谈房地产成本全过程控制重点及措施

邢应会　（皖新文化产业投资集团有限公司，安徽　合肥　230051）

谈房地产成本全过程控制重点及措施

邢应会（皖新文化产业投资集团有限公司，安徽合肥230051）

地产行业己进入薄利时代，控制成本是企业挖掘利润的主要渠道，建安成本是开发成本的主要部分，也是企业能够控制的。文章提出开发企业做好全过程建安成本控制需要的基础保障，总结了为实现全过程成本有效控制，项目各阶段成本应控制的重点及采取的措施。

建安成本；全过程成本；控制措施

0　引言

房地产成本费用由土地费用、前期费用、建安费用、期间费用、税金构成。在整个开发成本中，土地费用与建安费用占据比例最大，土地费用一般通过竞拍获得，难以控制，而建安费用可通过企业全过程成本控制实现建安成本合理最小化，这是企业运作项目是否成功的关键，也是企业核心竞争能力的体现。

1　全过程成本管理需要的基础保障

1.1高度重视与全员参与

建安成本有效控制需要策划、设计、招标、施工、结算各阶段全体人员共同努力来实现。各部门及各级人员对于成本控制的要求是否认真执行，往往视管理层是否重视与支持有关。因此，一方面领导需高度重视全员控制成本，另一方面培养员工控制成本意识，调动员工控制成本的积极性、主动性，实现全员重视与参与成本管理工作。

1.2建立与完善成本内控体系

房地产企业能够精细化、高效控制成本，需要有完善的成本管理体系，一般包括各类制度、规定、办法、细则等。如目标成本管理规定、责任成本管理规定、设计变更与签证管理规定、采购信息管理规定、成本档案管理办法、工程合同管理办法、工程结算复核实施细则、工程招标管理办法等等。用这些制度规范员工工作，保障工作质量，也有利于成本管理的责任考核。

1.3信息系统构建

成本管理是一个经验积累、总结、提炼过程。成本管理部应建立数据库信息平台，一方面对企业以往项目数据进行积累、分析，便于后期实施项目参考；另一方面对实施中的项目成本数据及时录入，便于各级管理层及员工掌握动态成本，了解各个项目的成本状况、变化原因。为保障成本数据的保密，可对不同人员设置获得成本数据的范围权限。

2　项目各阶段建安成本控制重点及措施

2.1项目立项决策阶段

立项决策是项目投资与否成功关键，项目决策前应加强项目产品档次定位。无论是通过哪种方式获得土地，在获得土地之前，应根据土地出让条件、市场调研等确定产品定位，如出让条件中有要求住宅需精装修交付、通过绿色建筑验收等。项目策划定位确定了基本上就确定了建安成本，因此在获得土地之后还需要根据项目周边市场近期需求状况、未来市场趋势对产品定位，对方案进行进一步论证，通过测算项目成本及收益，获知产品定位的合理性，便于领导决策。

2.2规划与设计阶段

项目经过策划定位后，规划与设计阶段就成为影响工程造价的关键环节，根据资料分析，规划设计费用虽然只占项目总成本的不到2%，但它对建安费用的影响程度可达75%以上［1］，规划设计内容主要包括建筑安装工程、室外管网及景观工程、公共配套设施等。

规划与设计阶段成本控制的重点［2］包括：①规划指标：可售率、赠送面积、架空层、天井、停车位、小区地面标高；②主体建安：钢筋混凝土含量、门窗比、外墙材料、安装材料选型；③地下车库柱网及平面布置、标高及埋深；④配套管网、景观：给排水管网布置、水泵房与配电房位置、景观与绿化优化。

房地产开发建安成本在施工前有很大的调整空间，地产单位应该建立不同业态档次项目的建造标准、技术指标，供各项目设计参照，同时也是评定设计是否经济性的依据。在设计阶段应用多种手段要求设计单位优化再优化。为保障规划与设计的合理性与经济性，该阶段应采取以下措施。

2.2.1推行设计招标，择优选择设计单位

积极推行建筑技术方案与经济方案相结合的设计招标方法［3］，设置科学的评标办法，既能优选方案又兼顾经济合理，组织有关专家综合评比，择优确定中标方案，同时吸引未中标的方案优越的地方，优化后的方案不仅仅在技术上先进可行、功能上满足需要、使用上安全可靠，还要是经济上最合理的。

