房地产公司工程项目设计阶段的工程造价控制点探讨

杨明　张务华

摘要：工程设计是房地产工程项目的第一步，也是房地产公司进行控制建筑工程成本最重要的阶段，建筑工程设计费用是建设工程全部寿命费用的重要组成部分。文章对建筑工程设计阶段设计过程中需要考虑、控制的要点进行了分析。

关键词：房地产公司；工程项目；工程设计；工程造价控制点；建筑工程成本 文献标识码：A

中图分类号：TU201 文章编号：1009-2374（2016）07-0172-03 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.07.087

根据以往相关的统计分析，建筑工程设计费用一般仅仅相当于建设工程全部寿命费用的1%以下，设计费用对一个房地产公司开发的一个小区来说是一笔很少的费用，甚至可以忽略不计。但就是这很少的设计费用，对房地产公司的工程造价的影响程度可以达到75%以上。由此可以看出，建筑工程设计阶段是控制工程造价一个非常重要的阶段。设计的优劣直接决定了房地产项目的成本及利润的多少，甚至决定着房地产公司的生存。

因此房地产公司在各阶段设计及单项设计中都要多次进行方案优化这项工作，评比各个不同设计方案在产品品质、效果、成本、效益等多方面的优劣。在工程的方案设计、施工图设计进行中，成本控制人员要进行全过程成本跟踪、优化对比，这项工作对控制项目的工程造价有很大的功效。

本文现仅就工程设计阶段的控制工程造价的要点做下列探讨：

1 规划指标方面

1.1 尽量提高可售率

在土地取得时，该宗土地的容积率就有明确的要求，不可更改，也就是说该宗土地的地上建筑面积是不可更改的。但是在规划时可以尽量提高可销售面积，尽最大可能地降低小区的不可以销售的配套面积，例如物业用房等不可以销售面积，从而提高房屋面积的可售量，房屋可售面积的增加，可以增加销售金额，可以明显地降低工程造价。

1.2 合理地确定赠送面积的比例

多数房地产公司在设计工程中通常会“偷”面积，也相当于“偷”容积率。让产品附加一定比例的赠送面积，使客户从中受收益，增加对客户的吸引力，加快销售速度。但赠送面积部分增加的建筑成本要记住从售价上反映出来，也就是销售价要回收或超比例回收赠送面积所增加的成本。

1.3 尽量减少架空层、天井的面积

现在许多设计人员在设计时为了增加卧室房间透视，增加卫生间、厨房的透风，让居住人群增加舒适度，从而在某一位置设计架空层或者天井，架空层或者天井不仅不能销售，而且随着抗震、节能保温、消防等规范要求的提高，其建筑安装成本也会大大提高。所以在设计时使用更合理的户型方案，不设或者少设架空层或者天井。

1.4 尽量控制地下停车位和地面停车位的比例

地下车库全是钢筋混凝土，对消防、防水要求都比较高，所以工程造价也就较高，一般工程造价在2500元/m2，一个地下停车位建安成本约10～12万元，一个地面停车位建安成本用不到1万元。所以在能保证满足规划方面要求的停车位数量、确保小区绿化面积及效果的前提下，尽量增加地面上的停车位数量，从而减少地下停车位数量，以节省工程成本。

1.5 合理确定层高

设计的小区定位是高档的小区，可以设计层高为3m；若是定位为低档小区，那么层高就要尽可能低些，例如2.7m。因为根据以往的数据统计分析，住宅建筑层高每减少0.1m，就可以节约工程造价约为2%，节约效果非常明显。所以在确定了小区品位、满足使用功能的情况下，尽可能地减少层高，以便降低工程造价。同时，降低层高也可以提高节能效果，例如夏天减少空调制冷，冬天制热的运行费用。一般住宅层高可控制在比较经济的2.7～2.8m之间。

