经济新常态背景下以房养老的现状、问题与对策

安徽财经大学经济学院 袁伟

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经济新常态背景下以房养老的现状、问题与对策

安徽财经大学经济学院 袁伟

以房养老是经济新常态背景下我国社会保障事业发展的有益探索。以房养老有其益处，但也存在客观的弊端与推进难度。本文对以房养老的现状进行细致分析，重点对以房养老存在的问题进行剖析，以期为我国以房养老的正确发展提出政策建议，为我国全面建成小康社会，真正实现老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安积极贡献力量。

以房养老 人口老龄化 传统观念 政策难题 对策研究

中国作为世界上最大的发展中国家，现已步入人口老龄化阶段，陷入了“未富先老”这一困境。与此同时，我国经济又已迈入新常态阶段，具体表现为经济增速换挡、经济结构转型、经济驱动转变三个层面。在此背景下，养老问题成为我国一大社会热点话题，同时也是一大难点。毫无疑义，“以房养老”模式作为一种突破传统养老理念的创新型养老方式迅速进入人们视线。事实上，“以房养老”在国外并不是什么新鲜话题，它兴起于荷兰，成熟于美国，早已成为国外老年人一种养老方式的选择，只是我国近几年才引入这种养老方式。就近年的情况来看，它在我国的发展并不顺利。本文就“以房养老”为何在中国频频碰壁这个问题展开讨论，以期为我国的养老问题提供相关参考。

1　“以房养老”的简单概述

“以房养老”，字面含义就是用房子来养老。“以房养老”又称“倒按揭”，即“反向住房抵押贷款”，就是老人通过抵押固有产权即房产给相应金融机构来获取养老金，待老人去世后，所抵押的房产将属于该金融机构并任其处理。“以房养老”有多种形式，中国主要推行的是“反向抵押保险”，它是将反向抵押与终身养老年金保险相结合的一种创新型养老保险业务，是保险业参与“以房养老”的一种探索。“以房养老”这一养老模式起源于荷兰，于美国发展完善，并于2002年在我国第一次被提出，提出至今已有十多年，但为何在中国的发展却频频碰壁，笔者将进一步探其原因。

2　我国“以房养老”的发展现状

2014年6月，中国保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，选择北京、上海、广州、武汉这四个城市作为试点城市，正式启动反向抵押保险试点，试点时间自2014年7月1日起，至2016年6月30日截止。

而截至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉四个城市进行的“以房养老”两年试点到期，在这四个试点城市中，尝试“以房养老”的仅有78人59户，办完所有流程的仅有47人38户，可见其成效并不乐观。

2016年7月15日，中国保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将老年人住房反向抵押养老保险试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。

3　制约我国“以房养老”发展的诸多因素

3.1养儿防老的传统观念一时难以转变

中国是一个历史悠久的国家，传统文化源远流长。而老人们对“养儿防老”、“家产传后”这一类传统观念已根深蒂固，想在短期内让老人们接受将自己的房子抵押给银行或保险公司以此养老，而不是将它留给自己的子女这一行为，实在是难度太高。而且，“养老”不仅仅只是物质层面上的，老人们期待更多的是子女的陪伴，是精神层面的“养老”。碍于这些传统观念，很多老人可能有改善自己晚年生活的想法，却担心社会舆论等而不愿意去尝试。因此，让大多数人们接受“以房养老”这一较为前卫的观念，仍需时间。

3.2信任危机——老人对该行业缺乏安全感

老人很容易成为不法分子进行诈骗等行为的对象，我们也经常能见到各种老人被骗的新闻，因此大多数老人为了规避被骗的风险不愿意去了解这些“新鲜”的思想。而“以房养老”在我国发展仍处于起步阶段，还未打开市场，没有口口相传的口碑，也没有成熟的商业机构来开展这一业务，更没有完善的法律体系来保证老人的权益，这些都是造成老人对此行业缺乏安全感的原因，也是在短期难以解决的问题。

3.3产权问题——七十年过后何去何从

众所周知中国的房产产权是70年，这是“以房养老”在中国难以推行的一大障碍。试想一下，如果产权到期，而老人却还未故去；或是老人刚故去，保险公司接手房产，而房产即将到期；又或是遇上别的一些经济纠纷，这都是十分棘手的问题。到目前为止，还没有完善的法律体系或是相应规定来解决这些问题。而由于这些未解决的问题，至今仅幸福人寿一家保险公司响应了国家号召，推出幸福人寿“房来宝”，而其余的保险公司仍持谨慎状态，并未参与其中。也正是由于这些待解决问题，很多老人都不选择“以房养老”，就将房产留给子女以此让子女养老，或是出租以收取租金养老这两种养老方式而言，“以房养老”的不稳定性因素太多。老人们必然是愿意选择一种稳定的养老方式，而不是去尝试新事物。

3.4政策难题——相关法律法规的缺失

“以房养老”，顾名思义是通过房子养老。将房产抵押以此获取养老金，而抵押房产就会涉及房地产评估，但我国房产评估行业的发展还尚未成熟，也缺少有效的监管。就现阶段而言，可能很难做到合理公正的评估。这就需要政府出台更多相关的法律法规来规范房产评估行业，以此维护该行业的秩序。

