论房地产开发项目如何加强工程建设投资管理

张 凯

身份证号码：64010219800413211X

论房地产开发项目如何加强工程建设投资管理

张 凯

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房地产开发项目投资就是房地产开发企业将筹集的资金和自有资金投到房地产开发项目的开发、经营及销售的全过程中，以期获得预期的收益。目前我国房地产行业对房地产开发项目的工程建设投资管理相对松懈和不够专业使得我国房地产公司的运营风险大大增加并且对工程的质量与工程的进展进度有着极大的影响。因此对于我国的房地产行业而言当务之急是对加强对房地产开发项目的工程建设投资管理从而使得房地产行业的投资更加安全，工程建设的过程更加顺利。

房地产开发项目；工程建设；投资管理

1 房地产开发项目决策阶段的投资管理

房地产开发项目的投资决策主要就是实施项目投资行动方案的选择和决定过程。是对拟建项目的必要性和可行性实施技术经济论证。此阶段是房地产开发项目投资管理的起点，其决策结果对项目投资具有决定性的影响。决策阶段的投资管理以投资估算为主。根据房地产开发项目的投资建议书及可行性研究报告，对房地产开发项目实施合理、正确的投资估算是投资管理的第一步，也是最重要的一步，抓好估算才能做到对整个项目的全过程控制，同时也为以后各阶段的投资管理做好铺垫和约束。

2 房地产开发项目设计阶段的投资管理

设计阶段不断会对建设项目的使用功能产生影响，还会对于建设项目成本以及投资效果产生影响，在设计阶段当中，尽管其所占到的成本比较少，然而相对于房地产开发项目的总体工程造价影响程度却很大。因此在设计阶段造价人员应积极参与其中，同设计人员密切联系，在结构形式、建筑装饰、材料设备的选择和比较中积极地发挥作用。同时设计质量也间接地影响着房地产开发项目的建设成本，设计质量问题往往会引起工程停工、返工甚至造成质量事故和安全隐患，从而引起成本费用的极大浪费。因此，设计阶段也需求开发商本身具备一定专业知识，在设计阶段和专业设计人员一起把设计做细、做深，真正做到优化设计。

设计阶段的造价控制同时也体现在设计的不同阶段需要编制相应的工程造价控制文件。一般房地产开发项目在设计阶段要经过规划概念设计、方案设计、扩初设计、技术设计、施工图设计，在每一个阶段都需要编制相应的工程造价控制文件即投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算，逐步由粗到细确定工程造价控制目标，同时经过分阶段审批、切块分解，层层控制工程造价，实现对工程项目有效的投资管理。

3 房地产开发项目招投标阶段的投资管理

3.1 加强招标文件以及控制价的编制和审核

对于项目的应招标内容，房地产企业的造价人员应就招标内容实施收集、筛选、分析同时总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素实施预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的的条款反复推敲，做到知己知彼，有利于之后的造价控制。同时根据发包项目编制一份招标控制价，招标控制价的编制有利于房地产企业把造价控制在合理范围内，防止投标单位联合抬标，把造价控制在投资估算范围内。

3.2 投标单位及投标报价的审核

投标前在对于报名参加投标的企业实施资质审查，尤其是对于企业的过往业绩、生产能力逐一核对、比较，必要时还需实施实地考察，防止滥竽充数的企业进入投标报价阶段。对于投标人递送的投标报价书，房地产企业的造价人员则应综合评价投标报价书中考虑的生产要素投入与配置、管理水平、施工技术水平及市场风险、利润等因素，审核投标报价是否符合市场竞争的要求，同时对报价计算的正确性，投标构成的合理性实施审核。经评审认为不低于成本的合理低价中标，从而保障建设资金的节约和合理有效的使用。

4 房地产开发项目施工过程当中的工程投资管理

4.1 强化施工组织设计以及施工方案的重视

施工过程当中必须由总承包方提出合理的施工组织设计和施工方案，而房地产开发项目的管理人员应充分利用自己的专业知识和工作经验，在施工组织设计和施工方案的优化过程中充分发挥作用。对施工工艺、施工进度和施工质量实施合理优化，从而实现建设成本的最优化。在主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新工艺、新办法，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。

4.2 重视合同管理

在实际的施工过程当中，房地产开发项目的管理人员应严格按合同办事，订立严密的合同条款，尤其是施工过程中可能产生职责不清、影响造价、延误工期等因素实施事先约定，以法律的形式确定下来，确保双方按约履行。在合同的管理过程中还应对工程变更实施有效的控制。造价人员应对各项变更实施审核，计算工程变更对总投资的影响，同时从整体的角度确定是否需要实施工程变更，从而减少不必要的工程费用支出，防止投资失控。

4.3 资金管理

工程人员和造价人员应做好月度工程进度款的审核，防止工程资金超合同支付。同时对经监理方确定的工程量，必须按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额实施核价，支付相应的工程进度款。对大型材料如钢材、水泥或大型设备按合同要求可以由开发方直接提供的，则采取甲供或甲定乙供的方式，以达到降低投资的目的。

5 房地产开发项目结算阶段的审核管理

工程结算审核需要造价人员根据项目的实际情况对承包方递交的结算书实施全面的审查和复核。为了确保工程结算审核的质量，审核人员不仅要具备相应的专业素质、良好的职业道德外还必须做好审核前的调查工作。仔细核对与工程结算相关的文件与资料，同时深入施工现场掌握第一手的资料，这不仅可以增加审核人员对工程整体的感性认识，还可对一些变更、签证实施现场核实，防止审核人员被送审的结算书面材料所蒙蔽，有效防止一些故意巧立名目的虚增项目。审核时一定要杜绝高估、冒算从而保证准确、合理、真实地反映工程造价。

结语

房地产开发项目的工程建设投资管理工作无论对于房地产开发商而言还是对于民生而言都是一件极为重要的事情，对房地产开发商而言加强对于工程建设投资管理的工作可以在最大程度上减小投资的风险性和投资成本的追加，而对于民生而言一个好的工程建设投资管理也能使工程质量得以提高使得民众可以住上安心的好房子。

[1]王丽君.房地产开发项目投资估算研究[D].北京交通大学，2009.