2 基础设施

2.1 给排水管网布置设计

主要是要设计采用价廉物美的管材，以降低管材的采购及安装费用；合理布置给排水管网走向、化粪池位置，以减少给排水管的用量，从而降低工程造价。

2.2 供配电房位置设计优化

电缆的采购、安装价格跟采购的电缆的型号（粗细）有很大的关系，所以在确定供配电房位置时，要使小区内的高压电缆、低压电缆的总长度尽量减少，并且尽可能减少高压电缆的长度。

2.3 水泵房位置设计优化

水泵房位置的确定就是要尽可能缩短给水管总长度，并且重点是减少大管径给水管的长度。

3 景观绿化

3.1 景观的设计优化

要重点考虑主入口景观、中心景观的设计，弱化宅间景观、道路景观，要少量设计雕塑、硬质铺装，多采用造价不高但是有效果的微景观，控制软硬景观的比例，一般是硬景占20%～25%左右。因为硬质铺装面层材料的价格通常都比较高，所以硬质铺装地面中的面层用材是景观设计过程中考虑的重点，应根据铺装地面的位置是否是重点景观而选择相应档次、与景观搭配协调的面层材料，要把好钢用在刀刃上。

3.2 绿化的设计优化

绿化设计的重点就是把地被、灌木、乔木三种植物合理搭配、高低错落、疏密相间；设计时应考虑多种植相对价格低的地被、灌木、小规格的乔木，做到高、中、低都能相互搭配，价格高的大乔木点缀。乔木贵贱差别很大，例如其胸径相差几公分，其价格可能相差几十倍，而其对效果可能影响较少，甚至没有影响，所以建议尽量避免使用上万元乃至几十万的大乔木；购买乔木时，乔木的胸径、冠幅、造型等要统筹考虑，不能只求粗和大。选用植物时应多选用本土或者能适应本土气候、土壤成活率高的植物，否则植物种植后成活率低，从而提高了购置造价，并且其后期养护费用也会成倍

增长。

4 地下车库

优化地下停车场的柱网及车位划线：仔细认真地安排地下停车场的停车位及路网，车道两边停车，可以提高一定数量的停车场的利用率，现在各个地方对停车位的尺寸多少有所不同，所以设计是要结合当地要求，结合各种车辆外型尺寸的不同，地下车库柱网的不同，合理组合排列，尽可能多出停车位。在停车场面积一定的情况下，多出的几个、十几个甚至数十个停车位，就增加几万、几十万乃至成百上千万的销售收入，从而相对降低了建筑安装费用。停车位的排列与地下车库的柱网尺寸关系重大，方正的柱网比异型的柱网停车位使用效率高得多；应少采用异型柱网，从而相对减少成本、增加收益。合理的地下车库每个停车位的面积应该控制在30m2

左右。

5 单体

单体设计一定要进行结构优化，优化后的结构一般会达到指标更经济、建筑空间和室内使用更合理、结构安全度更高、现场施工更方便的效果，是一个统筹考虑、综合最优的结果，也就说建筑结构的优化既为“省钱”（更经济），也为“更安全”、“更适用”、“更方便”。

设计阶段：结构体系的造型和结构布置合理性认证、结构计算和内力分析正确（重点）。有经验表明，设计阶段对于结构成本控制的价值占70%以上。

5.1 单体的建筑柱网的选择方正柱网

方正柱网可以提高地下室停车位利用率，同时考虑与地下车库柱网的关系，避免可能因此产生转换层；因为转换层在钢筋含量、混凝土含量、模板含量都比标准层多几倍，相应的建筑安装费用也就成倍增长；对工程造价的控制很不利，所以要尽量减少、避免转换层。

5.2 确定钢筋级别、种类优化

要选用高强度的HRB400级钢筋和HRB500级钢筋，尽量不再沿用以前的HPB300级钢筋和HRB335级钢筋，例如HRB400级钢筋主要性能是强度高、工艺性能好、力学性能优异、焊接性能优良、强屈比不小于1.25，比HRB335级钢筋相关性能好得多，重要的是采用高强度的HRB400级钢筋比采用HRB335级钢筋可节省钢材的用量在10%左右，进而节省成本。

