，一方面有本地房地产开发企业规模小、实力弱、资信低等因素，但金融支持更倾向于一、二线城市也是不容忽视的重要原因。贷款比例过低，不仅加大了开发企业的资金压力，更增加了本地社会融资的风险。

(二)农民进城购房的相关配套政策有一定滞后

一是针对农民进城购房贷款提供服务的金融产品还不多，仍需要相关金融机构加大工作力度，创新金融产品、简化办理程序，为农民进城购房创造良好的金融服务环境。二是农民进城购房后的子女入学还存在一定的困难。由于地方财政吃紧导致的教育资源配置不均衡、教育设施建设滞后等原因，在实际操作中，农民进城购房后的子女入学问题出现巧妇难为无米之炊的尴尬情况，农民进城购房后子女入学的困境影响了农民进城购房落户安家的积极性。三是农民进城后的创业就业条件还不完善。如对一些未充分就业人员和失地农民，急需开展就业技能培训，但目前还未能较好的开展此项工作。

(三) 地方财政筹集购房补贴资金仍有一定困难

由于受到前几年非法集资等不利因素的影响，安阳市经济形势和金融市场环境不容乐观，地方财政筹集对农民进城购房进行货币补贴所需资金存在一定困难，在后期的购房补贴政策力度上有所减弱。

(四) 城镇化和棚户区改造力度尚需加强

与一、二线城市资源配置相对充足、城市聚集力较强等特点不同，安阳市作为四线城市，外来人口和流动人口较少，商品房消费群体以改善型和自住型为主，未来的消费动力主要来自于城镇化以及棚户区改造的推动，而当前棚户区改造项目面临着更加复杂的局面，项目建设成本大幅提升，拆迁难度加大，同时地方政府财政收入增长放缓，融资平台累计债务明显加重，棚户区改造难度进一步加大，影响住房消费。

五、对策与建议

(一)加快金融创新步伐

从国家或省级层面给予政策指导和政策调整，改造原有市级保障房融资平台，加快完善现代企业制度，健全法人治理结构，巩固提升投融资能力，在积极开展公私合作、盘活资产存量、突破资产增量方面发挥带动作用，把政府主导和市场运作有机结合起来，充分调动社会资本参与的积极性，加强市场培育，统筹本市棚户区改造的融资，破解房地产市场资金瓶颈。同时，金融机构按照文件要求，创新金融产品，提高服务效率，支持农民进城购房，适当增加对四线城市的金融支持力度，支持信誉较好的房地产企业和项目建设。

(二) 加大对农民进城购房政策落实的支持力度

购房补贴作为刺激性政策，需要适度把握强度和节奏，毕竟这种强刺激政策有一定局限性和逐渐减弱的特点，从长远来看，入学、就业、社会保障、基础设施建设等保障措施的落实，才是推动农民进城购房和科学城镇化的长远之计。教育、劳动保障、工商等部门应积极制定对农民进城购房政策的落实细则，破解各种政策壁垒和瓶颈，推动农民进城购房后能够安居乐业，确保各项保障措施落实到位。

(三) 简化城市建设行政审批

现在城市建设行政审批程序繁琐，时限较长，特别是在行政许可条件之外，通过部门规章和政府文件增加的前置审批条件过于繁杂，有些是从国家部级法规文件开始交叉设置，因此应从国家、省一级明确建设程序和棚户区改造程序及审批时限，进一步简化行政审批手续，缩短审批时限，推动项目建设，加快库存销售。

(四) 增加对地方棚户区改造的资金补助

通过房地产开发的黄金十年，优质开发地块已挖掘殆尽，现有的棚户区改造地块拆迁密度大、开发成本高、升值空间小，增加了改造难度，这类问题在三、四线城市尤为突出，亟需加大对棚户区改造的资金奖补和政策支持力度。

(五) 盘活整合现有房地产项目

对闲置土地项目、涉非房地产项目以及棚改遗留项目，通过政府参与清算、接管，加快开工、复工，整合现有资源用于棚户区改造安置房源。特别是对于涉非房地产项目，应继续按照处非工作要求，积极参与帮扶工作，通过实行账户三方监管、对外招商引资、有效托管等，帮助项目尽快复工完工。

[责任编辑：董士忠]

2016-05-27

彭雁(1969-)，女，河南省林州市人，经济师，主要从事房地产经济研究。

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1671-5330(2016)06-0036-03