房价会涨成什么样

崔鹏

2月19日，财政部、税务总局、住建部联合发文，调低了个人购买住房的契税税率。具体的措施是居民购买90平方米以上的首套房契税比例统一调低到1.5%；北上广深这4个超级城市之外的居民购买二套房，90平方米以下的契税由4%调整到1%，90平方米以上的契税由4%调整到2%。同时，文件还将个人购房营业税的免征年限下调至两年。

这是最近一个月中，经济决策层连续第三次发布关于房地产领域的管理政策。春节前，央行曾经下调非限购城市居民购房贷款的首付比例。而这次有关税率的调整范围大于上一次—对于居民购买第一套住房的契税，连北上广深这类限购城市也在降税之列。这种变化让人感觉到，自从2015年年底以来，有关加快房地产流动性的政策调整越来越“给力”，也更趋频繁。

实际上，这种政策调整的目的已经部分达到了。这有点像罗伯特·卢卡斯对制造通货膨胀的解释：超出人们预期的货币制造会促使人们花更多的钱。

中国居民如果预期房地产的价格将被管理层“允许上涨”，那么就会有很大量的资金流向房地产领域。但之所以说政策调整的目的是部分达到，是因为这种流动性的活跃现象更多地出现在北上广深，特别是深圳、上海和北京。最近我在北京东北三环附近问了几个楼盘的价格。由于是学区房，其每平方米的价格涨到了10万元，相对去年已经上涨了40%。这不由让人想到，投资者掐死自己的小孩，是个很棒的理财方式（当然，这是个玩笑）。

不乐观的是，那些被期待完成去库存的城市的房地产市场动静反而不大。

在经济不够景气的情况下，为什么会出现这种情况？如果有机会去中国的二三线城市走一走，会更容易明白其中的原因。

很多二三线城市的问题在于，经济结构单一，过于依赖某一类产业。在整体经济状况良好的情况下，这些城市的问题被经济增长速度掩盖了，而且会出现过度投资的泡沫。在经济增速放缓的情况下，问题就出现了。产能过剩、库存激增，另外，各个社会阶层也随着经济增长减速而迅速出现固化现象。小城市中，一般阶层的年轻人看不到诗也看不到远方的现象更加严重。

在这种情况下，二三线城市的年轻人将更倾向于到一线城市或者北上广深这种超级城市寻找出路。经济虽然不够好，北京、上海也的确拥挤、复杂，生活消费高而且有雾霾，但其他地方还不如这些巨型城市—我们可以把这种在不够好的目标中找一个相对不那么差的选择的效应称之为“比差”效应。

由于“比差”效应的带动，今后会有更多的中国家庭把投资转移到商业规则更健全、充满了陌生人并且有相对公平的竞争环境的超级城市。这种投资和人口流入会造成中国大城市房地产价格的上涨。同时，经济决策层出于对整体经济增长的考虑，对房地产政策放宽，以增加人们投资房地产的热情。而同时，一些中国二三线城市的人力却在流出，即使采取了一些降低交易环节费用的做法，也很难有效达到去库存的目的。

那么这种房地产结构化的变化会怎么持续下去？就像咱们前边提到过的，如果货币政策以比人们的想象更快的速度宽松，那么这很可能促成一线城市和超级城市房地产价格继续上涨。

但这很可能不是一种整体社会效用最佳的结果。怎样引导社会投资更有效地进入更多活力更高的经济部门是相对更重要的任务，放松房地产投资只是不让经济失速过快的权宜之计。

对于投资者来说，是不是应该跟风把钱用来投资一线城市或者超级城市的房地产，是个很难回答的问题。但可以看到一些城市的房地产价格上涨太快了，在经济增速不高的预期下，这需要谨慎对待。