5.3 外墙造型的优化

5.3.1 外墙的平面形状，我们知道建筑物周长与建筑面积比，即建筑周长系数K周，一般来说，这个系数越低，其工程造价就越低。在平面设计时，平面形状复杂不规则，这会使外墙的砌体工程、保温工程、脚手架工程等等工程量增加，从而增加工程造价。例如一个采光井，其外墙通常要增加十几m，一个60m高的楼，按照外墙成活价200元/m2的话，造价就要增加十几万。总之，在满足使用功能的前提下，注重平面形状，降低建筑周长系数，降低成本，节约投资。

5.3.2 外墙立面造型，尽量减少、避免复杂外墙造型，尽量减少外立面的凹凸不平，减少外立面中的小造型、小构件、线条等等附属项目，这些都是费工、费料、费力且增加工程造价的。

5.4 门窗的优化

5.4.1 减少门窗的面积，根据统计分析，门窗的每m2造价要比砌体外墙成活的造价高达200元/m2，所以在符合规范要求的条件下，尽最大可能地降低门窗的面积。也要考虑窗型的合理、经济性，例如开启扇比固定扇的造价高许多，因此就要减少开启扇的面积。

5.4.2 材料的确定，型材是采用断桥铝合金、普通铝合金还是塑钢；玻璃是采用中空LO-E、普通中空还是单玻；五金件是采用进口五金、国产名牌还是普通的五金件；材料的价格相差较大，对门窗的造价影响同样较大，所以在满足节能、小区产品定位的条件下，尽量采用价格低材料，以降低工程造价。

5.5 砌体材料的优化

目前在砌体材料中，符合国家建筑节能与墙体改革政策，能较好地替代黏土实心砖的砌体材料，主要有混凝土小型空心砌块、烧结多孔砖、蒸压灰砂砖、蒸压加气混凝土砌块。蒸压加气混凝土砌块重量轻、保温效果好、价格低，应首先选用。

5.6 外墙面层材料的优化

现广泛使用的外墙面层材料主要为外墙乳胶漆、外墙砖、真石漆、石材4大类材料。如果小区定位普通小区，房价定价低的话，外墙面层就尽量采用外墙乳胶漆，而不要采用真石漆、石材等价格高的面层材料。定位为高档社区，外墙面层材料采用石材的话，低层部分采用石材面层，以上部分改为真石漆，其装饰效果改变很少甚至没有改变，但是造价却降低了很多，所以面层材料的选用要慎重，要避免装饰过度或者不足。

5.7 《结构设计总说明》

《结构设计总说明》是对结构设计软件以外的内容进行经济性控制，特别关注“通用性”的设计说明，通用性越强设计越浪费（同时设计更方便、施工更方便），避免出现一句话增加几十万的意外情况。例如关于“吊筋”的说明、关于过梁的说明、关于洞口加筋的说明等，尽量根据工程的实际做出详细的节点说明。

5.8 《建筑做法》

《建筑做法》是提前确定墙面、地面、顶面以及其他部位的建筑做法，避免由结构设计师在未知的情况按最大可能的荷载进行取值。比如砌体材料的选择涉及材料比重、天棚是否抹灰等均涉及荷载取值等；再如小区设计为毛坯房，就应该明确哪些项目在装饰时施工，交房前能不做的像内墙腻子、厕所墙面地面瓷砖等装饰时可能拆除的项目，楼地面在浇捣混凝土楼板时随浇筑随压光，不做找平层及面层，从而降低工程造价。

总之，设计图纸的优劣，直接决定了项目的成败，设计阶段是控制工程造价的最重要的阶段，所以在设计阶段要通过对各个控制点的有效控制，从而达到设计方案既安全、使用又经济的目的，为项目的获得更大利润打下坚实的基础。

（责任编辑：周 琼）