2.2.2通过合同约束设计单位降低工程成本

推行限额设计、标准化设计，落实设计奖惩责任制，让每一位设计人员把技术和经济有机结合起来。在设计合同约定设计收费与标准化设计、设计变更、限额设计、节约成本方面直接挂钩，若好的技术设计同时节约成本，按节约成本相应给予奖励，而由于设计变更、返工等设计质量问题或不经济，应相应扣罚设计费用或质保金。限额设计的技术经济指标如每平米钢筋含量、每平米混凝土含量、窗墙面积比等，这些指标均需与以往项目中较优的设计成果比较。如此，能增强设计人员的工程成本意识。

2.2.3重视出图审核、推行设计监理制度

做好设计方案的评审，加强设计质量监督、技术经济合理性审查。应联合设计、工程、成本人员会同监理人员，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资成本浪费［4］。尽量控制设计变更的发生，特别是应该把设计的变更控制在施工之前，不要等施工完后才发现要修改［5］。此项花费的代价最小，取得的效果最好。若企业自身工程技术人员水平有限或没有动力时，可委托设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改正意见，设计院应采纳其合理的建议［6］。

2.2.4运用价值工程

对于一些新项目没有限额指标，无法进行对比；或因项目销售等特别规定，超出正常设计要求，可运用价值工程（价值=功能/成本）来评估设计的合理性：即产品功能有较大幅度提高，产品成本有较少提高。成本虽然增加了一些，但功能的提高超过了成本的提高，因此价值还是提高了。

2.3招标阶段

根据项目特点及企业掌握资料情况选择合适的招标方式，争取选择较好的承包商或材料供应商，不要一味追求最低价，兼顾企业资信、以往合作情况等各方面因素，综合评定得分最好的合理低价中标单位，以实现施工过程中质量、进度、成本达到最优。

招标阶段成本控制重点包括：①招标方式是公开还是邀请；②招标内容：评分细则合理公平公正、品牌限定范围档次一致；③合同条款：经济条款具体明确、风险约束合理、责任明确；④工程量清单及控制价：项目特征完整准确、工程量准确、控制价合理，尽量不设暂估项、暂定项。该阶段做好成本控制应采取以下措施。

2.3.1工程量清单的审核

造价人员应对工程量清单进行复核，确保工程量清单项目准确、完整，避免工程量清单的少算、漏算、多算以及特征描述错误。尽量少设暂估价、暂定项。因部分专业图纸深度不足，不能满足编制清单的需要，需后期深化设计确定此部分造价，在合同条款中应详细明确计量计价办法，尽量避免施工过程中合同条款争议引起索赔发生。

2.3.2招标文件审核

工程招标文件关键内容包括：投标人须知、评标办法、合同条款、工程量清单。企业要重视合同管理，招标人员重点把握招标须知和评标办法严密性与合理性，保障投标人公平、公平。招标部门应组织工程人员、造价人员对招标文件细致、严密地审核。工程人员重点审核进度、技术质量相关约束条件；造价人员重点审核合同经济条款、工程计量计价管理办法、价款调整方式、结算条款等，反复推敲合同文字的措词，详细明确约定双方履行职责义务。

2.3.3集中采购，建立战略合作伙伴

为保证资源的投入效用需要依靠有效的采购管理手段。在大宗材料的采购上，采用集中招标，实行规模化集中采购建材及设备［7］，由于金额巨大可以有效降低成本，与供应商形成长期战略合作关系，采购的产品性能也稳定。

2.4施工阶段

施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种工程变更与签证带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

施工阶段成本控制重点包括：①控制设计变更与签证；②严格设备、材料的供应管理；③严格审核工程进度款支付。

2.4.1重视施工图纸会审与合同管理

设计管理部门应组织各专业工程师对图纸进行多层次会审会签、互签及审批，力争在开工前把图纸中的问题修改完。施工单位进场时，工程部组织设计单位、施工单位、监理单位进行技术交底。项目公司应组织招标部、成本管理部就招标文件、投标文件、合同文件对工程管理人员进行交底，明确合同范围及预防承包人在施工中可能提出的索赔、变更与签证控制点。

2.4.2规范变更与签证、进度款支付制度

现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不规范，引起工程造价失控。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达10%～20%，个别的甚至更高，必须严格现场签证制度管理［8］。估算较大工程变更、各部门评价变更带来的各种变化，确定其合理性。必须遵循“先洽后干”的原则，在确认签证前应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。对工程变更与签证应定期进行分类汇总统计分析，对工程造价实际值与目标值进行比较，动态管理。并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。

