民用住宅建设项目工程造价控制方法分析

崔红静

摘 要：房地产开发商对项目进行开发，其目的就是盈利，为了更好地提高房地产的经营效益，提高盈利，开发商就要对开发项目进行相应的工程造价控制，合理地降低工程总造价，进而获得更多的盈利。本文就对民用住宅建设开发项目中的工程造价进行分析，从中探讨影响建设项目工程造价的因素以及相应的控制方法。

关键词：民用住宅；工程造价；因素；方法

众所周知，工程总造价是影响房地产开发商盈利的重要影响因素，开发商在开发过程中必须要控制工程总造价，这样才能更好地控制开发成本，获得更多的盈利。然而，在开发的过程中，开发商要注意的一点是费用是可以进行控制，然而是不能避免，部分开发商为了获得更多的盈利，在开发的过程中，就会避免一些费用，进而无法确保建筑物的质量，无法确保业主的安全性。故此，要对建设项目工程造价进行控制，开发商就要在合理合法的前提下进行，这样才能更好地确保建筑物的建筑质量。

1 影响民用住宅建设项目工程造价的因素

1.1 民用住宅的小区规划设计 在房地产行业中，民用住宅建设项目的小区规划是非常重要的，做好相应的小区规划工作，确保小区规划的合理性，就是对民用住宅建设项目工程进行首要的工程造价控制。在进行小区规划的时候，开发商要对小区内的绿化面积、绿化设计、公共设施设计、电、燃气的供应等等做好相应的规划。例如小区的用地面积，小区用地面积的大小就影响到了小区的管道铺设的长度以及公共设施的投入，进而对整个项目工程的造价产生影响。由于小区是属于公共地方，小区费用是要分摊到每一个业主的，也就说，小区内的住宅密度越高，小区的费用也就越低，越容易降低整个建设项目的工程造价。

1.2 民用住宅建筑的平面布局设计 在民用住宅建设项目开始之前，开发商要对住宅建筑物的平面布局进行控制，有效地提高住宅建筑物平面布局的合理性，有效地降低建设项目的工程总造价。总的来说，长方形或者是正方形的建筑平面布局是可以有效地降低工程总造价的，如果建筑物的平面布局延长时，就会增加相应的建筑费用，增大建设项目的工程总造价。

1.3 民用住宅建筑的结构面积系数 影响民用住宅建设项目的工程总造价因素还包括结构面积系数，所谓的结构面积系数就是指建筑物的结构面积与住宅建筑面积之间的相比，如果结构面积系数较大，也就是说明了该建筑物的结构面积比较大，使得住宅面积降低，这样的建筑结构是会增大建设项目的工程总造价的。所以要控制好民用住宅建设项目的工程总造价，就要控制好建筑物的结构面积系数比，在建筑设计合理的前提下，尽量降低结构面积，增大住宅建筑面积，这样才有利于降低工程总造价。

1.4 民用住宅建筑的高度和层数 影响民用住宅建设项目的工程总造价因素还包括建筑物的高度和层数，首先，针对于建筑物的高度，如果建筑物的层高过高，那么建筑物的墙体面积就会增大，进而增大了建筑物的工程总造价。相反，如果建筑物的层高合理，将能有效地控制建筑物的墙体面积，降低建筑物的结构面积，增大建筑物的住宅建筑面积，降低建筑物的工程总造价。其次，针对于建筑物的层数，随着建筑物层数的增多，建筑物的费用也在增大，因为随着建筑物层数的增多，各种管道的投入也在增大，还有楼梯间的照明费用也在增大。除此之外，如果建筑物的层数超过六层，就要设置电梯，电梯费用也是影响工程总造价的因素之一。所以要控制好民用住宅建设项目的工程总造价，就要控制好建筑物的层高和层数。

2 民用住宅建设项目工程造价的控制方法分析

2.1 决策阶段的造价控制 在决策阶段中的造价控制是对建设项目的工程总造价的最佳控制阶段，因为决策影响执行，决策在房地产开发过程中是非常重要的，只有做好了相应的前期准备，才能确保房地产开发过程中的顺利开展。在决策阶段，开发商首先要对土地购买价格进行控制，土地购买价格是影响整个工程总造价最主要的因素，开发商在购买土地之前，要对周围的土地市场进行调查和了解，并且要及时了解当地政府的相应政策，对整个工程的总造价进行有效的控制。其次，开发商要对整个开发项目进行规划设计，确保规划设计的合理性，对整个工程的总造价进行预算和控制。特别是开发项目的小区设计、建筑物的层数和高度、建筑物的结构设计、平面设计等等，这些因素不仅影响着整个项目的工程总造价，也影响着整个项目的销售。例如，在进行小区设计时，可以借鉴时下最流行的小区设计，然后再结合自己公司的开发预算，对小区设计进行相应的调整，进而对整个项目的工程总造价进行控制。

2.2 设计阶段的造价控制 设计阶段也是房地产开发的重要阶段之一，在设计阶段，要确保建筑设计的合理性。最优的设计方案可以避免在开发过程中的更改费用，能有效地控制民用建设项目的工程总造价。

2.3 施工阶段的造价控制 施工阶段的造价控制也是非常重要，在施工阶段，各个单位要做好相应的监督工作，确保施工材料的合格以及施工质量。在施工阶段中，为了更好地控制施工费用，采购部要及时地对材料市场进行了解和分析，尽量用最低的价格来购买合格的建筑材料，有效地控制项目的总造价，特别是主要的施工材料，如灰砂砖、多孔砖、钢筋等等，这些施工原材料在施工过程会大量使用，一定要用最合理的价格去购买这些施工主要材料，才能更好地对工程总造价进行控制。其次，施工组织设计方案的合理与否也是影响施工阶段的造价的，如果施工组织设计方案不合理，就会使得施工过程不合理，从而使得施工出现各种问题，延长施工进度，进而影响到施工阶段的造价。第三，施工质量也是影响施工费用的主要因素之一，如果施工质量不合理，那么就需要对已经施工的部位进行检查和修补，甚至是翻工，这样不仅会增大施工员的工作量，还会延长施工时间，影响施工进度。最后，在施工过程中的设计变更也是影响施工阶段总造价的重要因素之一，所以施工单位和建设单位要控制好在施工过程中的设计变更，避免由于设计变更而增加施工过程中的费用。因此，各个单位一定要加强对施工过程中的质量监督和检查，这样才能有效地对建设项目的工程总造价进行控制，降低建设项目的工程造价。

总而言之，影响民用住宅建设项目的工程造价的因素很多，开发商应该在保证质量的前提下控制好费用，这样才能更好地提高自身的盈利。

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