房地产工程管理模式及实践方法的若干研究

禹庆忠

山东电力建设第三工程有限公司

房地产工程管理模式及实践方法的若干研究

禹庆忠

山东电力建设第三工程有限公司

自改革开放以来，我国社会经济高速发展，建筑行业获得较大的发展机遇，建筑市场需求量不断上涨，建筑企业获得了很多经济效益。为了使建筑企业更加符合建筑市场发展要求，促进其经济效益不断增加，建筑企业需要不断提高自身管理水平，以便获得更多市场份额以及经济利润。建筑施工技术管理是建筑施工管理的一项重要内容，因此房地产企业需要进一步提高该管理水平，提高开发项目的建设质量。

房地产；工程管理模式；实践方法

房地产工程管理是一项复杂、系统的工程，其涉及到多个方面内容，并具有风险大、周期长等方面的特点，所以对其进行管理具有较大的难度，难以对不同的方面与主体利益进行全面考虑。同时，房地产工程管理的过程中还存在诸多影响因素，这类不确定因素也直接影响到管理的效率，以下对其进行分析与研究，并探索适合新时期房地产行业发展的新途径。

1 房地产工程管理的概述

项目工程管理是开发单位在项目工程建设阶段进行全面管理的行为，这也是房地产建设中的重要环节，其对建设中的不同阶段与项目进行管理，贯穿于工程建设的全过程，并起到计划、指导、监督检查、控制以及调整的作用。房地产工程管理模式对项目进行起到负责的作用，其主要内容包括建设的设计、施工招标、工程建设过程、质量监督检查以及竣工验收等诸多方面，以下对其进行简单的说明：工程建设总设计是工程开展的保障与基础，简单的说就是对房地产开发全过程进行全面的规划与安排；工程施工阶段的管理，对工程施工阶段进行全面的监督与管理，使其按照规划进行施工，尽可能的降低出现变更与风险的可能性；工程质量检查，对工程设计的质量、材料的质量、施工以及维护的质量进行全面检查；竣工验收工作是在施工单位完成合作内容之后，在发出竣工验收通知后，由房地产开发工作的工作人员对其进行全面的检查，只有合格之后方可进行验收。

2 房地产工程管理模式

2.1 风险型模式

这种模式是房地产企业在进行项目管理之前，聘请专业经理人，由经验丰富的经理人帮助业主及设计方共同完成项目前期的设计工作，并负责项目的施工过程管理。通常经理人会将整个项目分成一个个阶段性的小项目，每完成一个小项目就对下一个项目进行招标，也就是设计与施工同时进行。相对来说，房地产企业在进行项目管理时采用风险型模式较多，相比前两种模式，这种模式有其自身特有的优势，即可以有效地降低业主的风险，提高施工效率，有利于保证工程质量，但是难度在于如何正确选择合适的经理人，设计及施工过程中的不确定因素可能对整个项目产生不良影响等。

2.2 房地产工程管理模式标准化

标准化是新时代对房地产管理模式提出的要求，也是时代发展的必然趋势。首先要求房地产公司总部对工程的全过程进行负责，并制定相应的规章制度来约束房地产工作，建立完善的工程管理中心来对房地产工程项目的全过程进行管理与监督。通常来讲，很多房地产公司需要单独注册的分公司来对房地产工程的建设进行管理，通过内部不同部门的明确分工来实现管理细化，例如较为常见的有设计协调部门、工程预算部门、合约管理部门等等，通过工作细化的方式来实现对总体的控制；其次，房地产工程项目还应该选择适合企业发展的管理模式，这也是企业发展的重要依据，现阶段较为常用的模式为矩阵式组织机构，分公司内部的领导与不同部门对整个房地产工程都有着引导的作用，并通过实时监督来保障工程的质量与进步；房地产开发公司需要对设计人员进行严格把关，在施工的过程中对设计进行变更也应该进行相关部门的审核；最后，房地产开发公司需要在实际建设的环节中选择正确的施工单位与分包商，在选择的过程中需要相关项目管理部门积极的参与，以此来提高合作伙伴的有效性。

3 房地产工程管理模式的实践途径

3.1 对现有的房地产工程管理模式进行完善与创新

结合房地产开发的实际状况来采取高效、先进的工程管理模式。使用职能制的方式来对管理人员的工作进行细化，将管理人员自身的权责进行明确，充分利用房地产工程管理方面的人力资源。同时在工程中采取项目经理模式，让项目经理对项目直接负起责任，避免管理实际效果的分散问题，并设立工程指挥部门，尤其是在对大型的房地产开发工程进行管理的过程中，其可以对整个工程项目进行协调与管理。

3.2 严格遵守国家房地产工程管理规定

严格遵守国家规章制度，把设计图纸落实到位，将资金、物资和施工服务的市政公用设施等其他应当具备的条件落实到位，这些都是施工前的重要工作，也是国家房地产工程管理的规定。在工程建设完工后，施工单位应当组织设计。编制施工单位完工的竣工图，然后对工程的质量做出评价与分析，整理相关的文件资料，并向有关部门提交验收报告而有些单位由于没有按照规定进行，没有制定合理的施工计划，导致在过程中出现一系列问题，严重影响施工质量。有的单位只注重视经济效益，而忽视了其质量的重要性。这使房屋的质量受到了很大影响。因此，施工中要安排专业人员负责工程监理队伍，房地产开发单位应严格遵守国家相关规定，以保障工程的顺利进行，使工程的质量得到提升。

房地产企业工程管理的范围要比施工企业、监理企业等相关企业涉及的内容要更广阔。因此，房地产企业应当更加注重房地产工程管理，强化工程管理人才建设。当前，房地产市场竞争日益加剧，只有不断提高房地产开发项目工程管理质量，才能不断推动房地产企业健康发展，在激烈的市场竞争中抢占有利地位。如今，房地产开发项目工程管理水平依旧不高，严重影响了工程的效益。 所以，更加需要不断强化房地产房地产开发企业的管理水平，这样才能对房地产开发企业的发展起到促进作用。

[1] 黄志君.房地产开发项目工程管理优化研究[J].时代农机，2015，12：63-64.

[2] 薛金明.房地产工程造价管理机制建设研究[J].西部财会，2015，12：57-58.

[3] 李健.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].商品与质量·建筑与发展，2015，32：142-144.