支付进度款应严格按合同约定，根据己完成的节点由施工图纸计算实际完成工程量确定造价，要特别注意扣除分包项目、保修金、水电费及甲供材料，减少资金提前支出成本。

2.4.3严格材料与设备供应管理

通常材料费用一般占工程造价的65%以上，对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。大额的甲供材料一般通过招标方式确定价格，施工阶段做好材料需求计划表，按施工进度要求及时供应，同时还要把握好进场材料的质量关，避免因材料质量问题返工。

乙供材料主要对招标时规定品牌的材料加以控制，注意实际施工采购的材料品牌规格型号是否与投标一致、或在原招标限定的品牌范围内，在这过程中一定做好记录，留存资料。如果不一致不应给予进场，如果进场时忽视了，那么在结算时进行调整［9］。

2.4.4重视工程资料管理

各类工程资料完整与真实是工程成本控制基础工作。如施工图纸、设计变更、现场工程签证、工程联系单、工程验收单等，特别是隐蔽工程和容易引起争议和纠纷的部位节点，必须及时掌握第一手资料，可以是文档、影像和图片［10］。同一个问题，有几份相关工程资料，可以相互佐证。其次，设计变更或签证内容必须与实际相符，要加强现场工程管理人员成本控制观念及职业道德素质教育，培养他们实事求是的工作作风，特别是隐蔽工程签证中更应慎重。在抓好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程成本。

2.5竣工阶段

2.5.1重视工程结算审核

单项工程的结算均是由施工单位报送竣工图纸、资料及结算书，经监理、项目工程人员审核，报送成本管理部审核，一方面要审核图纸、资料的完整性与真实性，可通过各类相关资料分析、或现场勘查。特别注意一些减少工程造价的设计变更施工单位往往有意不报。另一方面审核价款计算的合理性，可通过标准工程指标法、筛选审核法、分解对比审查法、重点抽查法。

2.5.2实行项目成本后评估

房地产项目成本后评估工作是在工程竣工结算之后开始进行的，是对工程项目的相关资料的收集，并对工程项目的成本进行全面控制和评价，总结经验教训，建立健全的数据库，为工程后续项目测算成本和管理提供参照和依据。同时及时对项目进行决算，后评估，实行投资节约奖励。对项目班子和个人给予一定比例的奖励，可以充分调动全体员工参与管理成本的积极性，自觉把节约成本理念带入各自的管理工作中，使房地产项目开发获得最大的利润［11］。

3　总结

房地产建安成本的控制是需要全员的、全过程的管理，企业要重视成本管理，要有完善的成本管理体系，要有顺畅的信息沟通渠道。在项目实施的各阶段把控好成本控制重点，通过采用不同的措施，实现建安成本的各阶段有效管控。

［1］杨东.房地产开发项目全过程成本控制［J］.建筑经济，2006（8）：69-72.

［2］杨明，张务华.房地产公司工程项目设计阶段的工程造价控制点探讨［J］.中国高新技术企业，2016（7）：172-173.

［3］盛寿刚，单春明.浅谈房地产项目设计阶段的成本控制［J］.中华民居，2010（12）：517.

［4］杨贤志.房地产开发全过程成本管控［J］.城市建设理论研究（电子版），2015（18）.

［5］董克竹.房地产开发项目全过程成本控制措施［J］.城市建设理论研究（电子版），2014（7）.

［6］姜河.浅谈房地产项目成本控制［J］.广东建材，2010，24（4）：200-201.

［7］周海波，吕达.浅析房地产企业的成本管理与控制［J］.吉林省经济管理干部学院学报，2014，28（1）：10-12.

［8］郭惠敏.浅谈房地产项目成本控制与管理［J］.建筑工程技术与设计，2015（9）：2265.

［9］朱泽伟，王娜.房地产开发全过程成本管理与控制［J］.科学导报，2014（2）：183-184.

［10］吴鸿迪.浅谈建设工程实施过程的成本控制措施［J］.城市建筑，2014（24）：226-227.

［11］孙清文.论房地产开发的全过程投资控制［J］.房地产导刊，2014（25）：69-72.

F293.30

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1007-7359（2016）04-0300-03

10.16330/j.cnki.1007-7359.2016.04.121

邢应会（1981-），男，硕士，工程师，国家注册造价工程师，国家注册监理工程师，主要从事房地产安装成本控制方面的工作。