同时，“以房养老”的实施还需要银行、房地产市场、保险公司等诸多行业的相互协调配合。而由于我国推行“以房养老”这一养老模式较晚，试点的城市也较少，尚处于“摸着石头过河”的阶段，因此目前还没有专门的机构来处理“以房养老”各个阶段的事物。准入机制尚不完善，具体的运作环节也没有明文规定，各个参与部门也不能得到严格的监管，这些问题都是需要靠政府的帮助来完善的。只有解决了这一系列问题，给“以房养老”提供一个健全的法律环境和完善的社会信用体系，才能进一步推进其在中国的发展。

3.5行业难题——保险业对此持观望状态

前文有提到产权问题，七十年的产权问题还未得到解决；房地产方面也存在着诸多问题，如房屋的建筑质量不过关、房地产市场的波动程度大等不定因素都会影响其市场价值，很难让房产价值保持在一个稳定区间。而养老又是长期恒定的风险投资，保险公司一旦与老人签署了协议，就需要对老人的养老问题负责，长期提供养老金或是一次性支付养老金，而前面提到的诸多风险会让保险公司面临入不敷出的可能。这些因素造成保险公司的积极性不高，因此他们仅仅持观望态度，并没有参与保监会发起的“以房养老”试点行为。没有保险公司等金融机构的积极参与，导致产品太过单一、受众面小，因此“以房养老”才会在短期的发展中频频碰壁。

4　多方协调，共同促进“以房养老”的发展

4.1政府宣传潜移默化的改变观念

制约与发展总是相辅相成的。而“以房养老”作为一种突破传统养老理念的创新型养老方式，是现有的传统养老方式的补充，它的推广需要得到政府的大力支持。对于一个新事物，大家总是抱着一种怀疑的态度，由于这其中的不确定因素太多，大家都不愿尝试，这就需要通过政府的宣传让大家了解到这种养老方式是合理有效的，是得到保障的，是值得去考虑的一种养老方式。人们的观念在潜移默化中得到改变，“以房养老”的市场也将得到扩展。

4.2完善体系法律保障多方利益

针对前文所提到的诸多政策难题，国家应设计一个完善的“以房养老”体系，同时出台“以房养老”的相关政策，颁布相应的法律法规，并完善一系列的运作、监管机制，如为一些机构提供担保，以政府的信用来增强保险公司或是其他金融机构与老年人之间的信任；加强对相关机构、行业的监管，进一步规范其行业，在保证老年人的权益不受到威胁的同时也最大力度的保证相关金融机构的利益，让更多的金融机构参与其中。让“以房养老”在推广的过程中逐步走上法律化的道路，促使我国的“以房养老”得到更好的发展。

4.3行业配合，营造良好的市场环境

想要大力推行“以房养老”除了得到政府的支持，还需要诸多行业的配合。现阶段，虽然还只有幸福人寿这一家保险公司开展了“以房养老”业务，但是我国经济正处于稳步发展阶段，而且与“以房养老”相关的行业如金融投资市场、房产评估市场也正处于不断发展完善的阶段。这些都给“以房养老”的推广提供了一个良好的市场环境，待“以房养老”在中国的市场逐步打开之后，各大金融机构的进入将会使“以房养老”在中国的发展得到完善。

5　“以房养老”的发展前景

为何在“以房养老”两年试点期结束，并且发展不景气的情况下，我国保监会仍然坚持推行这一养老模式。因为面对中国严峻的养老问题，它的存在补充了我国传统单一的养老方式，它是应“需求”而推出的。中国的人口老龄化严重，老年人的收入水平普遍偏低，年轻人的负担过重，而推出“以房养老”政策能够在一定程度上缓解养老问题。我们有理由相信，“以房养老”在中国的需求量将是巨大的，其前景也相当广阔。

5.1能够解决我国严重的养老问题

我国已经陷入“未富先老”的困境，人口老龄化严重，由于计划生育政策，我国家庭结构呈现“四二一”形式，即一对夫妻需要赡养四个老人一个小孩，年轻人的养老负担相当重，养老问题日益突出。“以房养老”的推出能够缓解整个社会的养老压力，既能减轻子女的负担又能解决老年人的自我保障问题。而且老年人将其房产抵押给保险公司等金融机构，而不是作为遗产留给其子女，一方面能尽可能地避免因遗产分配而引起的一系列纠纷，另一方面还有助于建立新的代际关系，这将突破我国的传统思想，形成一种新的继承观念。

5.2能够推动我国相关经济的发展

老年人通常十分节俭，而“以房养老”的推出能够给老年人带来较为丰厚的养老资金，一方面它能够刺激老年群体的消费，扩大我国内需，在一定程度上提高我国的消费水平；另一方面老年人的生活品质也能得到提高，在基本的生活得到保障之后，还能让老年人的生活变得更丰富多彩。此外，“以房养老”的推行能够将银行、保险等各个金融行业联系起来，增加了行业之间的协同效应，扩大了它们的业务范围，从而能够推动整个行业的发展。

6　结语

一个新政策的推行发展总是需要时间的，“以房养老”的推行更是一个漫长的阶段，尽管近几年在中国的发展遭遇了碰壁，但可以在探索中慢慢前进，一定不能急于求成。虽然前方障碍很多，但随着时间的推移大家会逐渐改变一些传统观念，从而对“以房养老”的认识会更加全面；有了政府的大力支持，相关政策和法律法规也会更加完善；而与之相关的金融机构、房产评估行业等也会为其提供一个好的市场环境。“以房养老”将会在多方的共同协作下走上正轨，彼时，一定会有更多的老年人愿意选择“以房养老”这种养老方式。

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F842.6

A

2096-0298（2016）09（b）-154-02

袁伟（1995-），女，汉族，湖南邵阳人，安徽财经大学经济学院，2013级本科生。